Top.Mail.Ru
  • USD Бирж 1.06 +8152.36
  • EUR Бирж 13.58 +81.73
  • CNY Бирж 29.23 +-15.73
  • АЛРОСА ао 52.11 +-0.25
  • СевСт-ао 1226 +-3.8
  • ГАЗПРОМ ао 134.78 +-0.99
  • ГМКНорНик 114.62 +-0.3
  • ЛУКОЙЛ 6994.5 +-5.5
  • НЛМК ао 131.96 +-0.92
  • Роснефть 486.2 +-3.85
  • Сбербанк 256.83 +-1.77
  • Сургнфгз 25.525 +-0.23
  • Татнфт 3ао 591.1 +-2.1
  • USD ЦБ 98.37 97.96
  • EUR ЦБ 104.29 104.25
Наперегонки со вкладами
Иван Евдокимов
МЕРОПРИЯТИЯ / 12 НОЯБРЯ 2024
Наперегонки со вкладами
Финансовые рынки дают массу возможностей быстро приумножить капитал. Но в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость возьмут своё, уверены участники круглого стола «Инвестиционные идеи — 2024 от экспертов», организованного изданием «Эксперт. Центр Аналитики» совместно с порталом «ТТ Финанс».
Содержание
/ Растущие ставки по вкладам притягивают сбережения, как магнит
Иван Ходак
руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ
Констатировал, что текущий год сместил интерес инвесторов в сторону банков. «С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал он. — По понятной причине — % ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ.
Совокупный объём банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года до конца сентября прирост в целом по стране составил 15%. В прошлом году за такой же период, с 1 января до конца сентября, размер прироста был порядка 8%".
Декабрь традиционно является самым активным месяцем с точки зрения размещения денег на депозитах. Иван Ходак прогнозирует, что и в 2024 году эта традиция сохранится.
/ Следовать за трендом
Андрей Шульга
куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ
Cделал акцент на богатых возможностях рынка ценных бумаг — акций и облигаций. По его словам, в 2024 году на первое место по популярности вышли облигации с плавающим купоном, так называемые флоутеры, купонная доходность которых привязана к ключевой ставке.
В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%. Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растёт, и в настоящий момент составляет 21% плюс 1−2% сверху, то есть 22−23% текущей купонной доходности.
С учётом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет23−24% годовых. А в декабре может быть ещё больше. То есть это более доходная альтернатива депозитам. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, также как и фонды денежного рынка. Рано или поздно начнётся цикл снижения ставок. При снижении ставок облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и обеспечат 25−30% доходности в ближайшие 2 года.
Фонды денежного рынка вкладывают средства пайщиков в краткосрочные долговые инструменты, в основном — операции репо с центральным контрагентом на Московской бирже. Эти сделки позволяют получать доходность, близкую к ключевой ставке Банка России.
Пока мы находимся в цикле повышения процентных ставок. Облигации с плавающим купоном, привязанным к ключевой ставке, сохраняют свою актуальность
– подчеркнул Андрей Шульга
Фонды денежного рынка могут генерировать доходность 22 и более % в настоящий момент. Однако рано или поздно начнётся цикл снижения ставок, при этом облигации с фиксированным купоном, которые стоят около 50% от номинала, выйдут на первый план и обеспечат 25−30% доходности в ближайшие 2 года.
Если говорить о более длительных перспективах, то эксперт советует обратить внимание на акции, которые сейчас находятся под давлением. Индекс Мосбиржи в конце октября оказался на 17% ниже, чем в конце прошлого года. «Потенциал там копится, — уверен представитель УК ПСБ. — Рано или поздно эта пружина будет разжиматься. Денег в экономике становится больше, а акций больше не становится».
Александр Пирожков
специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург»
«Действительно, у акций копится потенциал, — согласился специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург» Александр Пирожков. — Но он может копиться еще некоторое время, тогда потенциал будет совсем большим.
Акции наряду с недвижимостью традиционно являются неплохой защитой от инфляции на длительных отрезках времени
– подчеркнул Александр Пирожков
К этому можно добавить золото, но золото уже выстрелило в этом году. Будет ли повторяться такой рост, неизвестно. Возможно, через какую-то просадку пройдет сначала».
По словам журналиста, сейчас есть возможность зафиксировать высокую доходность на короткий срок не только в рублях, но и в валюте, поскольку интересная ситуация сложилась на фьючерсном рынке. Фьючерсы на валюту, на юань, доллар США и на евро на Московской бирже сейчас стоят столько же или меньше, чем сама валюта на спотовом рынке. Для доллара и евро это межбанковский рынок, для юаня — биржевой.
«Мы можем взять, например, полугодовую облигацию с доходностью 23% годовых и добавить к ней фьючерсов на юань с поставкой через полгода, — привёл пример он. — И получится, что в юанях или долларах доходность будет почти такая же. А в евро — даже выше, потому что фьючерс на евро сейчас стоит дешевле, чем евро на межбанке. Это касается любых, в том числе и достаточно крупных сумм.
А для небольших инвестиций есть ещё более привлекательная возможность. В нашей стране созданы достаточно хорошие налоговые стимулы. И если мы инвестируем через индивидуальный инвестиционный счёт и получаем налоговый вычет в размере 13% на взнос, то эти 13% прибавляются к доходности по облигациям. Так можно, напоминаю, до 400 тысяч рублей в год выводить из налогооблагаемой базы. Но есть существенный минус — нужно на длительный срок замораживать деньги. С этого года ИИС придётся держать минимум 5 лет, а дальше будет увеличиваться минимальный срок до 6, 7 и далее до 10 лет.
Для еще более незначительных сумм есть Программа долгосрочных сбережений, ПДС. Там государство предлагает софинансирование на старте, до 36 тысяч рублей в год в течение 10 лет. Если у вас доход менее 80 тысяч рублей в месяц, и вы инвестируете 36 тысяч, то софинансирование достигает 100%. Но опять есть минус: на ПДС деньги замораживаются на 15 лет, если только вы не пенсионер или не человек предпенсионного возраста. Эти люди могут вернуть свои деньги вместе с полученным софинансированием и накопленным доходом быстрее».
/ Стандартная и понятная инвестиция
Ольга Трошева
директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Сокращение программ льготной ипотеки с 1 июля 2024 года заметно остудило интерес инвесторов к вложениям в жилую недвижимость. Продажи квартир после всплеска в июне, в последующие месяцы ожидаемо просели, чего не скажешь о сегменте апартаментов, который работает в условиях высокой ставки по ипотеке уже достаточно давно.
«Конечно, в июне спрос поднялся максимально, потом ожидаемо упал в объёмах. Но, в принципе, мы в августе, имея ещё семейную ипотеку, стали постепенно прирастать, — заметила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Но, понятно, без ипотеки для широких слоев населения какие-то цифры перешагнуть в ёмкости очень сложно. Маневрировать на рассрочке далеко не всем возможно».
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Твёрдо верит, что интерес к покупке жилья у людей никуда не исчезнет. «Мы живём в северной стране, под пальмами ночевать у нас невозможно, — успокоила она. — Жильё — это базовая потребность в наших климатических условиях. С другой стороны, это абсолютно понятный и единственно доступный по-настоящему нашим гражданам инструмент сохранения средств.
И, конечно, в условиях высокой неопределённости, в условиях таких баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются — какая покупательская способность будет у этих средств по истечении сроков депозитов с привлекательными ставками? И они уже заботятся не о том, чтобы заработать в этой ситуации, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги, скажем так, в каком-то эквивалентном ситуации объёме. Недвижимость как раз служит «тихой гаванью» для капиталов, страхуя средства от обесценивания в сложные времена».
Ольга Трошева
директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
В Петербурге последние 1,5−2 года имеет место тренд на сокращение предложения. «У нас замедляется существенно выход новых объектов, — предупредила Ольга Трошева. — На этом фоне у нас движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по средней цене. Конечно, у нас будут впереди определённые спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан города. Ряд территорий не вошли в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора, — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участков под развитие. Вот, поэтому мы неминуемо увидим сокращение предложения на 25−30%».
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Допускает, что в течение короткого периода может произойти снижение цен на недвижимость. «Но в любом случае это будет адекватно общей экономической ситуации, это будет сбалансированный риск, — полагает она. — Вот поэтому в этом году как в своём флагманском проекте «Огни залива», так и бизнесовом «Доме БФА у озера» мы наблюдаем огромный прирост, буквально десятикратный, сделок со стопроцентной оплатой.
В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. А к концу года, я думаю, мы перейдём десятипроцентный барьер. Покупатели со стопроцентными средствами приходят с комментарием, что, мол, мы решили, что пора это сделать. То есть они изымают деньги из депозитов, вынимают из каких-то активов и считают нужным их овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».
Константин Чирков
заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical
«Недвижимость — это стандартная и понятная инвестиция, — поддержал эту точку зрения Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Что касается апартаментов, они предлагают не просто сохранить деньги в квадратных метрах, но ещё и приумножить. К нам, наоборот, как раз приходят стопроцентники, в основном, либо по рассрочке. Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года.
Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее, клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место быть рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход».
Рассрочка позволяет покупателю положить часть денег на депозит, чтобы получить доход по высокой ставке. Мы депозиты очень любим, сами туда кладём
— подчеркнул Константин Чирков
То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно».
Ольга Трошева
директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Привела данные Росреестра о том, что в сентябре сделки с ипотекой на рынке жилья в Петербурге составляли чуть менее 70%, остальное — либо стопроцентная оплата, либо рассрочка. «В общей массе я думаю, стопроцентников у нас не более 5−7% в сегодняшних реалиях», — резюмировала она.
/ Апарт-модели
Константин Чирков
заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical
C 1 июля инвестиции в апарт-отели стали ещё более актуальными, поскольку преимущество жилья в виде доступа к льготной ипотеке сократилось.
Мы уже давно живем в реалиях «не ипотеки» для нас, для апарт-отелей
— уточнил Константин Чирков
«Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки. Ну и помимо того, что это недвижимость, что она постоянно растёт в цене, что это квадратный метр, который никуда не денется, конечно же, это пассивный доход. Зачастую этот доход гораздо выше, чем если сдавать квартиру помесячно или долгосрочно. Потому что всё-таки апарт-отели сдаются на короткий срок и средний срок, в зависимости от управляющей компании. Как правило, это такой симбиоз между краткосроком, долгосроком и среднесроком. С мая по сентябрь в основном это лишь краткосрочная аренда. С сентября может быть небольшое включение среднесрока. Январь февраль, март — это долгосрок.
Такая модель сдачи обеспечивает инвестору постоянный доход. Доход, который мы предлагаем по нашей финансовой модели, если не берём гарантированную доходность, это около 9−10% годовых. Мы, конечно, пытаемся всегда доносить инвестору, что доходность нужно считать по году. Бывают месяцы, когда можно заработать 10 тысяч рублей, но есть месяцы, в которых 120 тысяч рублей. Если мы это всё размазываем на год, и мы получаем вот эту стабильную доходность.
Гарантированная доходность у нас колеблется от 9 до 11% в зависимости от суммы входа. Если мы говорим о стопроцентной оплате, либо каких-то точечных пакетных инвесторах, у них более высокая скидка и, соответственно, более высокая доходность по гарантиям. Меньшая стоимость в пересчёте на гарантии получается примерно 11%. Если брать каких-то рассрочников, мы и по рассрочке предлагаем гарантированный доход уже начинать получать, но там примерно где-то 8,5−9% идет. Потому что по рассрочке минимальная скидка».
Максим Турта
руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
«Санкт-Петербург был и остается в числе самых популярных туристических городов России, также это важный финансовый и деловой центр. Покупка апартаментов под последующую сдачу становится только популярнее из-за своих потребительских характеристик. На примере наших апартаментов в Promenade by Akvilon: хорошо работает посуточная аренда. Рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку.
Мы ориентируем клиентов на ставку от 4500 рублей за сутки в нашем проекте (это минимальная ставка в обычном апарте без дизайнерской отделки). При средней загруженности 17 дней в месяц мы ориентируемся на минимальный доход клиента 76 500 рублей в месяц.
Так, при стоимости апартамента в 6 400 000 рублей срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам. Если в апартаменте сделана дизайнерская отделка, ставка за такой апарт будет выше».
/ Карусель вкладчиков
Иван Ходак
руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ
Отметил, что недвижимость должна оставаться в списке приоритетов состоятельных инвесторов. «Если у человека действительно есть хорошие сбережения, я бы рекомендовал часть средств держать на депозите, а часть инвестировать в недвижимость, — добавил он. — Такую инвестицию можно „ощутить физически“, плюс есть возможность сдавать квартиру в аренду и получать дополнительную прибыль».
Однако, по словам банкира, 90% вкладчиков не имеют финансовых возможностей купить квартиру. «Объём сбережений должен быть как минимум 5−7 миллионов рублей, что существенно превосходит средний размер вкладов по стране, который составляет примерно 670 тысяч рублей, — поделился мнением он. — В Санкт-Петербурге чуть больше — 925−950 тысяч рублей».