Поскольку ключевая ставка ЦБ РФ хоть и перестала расти, но находится на рекордно высоком уровне 21% годовых, наиболее популярным способом сбережений остаются банковские вклады. По итогам прошлого года прирост средств населения в банках составил 26,1%. К 1 января 2025 года физлица хранили в банках в виде депозитов и остатков на текущих счетах почти 57,5 трлн рублей, указал Банк России в январском обзоре о развитии банковского сектора.

— В начале года традиционно агрегировано по банковской системе происходит замедление притока денег в депозиты. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов.

В части сроков, которые предпочитает вкладчик, тоже произошло некое перераспределение. Если брать конец прошлого года, заметная доля — порядка 30%, предпочитали сроки короткие, до трёх месяцев. Как раз-таки в ожидании действий регулятора. Сейчас я вижу, что эта доля сократилась и большая часть клиентов открывает вклады опять на срок полгода-год".

В части сроков, которые предпочитает вкладчик, тоже произошло некое перераспределение. Если брать конец прошлого года, заметная доля — порядка 30%, предпочитали сроки короткие, до трёх месяцев. Как раз-таки в ожидании действий регулятора. Сейчас я вижу, что эта доля сократилась и большая часть клиентов открывает вклады опять на срок полгода-год".

«Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года».

По прогнозу УК ПСБ, средняя ключевая ставка в 2025 году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19−22%.

— Привёл данные о продолжении притока инвесторов на рынок в 2025 году. «По статистике Московской биржи: в январе открыли счета 555 тысяч новых инвесторов, в феврале — 517 тысяч».

— Участники рынка недвижимости также связывают большие надежды с будущим снижением ключевой ставки. «Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — уверена Светлана Денисова.

Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. Когда осенью ежемесячно заканчивались лимиты по льготной ипотеке сразу прекратился рост ипотечного портфеля. И вот на сегодняшний день вовсю идёт сокращение выдач. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности. Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости.

По словам Светланы Денисовой, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок во флагманском квартале компании «Огни Залива».

Однако ещё в 2023 году мы закончили год с 93% сделок с ипотекой, остальное почти полностью была рассрочка, а доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем, с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».

— Сейчас самое время вкладывать в инвестиционные инструменты, привязанные к валюте или драгоценным металлам. «Если обратить внимание на консервативные инструменты, то Центробанк за прошлый год давал статистику — по доходности лидировало золото, — напоминает он. — В рублях оно принесло 44,6%.

По мнению журналиста, хоть акции с минимума декабря и дали +30%, но они до этого так же бодро падали. «Это нестабильная история. Но если рассчитывать на геополитическую разрядку, на снятие санкций, то, конечно, у акций потенциал десятки процентов, в том числе до конца года», — допускает Пирожков.

Представители девелоперского сообщества, как и следовало ожидать, предпочтение отдают инвестициям в квадратные метры.

— Выбор, куда инвестировать, в первую очередь зависит от цели инвестиции, от срока инвестиций и от порога входа. Если у человека, условно говоря, все инвестиции заканчиваются на мысли о 100−150 тысячах рублей, понятно, что недвижимость будет не лучшим вложением. Если человек мыслит категориями 1−3 года или понимает, что вложенные деньги могут в любой момент понадобиться на крупные покупки — обучение детей, например — недвижимость тоже будет не самым классным в текущем моменте активом. Ведь мы не можем гарантировать, что буквально через год получится реализовать этот продукт с хорошей капитализацией.

Если говорить об инвесторах, которые интересуются рынком акций, облигаций и говорят о какой-то диверсификации, скорее всего у них цикл инвестирования более длинный. У них уже есть некая стратегия, долгосрочные цели. Но мы, девелоперы, чаще сталкиваемся не с институциональными инвесторами, а с частниками. Самая распространённая история — отложить на будущее, на пенсию. А это мышление достаточно длинными горизонтами, но, при этом, такие люди боятся сиюминутных потерь. С этой точки зрения, я сама абсолютный поклонник бетонного метра: выгоднее недвижимости на сегодняшний день инструмента нет. Добавьте к этому сочетание надёжности и общей доходности, которую дают квадратные метры. Поэтому отвечая на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость, я всегда отвечаю: сейчас!

— Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера. Конечно же, я приверженец недвижимости, замечательных апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о таких сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история.

— Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам. Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже, квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва — да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую — то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения — сейчас это всё-таки вклады либо иностранная валюта.

Начал с ответа на вопрос, во что точно не стоит вкладывать сегодня. «Не стоит вкладывать в один какой-то единственный инструмент, — заявил он. — Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115−120. Мы видим сегодня доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте двух-трёх месяцев аналитики не попадают с прогнозами.

«Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение. Очень часто такие отчёты я вижу, например, когда выходит какая-то статья, где написано, что недвижимость наконец-таки начала падать в цене, а потом начинаешь смотреть, а там, оказывается, условно, застройщик массмаркет выпускает по невысокой цене и большим объёмом сразу лотов 2000 в продажу. И аналитики смотрят не по цене сделки, а по цене предложения, которое есть на рынке. И понятно, когда на рынок сразу выходит 2000 недорогих квартир, студий, цена предложения автоматически падает».

— В сегодняшней ситуации, когда ипотека по рыночным ставкам почти отсутствует, хорошей альтернативой для покупателей стала рассрочка от застройщика. «Она дала возможность диверсифицировать свои накопления, потому что, внеся 20%, как предлагает, например, Setl Group, остальную часть можно держать год-два на вкладе, — раскрыла подробности Ольга Трошева.

В конце прошлого года у нас ставки максимально 24% были по вкладам. По ценам на недвижимость в прошлом году в Петербурге была положительная динамика. Она обосновывается тем, что выбор сокращается. Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что и толкало ценник средний по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, 7−8% в прошлом году был рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным, положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу и +3,6% в пригородной зоне ЛО».

По словам представителя, Setl Group, компания сегодня ориентирует массового инвестора на жилую недвижимость, а более профессионального, как вариант — на коммерческую. «Это встроенные помещения, — уточнила она. — Там наш средний чек сегодня составляет порядка 25 млн рублей, инвестируют и меньшие суммы, так как есть и пригородные зоны с предложением, а также небольшие, но ходовые площади помещений».

На петербургском рынке пока сокращение предложения замедлилось. «Приятно констатировать, что вывод за 1 квартал будет даже чуть больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, — сообщила Ольга Трошева. — На 20% увеличился объем стартов, те, которые мы отмечаем сейчас за первые три месяца. Мы, в том числе, тоже выводили объекты в городе».

— Цена ошибки в недвижимости невелика. Очень сложно ошибиться в выборе объекта. Даже не очень разбираясь в рынке, если мыслишь долгосроком, ты не прогадаешь. Надо купить какой-то сарай за баней где-то в умирающем городе за Полярным кругом, чтобы потерять деньги. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз, а недвижимость — в среднем в 16 раз. Кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз. У кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты. Мне кажется, 2025-й будет тоже достаточно волатильным годом. Я не жду, что произойдёт резкий подъём интереса к недвижимости. Но самое выгодное время для покупки всегда то, когда многие сомневаются.

Кроме роста стоимости, недвижимость выступает традиционным инструментом для получения рентного дохода. Правда, сейчас её отдача сильно проигрывает депозитам, что несколько сдерживает покупательский спрос на этот актив.

— На жилье на текущий момент пассивного дохода много не заработать. Апартаменты показывают доходность сильно выше. Здесь масса факторов есть, начиная от того, что в принципе, рынок аренды исторически практически не рос. Если мы видели какие-то взлёты, особенно в 2020 году, стоимости «первички», то рынок аренды чувствовал себя в целом достаточно спокойно.

И только, наверное, благодаря тому, что у нас произошли изменения с точки зрения ипотеки, в первую очередь с господдержкой (сейчас доход 250 тысяч человеку надо показывать официально, чтобы позволить себе купить в ипотеку квартиру, если мы не говорим про те остатки господдержки и «семейки», которые остались), фактически рынок аренды улетел сейчас в небеса. И покупка апартаментов с точки зрения именно фиксации доходности по аренде — это на текущий момент, наверное, очень крутая инвестиция. Рынок апартов, несмотря на большое количество предложений, имеет колоссальный потенциал, потому что на текущий момент всего гостиничного фонда, я имею ввиду и апартаментов, и гостиниц классических, просто не хватает, чтобы весь туристический поток, который сейчас в Петербурге год от года растёт, принимать.

— В апартаменты инвестируют в среднем люди с более богатым жизненным опытом. «Мы постоянно анализируем, кто является нашим покупателем апартаментов, — рассказала она. — Основная возрастная категория — это инвесторы в возрасте 45−54 года, которые составляют 59% всех наших покупателей. Это уже осознанные инвесторы, которые понимают показатели доходности, имеют опыт инвестирования, причем не исключено, что и менее удачный тоже. В жилой недвижимости ситуация обратная: значительная доля покупателей моложе 45 лет, например, в комфорт классе — 80%».

Несмотря на спад во втором полугодии, ипотечные сделки в целом по 2024 году заняли значительную долю в продажах жилья в RBI — 80%. Тогда как в сегменте апарт-отелей этот инструмент и так никогда не был основным, доля ипотеки за 2024 год здесь составляла всего 23%.

Если с мая по конец сентября качественного номерного фонда в городе не хватает, то в несезон конкуренция за гостя становится очень высокая. Апарт-отели все серьезнее конкурируют друг с другом, даже демпингуют. С другой стороны, мы должны обеспечивать доходность для инвесторов. Так что все важнее становится эффективное управление. Мы в RBI PM, например, перешли с аутсорса на собственный персонал в отелях — это позволяет сократить затраты.

— К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45−50 плюс. и У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что если апарт-отель декларирует, 9,5−10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая. В основном вот такой у нас инвестор.

Но, тем не менее, конечно же, есть люди, которые вкладывают в первый раз в апартамент. Таким мы рассказываем, плюс для нового инвестора у нас есть гарантированный доход, который в основном у нас все выбирают сейчас. Есть возможность при приобретении апартаментов получить гарантированный доход до 2 лет. Если мы говорим о самом минимальном пороге, это 5 млн рублей при стопроцентной оплате, на них 9,5% мы обещаем гарантированный доход. Соответственно, с повышением чека до 10,5% гарантированного дохода до 2 лет мы обещаем клиенту. До вычета налогов, естественно.

Несмотря на то, что у нас есть рассрочки достаточно гибкие, то есть мы предлагаем рассрочки от 10% первоначального взноса и на срок до 36 месяцев, всё равно в основном люди, конечно же, приобретают по стопроцентной оплате. Несут в основном все деньги сразу, потому что мы со своей стороны это тоже подстёгиваем нашими скидками. При стопроцентной оплате мы предлагаем до 20% скидки. Плюс, конечно же, мотивирует людей, что при стопроцентной оплате сразу же у них начинается гарантированный доход.