Top.Mail.Ru
  • USD Бирж 1.08 +9.27
  • EUR Бирж 12.01 +83.3
  • CNY Бирж 27.94 --15.72
  • АЛРОСА ао 73.5 +-0.25
  • СевСт-ао 1812.4 +-19.6
  • ГАЗПРОМ ао 117.09 +-2.54
  • ГМКНорНик 137.74 +-1.54
  • ЛУКОЙЛ 7150 +-98
  • НЛМК ао 187.5 +-3.12
  • Роснефть 552.3 +-4.1
  • Сбербанк 314.39 +-2.7
  • Сургнфгз 28.285 +-0.61
  • Татнфт 3ао 676.2 +-7.9
  • USD ЦБ 88.21 89.02
  • EUR ЦБ 94.83 95.74
в стабильном равновесии
СТРОИТЕЛЬСТВО / 13 мая 2023
Круглый стол «Весь спектр рынка недвижимости — взгляд экспертов» совместное обсуждение портала «ТТ Финанс» и журнала «Эксперт Северо-Запад»
Рынок жилого строительства адаптировался к новой реальности
Не секрет, что после более-менее удачного декабря 2022 года январь и февраль текущего года мало порадовали девелоперов, работающих в сфере жилого строительства. Однако с марта ситуация стала выправляться, о чем участники круглого стола говорили с явным оптимизмом.
строительство
Содержание
Алексей Белоусов
Объединение строителей СПб
– С точки зрения совершенствования профильного законодательства минувший год оказался достаточно «урожайным». Принято четыре федеральных закона, среди которых поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и еще порядка 30 нормативных актов. Параллельно проводилась и проводится большая работа по сокращению административных барьеров, так, например, за два последних года количество контрольных процедур по сложным объектам сокращено с 875 до 786. А срок прохождения документов сократился до 1058 дней.
Соответственно, это в существенной мере помогло застройщикам пережить кризисные спады 2022 года. При этом цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года.
В конце прошлого года наблюдался резкий всплеск ипотечного спроса, поскольку клиенты подавали заявки, спеша успеть взять кредиты по комфортным ставкам. Но далее часть одобренных сделок оформлялась в рамках статистики уже 2023 года, что перемешало показатели. Кроме того, говорить о новых трендах, проявившихся в первом квартале 2023 года, преждевременно и потому, что недавно государство продлило льготную ипотеку, и этому еще только предстоит сыграть свою роль для рынка.
Моя оценка — рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
— Алексей Белоусов
Впрочем, как минимум данный шаг свидетельствует, что правительство России готово продолжать поддержку строительной отрасли. Соответственно, некоторые осторожные выводы уже можно делать.
ЧАСТЬ 1
Ближе к сдаче – больше прямых продаж
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
—  Действительно, первый квартал 2023 года показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными, поскольку в результате пересмотра параметров «государственной» ипотеки и запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать уже периодом адаптации. По итогам месяца показатели у многих застройщиков оказались более, чем удовлетворительные и по сделкам, и по бронированию.
Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичную недвижимость, и в первом квартале этого года по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато.
Предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже.
— Светлана Денисова
С другой стороны, нет возможности снижать цены, метод формирования цены — затратный. То есть, цена в определяющей степени зависит от затрат застройщика. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижения цен от застройщиков. По ее словам, основным локомотивом продолжает быть ипотека.
  • 94%
    Доля ипотечных ставок
    По итогам прошлого года доля ипотечных сделок
    у «БФА-Девелопмент»
  • ≈100%
    Льготные программы
    Ипотечные сделки — ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека
  • >24
    Средний срок
    Получаемого жилищного кредита в прошлом году по стране
Олег Добродеев
директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»
—  Если в конце предыдущего года мы не видели клиентов с прямыми деньгами, то сейчас таковые стали появляться. И теперь ипотека в доле вернулась к 70 процентам. Безусловно, сказывается высокая степень готовности — нет необходимости ждать два года до заезда. Но тренд очевиден.
Проект, где клиенты предпочитают брать ипотеку по субсидированным ставкам — жилой комплекс на Октябрьской набережной в Петербурге, в этом году получим разрешение на ввод в эксплуатацию.
Свои планы сейчас выполняем на 80−90 процентов, хотя опасения просадки были более чем существенные — соответственно, во второй половине года запустим еще два проекта.
— Олег Добродеев
В структуре же ипотечного спроса, по его словам, преобладает семейная ипотека — это около 70% от всех кредитных покупок. Как правило, выбираются двухкомнатные квартиры. Остальное — субсидированная ипотека, обычно крупнейшего банка страны.
ЧАСТЬ 2
Апартаменты — отдельный мир, проблемы общие
Традиционно принято разделять строительство обычного жилья и апарт-отелей. Впрочем, ситуация в сегмент «апартов» относительно тревог 2022 года была похожей. И представитель холдинга «Сенатор», кроме традиционного жилья компания возводит рекреационные апартаменты «Морская Ривьера», констатирует, что за последние месяцы здесь структура способов покупки не изменилась.
Олег Добродеев
директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»
—  Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной - около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек. И с привлечением ипотеки проходит около 30−40% сделок. Впрочем, на сравнительно невысокую долю жилищного кредитования влияет высокий средний чек — порядка 18 млн рублей за лот. В сделках на такие суммы доля ипотеки всегда была ниже.
Сейчас очень не хватает уникальных инструментов! Поэтому с середины мая мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в этом проекте, что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов
— Олег Добродеев
При этом всем мы фиксируем с начала весны повышенный интерес к проекту «Морская Ривьера», даже не смотря на небольшой арсенал финансовых инструментов. Связываем мы это с высокой степенью готовности, уникальной локацией - все-таки проект располагается на первой линии Финского залива в 150 метрах от воды и с наличием уникальной инфраструктуры на территории (в проекте предусмотрен подогреваемый бассейн и большое количество зон для отдыха и занятий спортом), а также с интересом со стороны жителей Москвы.
Александр Терентьев
руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management
—  Здесь также недоступна ипотека с господдержкой. И нам ее очень не хватает! Но к концу прошлого года спрос на наши продукты вернулся, и в I квартале 2023 года мы продали объектов на 20 процентов больше, чем в IV квартале 2022 года. Сейчас у нас продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20−30 процентов, но по итогам апреля ожидаем сокращения разрыва.
Ожидаем, что при возвращении в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично. А сейчас при формировании цены мы отталкиваемся только от спроса и платежеспособности клиентов.
— Александр Терентьев
По его оценкам, цены за прошлый год выросли на 23% и, как минимум, в сегменте апартов продолжают, пусть и незначительный, рост. За первый квартал на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7 процентов, на менее популярные — на 3 процента. Во многом потому, что драйвером продаж остается гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апараментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает ипотечный платеж. Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, застройщик выкупает объект через год на 10% дороже.
Денис Розанов
руководитель отдела продаж апарт-отеля Well
—  Март показывает, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75 процентов, рынок Петербурга чуть меньше — примерно на 65 процентов, правда, рынок апартаментов здесь отстает. Но это лишь о том говорит, что наш целевой клиент — инвестор — занимает выжидательную позицию. А основной клиент рынка недвижимости сегодня приобретает жилье для себя. Отсюда запрос на увеличение метража в сделках. Но даже несмотря на то, что сегмент апартаментов восстанавливается медленнее, в марте у нас был рекорд по продажам за последние 12 месяцев.
«Осторожное» восстановление рынка и возвращение спроса уже можно назвать устоявшимся трендом.
— Денис Розанов
У нас два типа клиентов. Первый - инвестор. Такой клиент заходит преимущественно с прямыми деньгами. Второй - резиденты, которые планируют жить в нашем апарт-отеле. Доля ипотеки в общем объеме сделок сейчас близка к 28 процентам. Остальное — стопроцентная оплата и рассрочка в равных долях.
Продажи на рынке сервисных апартаментов потому и восстанавливаются медленнее, что инвесторы возвращаются в рынок с осторожностью. Тем не менее, проекты изначально ориентируются именно на таких покупателей.
С точки зрения инвестиционной привлекательности все достаточно просто. Строители давно ушли от случайных экспериментов. Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты инвесторам гораздо интересней, поскольку доходнее.
Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис.
— Денис Розанов
В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане. Это комфорт и хорошая локация в центре города! Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития.
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
— Неблагоприятные тенденции в макроэкономике серьезно ударили по возможностям региональных клиентов. И пока мы видим объем таких сделок на местном рынке в прежних параметрах — около 30 процентов. Вместе с тем рынок региональных инвесторов весьма динамичен, поэтому рост инвестиционных потоков объективно ожидаем.
Петербург, наряду с Краснодарским краем и Москвой, остается одной из предпочтительных площадок для инвестирования, однако высокие цены служат сдерживающим фактором.
— Светлана Денисова
ЧАСТЬ 3
Ситуация в Ленобласти «подтягивается»
Степан Фёдоров
генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»
—  Очевидно, что и в Ленинградской области важнейшую роль играет господдержка в самых разных форматах. Так, здесь АО «ЛенОблАИЖК» выступает оператором программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019—2025 годах» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
Финансирование поступает за счет средств федерального бюджета и бюджета Ленинградской области. Программа предусматривает расселение более 15 тыс. жителей региона из 1059 аварийных домов (общая площадь расселяемого жилья — 236 000 кв. м.). К настоящему времени построено 16 многоквартирных домов.
  • 15 тыс
    Расселение
    Программа предусматривает расселение жителей региона из аварийных домов
  • 1059
    Аварийное жилье
    Количество аварийных домов задействованных в программе расселения
  • 236 000
    Площадь
    Общая площадь расселяемого аварийного жилья в рамках программы расселения (кв. м.)
  • 16
    Построено
    Количество уже построенных многоквартирных домов в рамках программы расселения
2023
Жилье получат более 3,2 тыс. семей
«ЛенОблАИЖК» построит еще семь домов — в Подпорожье, Луге, Шлиссельбурге, Волхове, Сясьстрое и Каменногорске.

Жилье получило более 1,9 тыс. семей
Введено в эксплуатацию шесть домов — в Ефимовском, Волосово, Гатчине, Дружной Горке, Ополье и Подпорожье.
2021
2022
Жилье получило более 2,5 тыс. семей
Построено десять многоквартирных домов, общей площадью более 41 тыс. кв. м. в Ивангороде, Подпорожье, Янеге, Лодейном Поле, Сясьстрое, Луге, Тихвине, Лесколово.
Сейчас мы очень серьезно изучаем имеющийся опыт строительства многоквартирных домов из дерева с использованием CLT-конструкций и рассматриваем возможность создания типового проекта, который можно было бы использовать при строительстве жилья в рамках программы расселения аварийного фонда. Высокая скорость строительства домов из дерева и экологичность — очевидные плюсы применения CLT-технологий. Однако, необходимо проработать еще много вопросов, касающихся обеспечения безопасности строящихся домов, себестоимости строительства, сохраняется и необходимость внесения изменений в действующую нормативно-правовую базу.
Степан Фёдоров
генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»
— Также один из наших масштабных объектов — ЖК «Левитан» в Мурино. Конечно, продажи первого квартала от нашего оптимистичного графика слегка отличаются. Но от плана выполняется 80−90 процентов, что косвенно подтверждает достаточно приличный спрос в Ленобласти. И мы рассчитываем со второго квартала вернуться в запланированный график продаж, несмотря на существенное сокращение маркетингового бюджета. Благо, в перспективных локациях мы уже достаточно известны.
ЧАСТЬ 4
Ипотека: её значение трудно переоценить
Алексей Белоусов
Объединение строителей СПб
—  В ходе дискуссии не раз была затронута тема пока «не случившейся» ипотеки с господдержкой на вторичную недвижимость. Разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» в отдельных сегментах сегодня доходит до 30 процентов, хотя прежде рынок ориентировался на разрыв в 10−15 процентов. Введение ипотеки для вторичного рынка будет стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое.
Мы также выступаем за распространение ипотечных программ господдержки на «вторичку».
— Олег Добродеев
По итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом. При этом отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей при средней годовой ставке в 6,65%. Пик же числа сделок пришелся на декабрь.
Светлана Зеленина
исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»
— И в конце первого квартала 2023 года началась внятная линия роста спроса, который отмечают абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90 процентов. И более 60 процентов в жилищных кредитах занимают специальные программы.
Сейчас клиенты, по ее словам, могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками. Кстати, также появляются нестандартные предложения, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку. По апартаментам и вторичному рынку средняя ставка предлагается от 10,5%.