– С точки зрения совершенствования профильного законодательства минувший год оказался достаточно «урожайным». Принято четыре федеральных закона, среди которых поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и еще порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводилась и проводится большая работа по сокращению административных барьеров, так, например, за два последних года количество контрольных процедур по сложным объектам сокращено с 875 до 786. А срок прохождения документов сократился до 1058 дней.

Соответственно, это в существенной мере помогло застройщикам пережить кризисные спады 2022 года. При этом цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года.

В конце прошлого года наблюдался резкий всплеск ипотечного спроса, поскольку клиенты подавали заявки, спеша успеть взять кредиты по комфортным ставкам. Но далее часть одобренных сделок оформлялась в рамках статистики уже 2023 года, что перемешало показатели. Кроме того, говорить о новых трендах, проявившихся в первом квартале 2023 года, преждевременно и потому, что недавно государство продлило льготную ипотеку, и этому еще только предстоит сыграть свою роль для рынка.

Впрочем, как минимум данный шаг свидетельствует, что правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли. Соответственно, некоторые осторожные выводы уже можно делать.

—  Действительно, первый квартал 2023 года показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными, поскольку в результате пересмотра параметров «государственной» ипотеки и запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать уже периодом адаптации. По итогам месяца показатели у многих застройщиков оказались более, чем удовлетворительные и по сделкам, и по бронированию.

Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичную недвижимость, и в первом квартале этого года по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато.

С другой стороны, нет возможности снижать цены, метод формирования цены — затратный. То есть, цена в определяющей степени зависит от затрат застройщика. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижения цен от застройщиков. По ее словам, основным локомотивом продолжает быть ипотека.

—  Если в конце предыдущего года мы не видели клиентов с прямыми деньгами, то сейчас таковые стали появляться. И теперь ипотека в доле вернулась к 70 процентам. Безусловно, сказывается высокая степень готовности — нет необходимости ждать два года до заезда. Но тренд очевиден.

Проект, где клиенты предпочитают брать ипотеку по субсидированным ставкам — жилой комплекс на Октябрьской набережной в Петербурге, в этом году получим разрешение на ввод в эксплуатацию.

В структуре же ипотечного спроса, по его словам, преобладает семейная ипотека — это около 70% от всех кредитных покупок. Как правило, выбираются двухкомнатные квартиры. Остальное — субсидированная ипотека, обычно крупнейшего банка страны.

Традиционно принято разделять строительство обычного жилья и апарт-отелей. Впрочем, ситуация в сегмент «апартов» относительно тревог 2022 года была похожей. И представитель холдинга «Сенатор», кроме традиционного жилья компания возводит рекреационные апартаменты «Морская Ривьера», констатирует, что за последние месяцы здесь структура способов покупки не изменилась.

—  Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной - около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек. И с привлечением ипотеки проходит около 30−40% сделок. Впрочем, на сравнительно невысокую долю жилищного кредитования влияет высокий средний чек — порядка 18 млн рублей за лот. В сделках на такие суммы доля ипотеки всегда была ниже.

При этом всем мы фиксируем с начала весны повышенный интерес к проекту «Морская Ривьера», даже не смотря на небольшой арсенал финансовых инструментов. Связываем мы это с высокой степенью готовности, уникальной локацией - все-таки проект располагается на первой линии Финского залива в 150 метрах от воды и с наличием уникальной инфраструктуры на территории (в проекте предусмотрен подогреваемый бассейн и большое количество зон для отдыха и занятий спортом), а также с интересом со стороны жителей Москвы.

—  Здесь также недоступна ипотека с господдержкой. И нам ее очень не хватает! Но к концу прошлого года спрос на наши продукты вернулся, и в I квартале 2023 года мы продали объектов на 20 процентов больше, чем в IV квартале 2022 года. Сейчас у нас продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20−30 процентов, но по итогам апреля ожидаем сокращения разрыва.

По его оценкам, цены за прошлый год выросли на 23% и, как минимум, в сегменте апартов продолжают, пусть и незначительный, рост. За первый квартал на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7 процентов, на менее популярные — на 3 процента. Во многом потому, что драйвером продаж остается гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апараментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает ипотечный платеж. Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, застройщик выкупает объект через год на 10% дороже.

—  Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75 процентов, рынок Петербурга чуть меньше — примерно на 65 процентов, правда, рынок апартаментов здесь отстает. Но это лишь о том говорит, что наш целевой клиент — инвестор — занимает выжидательную позицию. А основной клиент рынка недвижимости сегодня приобретает жилье для себя. Отсюда запрос на увеличение метража в сделках. Но даже несмотря на то, что сегмент апартаментов восстанавливается медленнее, в марте у нас был рекорд по продажам за последние 12 месяцев.

У нас два типа клиентов. Первый - инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. Второй - резиденты, которые планируют жить в нашем апарт-отеле. Доля ипотеки в общем объеме сделок сейчас близка к 28 процентам. Остальное — стопроцентная оплата и рассрочка в равных долях.

Продажи на рынке сервисных апартаментов потому и восстанавливаются медленнее, что инвесторы возвращаются в рынок с осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.

С точки зрения инвестиционной привлекательности все достаточно просто. Строители давно ушли от случайных экспериментов. Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты инвесторам гораздо интересней, поскольку доходнее.

В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане. Это комфорт и хорошая локация в центре города! Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития.

— Неблагоприятные тенденции в макроэкономике серьезно ударили по возможностям региональных клиентов. И пока мы видим объем таких сделок на местном рынке в прежних параметрах — около 30 процентов. Вместе с тем рынок региональных инвесторов весьма динамичен, поэтому рост инвестиционных потоков объективно ожидаем.

—  Очевидно, что и в Ленинградской области важнейшую роль играет господдержка в самых разных форматах. Так, здесь АО «ЛенОблАИЖК» выступает оператором программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019—2025 годах» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».

Финансирование поступает за счет средств федерального бюджета и бюджета Ленинградской области. Программа предусматривает расселение более 15 тыс. жителей региона из 1059 аварийных домов (общая площадь расселяемого жилья — 236 000 кв. м.). К настоящему времени построено 16 многоквартирных домов.

Сейчас мы очень серьезно изучаем имеющийся опыт строительства многоквартирных домов из дерева с использованием CLT-конструкций и рассматриваем возможность создания типового проекта, который можно было бы использовать при строительстве жилья в рамках программы расселения аварийного фонда. Высокая скорость строительства домов из дерева и экологичность — очевидные плюсы применения CLT-технологий. Однако, необходимо проработать еще много вопросов, касающихся обеспечения безопасности строящихся домов, себестоимости строительства, сохраняется и необходимость внесения изменений в действующую нормативно-правовую базу.

— Также один из наших масштабных объектов — ЖК «Левитан» в Мурино. Конечно, продажи первого квартала от нашего оптимистичного графика слегка отличаются. Но от плана выполняется 80−90 процентов, что косвенно подтверждает достаточно приличный спрос в Ленобласти. И мы рассчитываем со второго квартала вернуться в запланированный график продаж, несмотря на существенное сокращение маркетингового бюджета. Благо, в перспективных локациях мы уже достаточно известны.

—  В ходе дискуссии не раз была затронута тема пока «не случившейся» ипотеки с господдержкой на вторичную недвижимость. Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» в отдельных сегментах сегодня доходит до 30 процентов, хотя прежде рынок ориентировался на разрыв в 10−15 процентов. Введение ипотеки для вторичного рынка будет стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое.

По итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом. При этом отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей при средней годовой ставке в 6,65%. Пик же числа сделок пришелся на декабрь.

— И в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, который отмечают абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90 процентов. И более 60 процентов в жилищных кредитах занимают специальные программы.

Сейчас клиенты, по ее словам, могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками. Кстати, также появляются нестандартные предложения, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку. По апартаментам и вторичному рынку средняя ставка предлагается от 10,5%.