• USD Бирж 62.48 +0.44
  • EUR Бирж 65.47 +0.64
  • CNY Бирж 8.95 +0.01
  • АЛРОСА ао 64.41 +-0.25
  • СевСт-ао 787 +-5
  • ГАЗПРОМ ао 163.53 +-0.66
  • ГМКНорНик 14868 +-132
  • ЛУКОЙЛ 4600 +-3.5
  • НЛМК ао 105.68 +-0.32
  • Роснефть 333.35 +-2.4
  • Сбербанк 140.53 +-1.71
  • Сургнфгз 22.475 +-0.2
  • Татнфт 3ао 360.5 +-2.5
  • USD ЦБ 62.94 62.91
  • EUR ЦБ 65.9 66.11
Иван Сюганов:
градостроительный анализ
Новые объекты порождают новый контекст
Экспертное мнение / 5 июля 2022
Фото: ирина кошечка
Фото: Ирина Кошечка
О том, какие девелоперские проекты привлекают инвесторов в сложные годы, в чем сложность работы с историческими зданиями, почему не хватает «зеленых» проектов и каким будет Петербург будущего, редакция «Эксперта Северо-Запад» поговорила с Иваном Сюгановым, коммерческим директором компании «Градостроительные компетенции», экспертом в области градостроительного анализа.
часть 1
Нетипичный кризис
— Насколько рынок недвижимости и прогрессивных градостроительных решений привлекателен для российского инвестора в сегодняшней экономической, политической ситуации?
— Рынок девелопмента в ситуации кризиса всегда наиболее привлекателен для тех инвесторов, кто не закредитован и имеет возможность использования наличных средств. В этот период стоимость активов ощутимо снижается, на рынке появляются новые предложения, в том числе связанные с банкротством и высвобождением активов.
Инвестиции в девелопмент в такие периоды наиболее устойчивые — если только девелопер не покупает земельный участок на 1 млн м². Но таких масштабных инициатив на Северо-Западе практически не осталось. Чем меньше площадь у проекта, тем его проще спрогнозировать, получить разрешение на финансирование от банка. Наиболее реалистичные и безрисковые вложения — проекты от 10 до 50 тысяч м², коммерческий успех которых связан с горизонтом планирования.
— Какими экспертными характеристиками должна обладать компания, работающая в области градостроительных решений, для того чтобы инвестор был спокоен за результат?
— Сложно говорить о всех компаниях на рынке, но как показывает практика, профессионалов в любой области мало, и от того, к кому обратишься, напрямую зависит результат. Что касается экспертизы «Градостроительных компетенций» — наша сила в междисциплинарности и широком профиле знаний. Еще на этапе возможной покупки участка под проект, мы проводим градостроительный анализ территории — как со стороны технико-экономических показателей, так и с точки зрения социальных обязательств, которые могут быть наложены на объект в рамках плана развития городской инфраструктуры. Мы комплексно подходим к анализу проекта — как жилого, так и коммерческого.
В портфеле компании — проекты развития и трансформации промышленных и торговых комплексов, жилых объектов и инфраструктуры. В коммерческих проектах очень многое зависит от грамотного функционального зонирования территории и учета всех технико-экономических показателей (ТЭП) участка. Важно предусмотреть дальнейшее территориальное развитие производственной зоны, создать условия для роста инженерной и транспортной инфраструктуры, способной обеспечить растущие потребности в данных сферах. Необходимо детально разработать план функционального использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории указанных зон, выработать четкие рекомендации размещения объектов с учетом установленных видов разрешенного использования в правилах землепользования и застройки.
Гостинично-офисный комплекс «Docklands» на Васильевском острове. Фото: docklands2.ru
Если речь идет о жилой застройке, то здесь другой подход к планированию и свои нормы — смотрим, есть ли в округе детские сады, школы, инфраструктурные проекты, и делаем выводы о том, какие параметры повлияют на технико-экономические показатели участка. Если инфраструктуры нет — значит придется на земельном участке строить дополнительные объекты.
Прекрасно, когда есть возможность использовать имеющиеся резервы, не теряя части земельного участка: это всегда выгоднее. Вложить финансы в ремонт существующих инфраструктурных городских объектов, улучшить показатели возможной транспортной доступности в рамках действующей в районе логистической системы без использования территории собственного участка — тоже может стать решением вопроса. Еще одно преимущество нашей экспертизы в работе с жилыми комплексами — универсальность и умение взаимодействовать с разными заказчиками и проектами как по наименованию, так и по функционалу. В одном проекте город хочет видеть бассейн, а в другом — зеленую зону или парковку. И мы способны оперативно отрабатывать все функциональные вопросы в силу опыта и универсальности.
Сейчас очень изменились правила игры в области градостроительства. За счет многопрофильной экспертизы мы можем подготовить для инвестора решение, позволяющее сделать объект более выгодным, в том числе в долгосрочной перспективе. Прогнозируя варианты развития проекта, мы учитываем все риски и там, где есть возможность, максимально их снижаем, делая объект экономически привлекательным и устойчивым.
Сложные периоды инвесторы традиционно используют для вдумчивого анализа объекта.
— Иван Сюганов
— Каковы прогнозы по развитию рынка в текущее сложное время?
— Прогнозы — дело неблагодарное, тем более что сегодняшний кризис не типичный для рынка. Но есть некоторые повторяющиеся тенденции во всех сложных периодах. Например, в предыдущие кризисы рынок подготовки документации всегда проседал незначительно. Сложные периоды инвесторы традиционно используют для вдумчивого анализа объекта. В такие периоды выгодно инвестировать в документацию: ты спокойно проектируешь, получаешь необходимые разрешения и ждешь момента, когда вывод на рынок того или иного проекта станет выгодным. На мой взгляд, рынок в период кризиса продиктует новые условия, например, будут строить меньше торговых центров и больше промышленных объектов.
часть 2
Свежая кровь в градостроительстве
— Можно ли сегодня говорить о том, что развитие проектов городской среды должно производиться на конкурсной основе с привлечением к работе молодых архитекторов-урбанистов? Или в Петербурге нужно скорее опираться на опыт старой, «проверенной в боях» гвардии?
— Конкурсная основа — прекрасное решение. «Градостроительные компетенции» в этом вопросе — одни из первопроходцев коммерческого сектора. Для своих проектов мы используем творческие конкурсы не первый год. Клиентам мы предлагаем уже в моменте эскизного проектирования организовывать архитектурный конкурс для того, чтобы иметь широкий спектр предложений. Пожалуй, этот подход стал неотъемлемой частью нашей экспертизы.
В проектах отдаем предпочтение здоровой конкуренции и свободе творчества. Это позволяет и самим постоянно расти, и находить новых партнеров с нестандартным взглядом, яркими идеями, с которыми потом можно создавать проекты принципиально нового уровня. Наши компетенции и специалисты старой школы позволяют любую творчески сложную идею вписать в экономически выгодный проект с максимальной технической точностью. Получается, что, организуя конкурсы и привлекая молодые талантливые архитектурные коллективы, мы взаимно обогащаем друг друга. Мы стремимся к открытости, постоянно проверяя собственную экспертизу и усиливая компетенции нового поколения специалистов.
Что касается темы урбанистики, к сожалению, в России она раскрыта пока недостаточно в силу экономических ограничений. Урбанистика — это средовая история, работа в плоскости планировочных решений, которая на один уровень, а зачастую даже на несколько уровней выше, чем просто развитие объекта и квартала. Например, для Петербурга крайне важным остается развитие исторического центра, и для этого недостаточно видения архитектора — нужна политическая воля, подкрепленная большими финансовыми средствами.
Когда в одном и том же проекте участвуют молодые профессионалы и заслуженные мэтры — мы видим несколько разные подходы, где архитектурно красивые идеи с помощью наших специалистов становятся средовыми, вписываясь в заданный контекст: экономический, экологический, технологически приемлемый для проекта, инвестиционно успешный в своем решении.
Для Петербурга крайне важным остается развитие исторического центра, и для этого недостаточно видения архитектора.
— Иван Сюганов
На самом деле, при организации конкурсов у нас нет четкого разделения на молодых и заслуженных. Мы приглашаем к участию те команды, которые обладают экспертизой и компетенциями в рамках конкретно поставленной задачи в реализации проекта. Это может быть даже приглашение по территориальному признаку, по объектам в портфолио определенного уровня сложности, по уровню специализированной экспертизы.
Сам конкурс и обсуждение его результатов с клиентом похож на стратегический штурм относительно объекта, где разные решения демонстрируются в эскизном варианте, и заказчик имеет возможность выбрать целый спектр идей для воплощения, объединив лучшие практики в один концепт.
часть 3
Развитие объектов-памятников
— Какие проблемы возникают у инвесторов, которые занимаются развитием территорий, имеющих культурную и историческую ценность?
— Проблема заказчика — это задачи для «Градостроительных компетенций», поэтому для нас проблем не существует как таковых, но для неподготовленного инвестора — это сложные объекты. Первое, с чем столкнется собственник, — с непонятной стоимостью реконструкции. Сложно сделать оценку без проведения технического обследования объекта, не вскрыв, например, балки. Второй момент — вопросы инженерного подключения: если нужно увеличить мощность ресурсного снабжения объекта и возобновления мощностей или если объект был отключен от питания. И третий уровень — вопрос охранного законодательства: что инвестор, собственник с этим объектом собирается делать. Памятники реконструировать невозможно — их можно только приспосабливать для современного использования. Возникает разрыв между красивой концепцией и реальными возможностями согласовать с органами охраны памятника его усовершенствование в статусе объекта культурного наследия.
Проект реконструкции исторического здания на Уральской улице, СПб. Визуализация: «Градостроительные компетенции»
В таких проектах стоимость реализации — вещь непредсказуемая, и это, пожалуй, одна из главных проблем, которые предстоит решать совместно с клиентом. Достаточно «пройти» один-два памятника, и ты понимаешь, насколько цена реставрации трудно прогнозируема без специальной подготовки и правильно проведенного анализа объекта. Когда строишь элитный жилой комплекс, то можешь влиять на смету и закладывать ее в рамках приемлемой для проекта себестоимости, а на объект культурного наследия необходимо закладывать всегда вдвое больше, хотя казалось бы — вот оно — готовое здание: нужно не заново построить, а только отреставрировать.
Важно понимать нюансы на входе, чтобы деньги не закончились на полпути. С каждым годом коридоры нормативных возможностей КГИОП сужаются. Чтобы начать проектировать объект культурного наследия, нужно задействовать все технологии, включая 3D-сканирование, и дальше выстраивать проект. Эксперты «Градостроительных компетенций» уже не раз проходили этот путь, и когда знаешь все подводные камни — гораздо легче уберечь клиента от необдуманных решений.
Существует федеральная программа «Памятники за рубль», город организует подобные торги, объекты передаются, но увидим результаты программы мы не ранее, чем через 5 лет. Можно предварительно года через три посмотреть, чем закончились те проекты, которые были представлены общественности.
Здание БКЗ никуда не вписывалось ранее, а сейчас является неотъемлемой частью образа города.
— Иван Сюганов
— Важно ли, чтобы архитектурно-градостроительный облик соответствовал коду города? Как компания работает с этим аспектом в своих проектах?
— Архитектура — это самовыражение. Нужны новые доминанты, решения, будь то классика, модерн или хай-тек — главное, чтобы они вписывались в среду. Возможно, у города нет единого кода, ведь он состоит из множества районов, и у каждого — свой стиль, архитектурный облик, доминанты. Здание БКЗ никуда не вписывалось ранее, а сейчас является неотъемлемой частью образа города.
Вокруг Лахта-центра так много споров было, и, безусловно, это решение скорее противоречило пониманию архитектурной линии Петербурга. Но уже через несколько лет он стал достопримечательностью.
Город имеет много лиц: сравните Центральный район и Петроградку — они совсем разные. Та часть Петроградской стороны, что примыкает к Каменноостровскому проспекту, — это северный модерн, на другом берегу Невы господствует классицизм. Но в обоих районах в контекст вписаны совершенно разные объекты — новые объекты порождают новый контекст.
Большой концертный зал «Октябрьский». Фото: bkz.ru
часть 4
Петербург будущего
— Сейчас в моде экологические проекты и объекты с парками. Насколько сложно работать с ними? И почему их так мало в Петербурге?
— Создание на участке зеленой зоны — это очень энергоемкая процедура. В любом проекте ТЭПы всегда были первоочередными и всегда значительно выигрывали у экологии. Если речь идет о дорогой земле в Центральном районе, то на таком маленьком участке сложно развернуть зеленую зону. Ее стоимость получается очень высокой. Если вокруг объекта есть парк, цена за жилье сразу становится выше. Все хотят жить в парковой зоне, но когда ты платишь за прилегающую территорию высокий чек, становится не так уж приятно. Мы внимательно смотрим на ESG-повестку, отслеживаем новые технологии, материалы, которые коллеги применяют при строительстве. Но запросов от инвесторов на большие проекты с использованием экологической повестки и максимальным озеленением крайне мало. Это связано с тем, что пока упор делают на экономию при строительстве и задействование прилегающей территории под функциональные объекты.
— «Градостроительные компетенции» — петербургская компания. Каким вы видите Петербург будущего?
— В первую очередь Петербургу нужно развитие логистической системы. Центр, Васильевский остров, Петроградская сторона должны быть свободны от припаркованных машин. Необходима платная и достаточно дорогая парковка. CO2 убивает в том числе и архитектуру: грязные фасады не делают город красивее, а выбросы не способствуют экологичности. Но это невозможно сделать без слаженно работающей транспортной системы. И в первую очередь здесь идет речь о развитии метро. Городу нужна современная система метрополитена с большим количеством станций. Решение этих вопросов хотелось бы увидеть в перспективе лет двадцати.
Желательно вернуть городу прежний уровень озеленения, который когда-то был, и приумножить его. Конечно, теперь это во многом революционная история. В Петербурге озеленение на квадратный километр в 4 раза меньше, чем в Москве. Если мы говорим о перспективе развития города на десятилетия вперед, то уже сегодня должна закладываться основа для проектирования градостроительных решений с учетом зеленых зон.
Ландшафтно-архитектурная концепция парка «Тучков буян», консорциум Студии 44 и бюро WEST 8, 2022 г.