в стабильном равновесии
СТРОИТЕЛЬСТВО / 13 мая 2023
Круглый стол «Весь спектр рынка недвижимости — взгляд экспертов» совместное обсуждение портала «ТТ Финанс» и журнала «Эксперт Северо-Запад»
Рынок жилого строительства адаптировался к новой реальности
Не секрет, что после более-менее удачного декабря 2022 года январь и февраль текущего года мало порадовали девелоперов, работающих в сфере жилого строительства. Однако с марта ситуация стала выправляться, о чем участники круглого стола говорили с явным оптимизмом.
строительство
Содержание
![](https://static.tildacdn.com/tild3262-3331-4639-b139-333761363133/-/empty/IMG_8917.jpg)
![](https://static.tildacdn.com/tild3561-6138-4566-b362-666563643166/-/empty/_.jpg)
Алексей Белоусов
Объединение строителей СПб
– С точки зрения совершенствования профильного законодательства минувший год оказался достаточно «урожайным». Принято четыре федеральных закона, среди которых поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и еще порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводилась и проводится большая работа по сокращению административных барьеров, так, например, за два последних года количество контрольных процедур по сложным объектам сокращено с 875 до 786. А срок прохождения документов сократился до 1058 дней.
Соответственно, это в существенной мере помогло застройщикам пережить кризисные спады 2022 года. При этом цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года.
В конце прошлого года наблюдался резкий всплеск ипотечного спроса, поскольку клиенты подавали заявки, спеша успеть взять кредиты по комфортным ставкам. Но далее часть одобренных сделок оформлялась в рамках статистики уже 2023 года, что перемешало показатели. Кроме того, говорить о новых трендах, проявившихся в первом квартале 2023 года, преждевременно и потому, что недавно государство продлило льготную ипотеку, и этому еще только предстоит сыграть свою роль для рынка.
“
Моя оценка — рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
Впрочем, как минимум данный шаг свидетельствует, что правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли. Соответственно, некоторые осторожные выводы уже можно делать.
ЧАСТЬ 1
Ближе к сдаче – больше прямых продаж
![](https://static.tildacdn.com/tild3434-3139-4461-b135-346339623836/-/empty/_.jpg)
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
— Действительно, первый квартал 2023 года показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными, поскольку в результате пересмотра параметров «государственной» ипотеки и запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать уже периодом адаптации. По итогам месяца показатели у многих застройщиков оказались более, чем удовлетворительные и по сделкам, и по бронированию.
Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичную недвижимость, и в первом квартале этого года по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато.
“
Предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже.
С другой стороны, нет возможности снижать цены, метод формирования цены — затратный. То есть, цена в определяющей степени зависит от затрат застройщика. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижения цен от застройщиков. По ее словам, основным локомотивом продолжает быть ипотека.
- 94%Доля ипотечных ставокПо итогам прошлого года доля ипотечных сделок
у «БФА-Девелопмент» - ≈100%Льготные программыИпотечные сделки — ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека
- >24Средний срокПолучаемого жилищного кредита в прошлом году по стране
![](https://static.tildacdn.com/tild3036-3061-4264-b832-303734623037/-/empty/photo.jpg)
Олег Добродеев
директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»
— Если в конце предыдущего года мы не видели клиентов с прямыми деньгами, то сейчас таковые стали появляться. И теперь ипотека в доле вернулась к 70 процентам. Безусловно, сказывается высокая степень готовности — нет необходимости ждать два года до заезда. Но тренд очевиден.
Проект, где клиенты предпочитают брать ипотеку по субсидированным ставкам — жилой комплекс на Октябрьской набережной в Петербурге, в этом году получим разрешение на ввод в эксплуатацию.
“
Свои планы сейчас выполняем на 80−90 процентов, хотя опасения просадки были более чем существенные — соответственно, во второй половине года запустим еще два проекта.
В структуре же ипотечного спроса, по его словам, преобладает семейная ипотека — это около 70% от всех кредитных покупок. Как правило, выбираются двухкомнатные квартиры. Остальное — субсидированная ипотека, обычно крупнейшего банка страны.
ЧАСТЬ 2
Апартаменты — отдельный мир, проблемы общие
Традиционно принято разделять строительство обычного жилья и апарт-отелей. Впрочем, ситуация в сегмент «апартов» относительно тревог 2022 года была похожей. И представитель холдинга «Сенатор», кроме традиционного жилья компания возводит рекреационные апартаменты «Морская Ривьера», констатирует, что за последние месяцы здесь структура способов покупки не изменилась.
![](https://static.tildacdn.com/tild3036-3061-4264-b832-303734623037/-/empty/photo.jpg)
Олег Добродеев
директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»
— Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной - около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек. И с привлечением ипотеки проходит около 30−40% сделок. Впрочем, на сравнительно невысокую долю жилищного кредитования влияет высокий средний чек — порядка 18 млн рублей за лот. В сделках на такие суммы доля ипотеки всегда была ниже.
“
Сейчас очень не хватает уникальных инструментов! Поэтому с середины мая мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в этом проекте, что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов
При этом всем мы фиксируем с начала весны повышенный интерес к проекту «Морская Ривьера», даже не смотря на небольшой арсенал финансовых инструментов. Связываем мы это с высокой степенью готовности, уникальной локацией - все-таки проект располагается на первой линии Финского залива в 150 метрах от воды и с наличием уникальной инфраструктуры на территории (в проекте предусмотрен подогреваемый бассейн и большое количество зон для отдыха и занятий спортом), а также с интересом со стороны жителей Москвы.
![](https://static.tildacdn.com/tild6138-6330-4234-a132-613965633639/-/empty/photo.jpg)
Александр Терентьев
руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management
— Здесь также недоступна ипотека с господдержкой. И нам ее очень не хватает! Но к концу прошлого года спрос на наши продукты вернулся, и в I квартале 2023 года мы продали объектов на 20 процентов больше, чем в IV квартале 2022 года. Сейчас у нас продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20−30 процентов, но по итогам апреля ожидаем сокращения разрыва.
“
Ожидаем, что при возвращении в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично. А сейчас при формировании цены мы отталкиваемся только от спроса и платежеспособности клиентов.
По его оценкам, цены за прошлый год выросли на 23% и, как минимум, в сегменте апартов продолжают, пусть и незначительный, рост. За первый квартал на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7 процентов, на менее популярные — на 3 процента. Во многом потому, что драйвером продаж остается гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апараментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает ипотечный платеж. Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, застройщик выкупает объект через год на 10% дороже.
![](https://static.tildacdn.com/tild3336-6631-4337-a333-323265323862/-/empty/photo.jpg)
Денис Розанов
руководитель отдела продаж апарт-отеля Well
— Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75 процентов, рынок Петербурга чуть меньше — примерно на 65 процентов, правда, рынок апартаментов здесь отстает. Но это лишь о том говорит, что наш целевой клиент — инвестор — занимает выжидательную позицию. А основной клиент рынка недвижимости сегодня приобретает жилье для себя. Отсюда запрос на увеличение метража в сделках. Но даже несмотря на то, что сегмент апартаментов восстанавливается медленнее, в марте у нас был рекорд по продажам за последние 12 месяцев.
“
«Осторожное» восстановление рынка и возвращение спроса уже можно назвать устоявшимся трендом.
У нас два типа клиентов. Первый - инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. Второй - резиденты, которые планируют жить в нашем апарт-отеле. Доля ипотеки в общем объеме сделок сейчас близка к 28 процентам. Остальное — стопроцентная оплата и рассрочка в равных долях.
Продажи на рынке сервисных апартаментов потому и восстанавливаются медленнее, что инвесторы возвращаются в рынок с осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.
С точки зрения инвестиционной привлекательности все достаточно просто. Строители давно ушли от случайных экспериментов. Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты инвесторам гораздо интересней, поскольку доходнее.
“
Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис.
В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане. Это комфорт и хорошая локация в центре города! Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития.
![](https://static.tildacdn.com/tild6333-3630-4766-a364-383439316464/-/empty/_.jpg)
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
— Неблагоприятные тенденции в макроэкономике серьезно ударили по возможностям региональных клиентов. И пока мы видим объем таких сделок на местном рынке в прежних параметрах — около 30 процентов. Вместе с тем рынок региональных инвесторов весьма динамичен, поэтому рост инвестиционных потоков объективно ожидаем.
“
Петербург, наряду с Краснодарским краем и Москвой, остается одной из предпочтительных площадок для инвестирования, однако высокие цены служат сдерживающим фактором.
ЧАСТЬ 3
Ситуация в Ленобласти «подтягивается»
![](https://static.tildacdn.com/tild3434-6566-4637-b839-303565356537/-/empty/photo.jpg)
Степан Фёдоров
генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»
— Очевидно, что и в Ленинградской области важнейшую роль играет господдержка в самых разных форматах. Так, здесь АО «ЛенОблАИЖК» выступает оператором программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019—2025 годах» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Финансирование поступает за счет средств федерального бюджета и бюджета Ленинградской области. Программа предусматривает расселение более 15 тыс. жителей региона из 1059 аварийных домов (общая площадь расселяемого жилья — 236 000 кв. м.). К настоящему времени построено 16 многоквартирных домов.
- 15 тысРасселениеПрограмма предусматривает расселение жителей региона из аварийных домов
- 1059Аварийное жильеКоличество аварийных домов задействованных в программе расселения
- 236 000ПлощадьОбщая площадь расселяемого аварийного жилья в рамках программы расселения (кв. м.)
- 16ПостроеноКоличество уже построенных многоквартирных домов в рамках программы расселения
2023
Жилье получат более 3,2 тыс. семей
«ЛенОблАИЖК» построит еще семь домов — в Подпорожье, Луге, Шлиссельбурге, Волхове, Сясьстрое и Каменногорске.
Жилье получило более 1,9 тыс. семей
Введено в эксплуатацию шесть домов — в Ефимовском, Волосово, Гатчине, Дружной Горке, Ополье и Подпорожье.
2021
2022
Жилье получило более 2,5 тыс. семей
Построено десять многоквартирных домов, общей площадью более 41 тыс. кв. м. в Ивангороде, Подпорожье, Янеге, Лодейном Поле, Сясьстрое, Луге, Тихвине, Лесколово.
Сейчас мы очень серьезно изучаем имеющийся опыт строительства многоквартирных домов из дерева с использованием CLT-конструкций и рассматриваем возможность создания типового проекта, который можно было бы использовать при строительстве жилья в рамках программы расселения аварийного фонда. Высокая скорость строительства домов из дерева и экологичность — очевидные плюсы применения CLT-технологий. Однако, необходимо проработать еще много вопросов, касающихся обеспечения безопасности строящихся домов, себестоимости строительства, сохраняется и необходимость внесения изменений в действующую нормативно-правовую базу.
![](https://static.tildacdn.com/tild3434-6566-4637-b839-303565356537/-/empty/photo.jpg)
Степан Фёдоров
генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»
— Также один из наших масштабных объектов — ЖК «Левитан» в Мурино. Конечно, продажи первого квартала от нашего оптимистичного графика слегка отличаются. Но от плана выполняется 80−90 процентов, что косвенно подтверждает достаточно приличный спрос в Ленобласти. И мы рассчитываем со второго квартала вернуться в запланированный график продаж, несмотря на существенное сокращение маркетингового бюджета. Благо, в перспективных локациях мы уже достаточно известны.
ЧАСТЬ 4
Ипотека: её значение трудно переоценить
![](https://static.tildacdn.com/tild3561-6138-4566-b362-666563643166/-/empty/_.jpg)
Алексей Белоусов
Объединение строителей СПб
— В ходе дискуссии не раз была затронута тема пока «не случившейся» ипотеки с господдержкой на вторичную недвижимость. Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» в отдельных сегментах сегодня доходит до 30 процентов, хотя прежде рынок ориентировался на разрыв в 10−15 процентов. Введение ипотеки для вторичного рынка будет стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое.
“
Мы также выступаем за распространение ипотечных программ господдержки на «вторичку».
По итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом. При этом отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей при средней годовой ставке в 6,65%. Пик же числа сделок пришелся на декабрь.
![](https://static.tildacdn.com/tild3238-3531-4131-b361-616233323430/-/empty/photo.jpg)
Светлана Зеленина
исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»
— И в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, который отмечают абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90 процентов. И более 60 процентов в жилищных кредитах занимают специальные программы.
Сейчас клиенты, по ее словам, могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками. Кстати, также появляются нестандартные предложения, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку. По апартаментам и вторичному рынку средняя ставка предлагается от 10,5%.