Чем больше денег и преференций будет в этом секторе, тем больше проблем они ожидают. Прежде чем принимать федеральные деньги, нужно разобраться со всей дорожной картой работы с объектами культурного наследия и создать максимально бесшовные пути реализации сложных городских проектов с привлечением частных инвестиций и понятными правилами игры.

На сайте администрации города выложен документ под названием «Петербургская стратегия сохранения культурного наследия» (постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 01.11.2005 № 1681).

Седьмая глава многостраничного труда «Угрозы и риски физической утраты (разрушения) архитектурного наследия Санкт-Петербурга» Петербургу дается последние годы сложно. Постоянные пожары, возникающие вдруг и уничтожающие объекты культурного наследия дотла, строительство новых, которое заканчивается недостроем. Перечисленные в седьмом пункте проблемы: «неуместное новое строительство в исторической среде, неправильный режим эксплуатации зданий, пожары, вандализм и другие агрессивные действия» — все это чудесным образом случается в городе.

Когда, как не в рамках ПМЭФ, говорить о вещах стратегически важных. Для Петербурга тема сохранения истории города, культурного, архитектурного и исторического наследия является самой важной и самой больной. На примере отдельно взятого объекта редакция «Эксперт Северо-Запад» проследила неудавшийся путь сохранения архитектурного наследия. И поскольку история объекта еще пишется в кабинетах и судебных заседаниях, возможно, итогом обращения к теме будет хотя бы частичное решение вопроса с этим и другими объектами Петербурга, то внезапно возгорающимися, то много лет, как Конюшенное ведомство, разрушающимися на наших глазах.

Существующая программа передачи памятников культурного наследия «Рубль за метр» для успешной реализации должна быть поддержана законодательной системой, которая инвестиции в сохранение и реставрацию объектов культурного наследия сделала бы выгодными. Сейчас же они сначала выставляются по рыночной стоимости, их приобретает собственник, и только когда здание будет полностью отреставрировано, оно (здание) в период льготной аренды по рублю за квадратный метр.

В результате при проверке выясняется, что реставрировали не так и объект уже в таком состоянии, что восстановить его невозможно. У одного инвестора забрали, другого не нашлось. Такую судьбу имеют Конюшенное ведомство, здание Невской мануфактуры на Октябрьской набережной, обрушенные крыши исторического завода «Красный треугольник», СК «Юбилейный» у «Спортивной», дворец Игеля, особняк Брусницыных, фабрика Мельцера — перечислять можно практически бесконечно.

На сегодняшний день в городе на Неве более 10 тыс. памятников. При этом подход к составлению этого списка носит странный характер — на охранной карте то появляются неизвестные объекты, спорные по своей архитектурной ценности, то вдруг исчезают известные историко-культурные памятники.

Одна из историй инвестирования может быть показательным кейсом и для других проектов. Пожара на ней пока не случилось, но предпосылки к тому, что придется в какой-то момент уничтожать улики, есть. Речь идет о фабрике Мельцера и об одном из самых резонансных за последние годы объектов строительства элитарной недвижимости, возводимых в окружении пяти объектов исторического наследия на Петроградской стороне. Окончания этого строительства с нетерпением ждут и город, и сами инвесторы, и жители близлежащих домов, и градозащитники. Все заинтересованы в максимально быстром введении в эксплуатацию многострадального объекта, история строительства которого и кипящих страстей вокруг достойна пера Шекспира, начиная с исторического очерка и заканчивая детективными деталями.

На месте будущего жилого комплекса ранее находился архитектурный комплекс зданий известный как мебельная фабрика Ф. А. Мельцера. Именно здесь производилась уникальная мебель, которая теперь хранится в коллекциях многих музеев, в том числе и Эрмитажа. В 2001 году здания были включены КГИОПом в «Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность».

«Фабрика принадлежала семье Мельцер. Промышленное предприятие сыграло важную роль в архитектурно-художественной жизни дореволюционной России. Роман Федорович Мельцер был придворным архитектором в конце XIX — начале XX века. Его произведения — шедевры модерна на Каменноостровском проспекте и Каменном острове. Территория бывшей мебельной фабрики Мельцера занимает участок между набережной реки Карповки, Каменноостровским проспектом и выходит на улицу Профессора Попова. Фабрика занималась созданием мебели и элементов интерьера для великокняжеских особняков. Братья Мельцер сами работали над проектами создания дворцовых интерьеров для Зимнего дворца, Аничкова и Александровского дворцов, Царского Села.

Конечно, плохо сказывается на процессе постоянная смена инвесторов. Необходимо, чтобы проектом занялись профессионалы, имеющие опыт реставрации объектов культурного наследия и их бережного сохранения при соседстве с новыми постройками. Текущему застройщику можно только пожелать завершить объект. В этом все заинтересованы».

Разрешение на строительство элитарного ЖК на месте фабрики первая компания-инвестор получила в 2016 году. В документах объект значится как «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, подземным паркингом и встроенными ДОУ семейного типа, с реставрацией и приспособлением объектов культурного наследия для современного использования».

11 лет жители близлежащих домов 25 и 53 по Карповке и Каменноостровскому проспекту ведут неравный бой за сохранение своего собственного жилья. Трещина в одной из парадных дома, появившаяся во время возведения элитного ЖК с двухэтажным подземным паркингом, проходит через все пять этажей. Градозащитники бьют в набат на протяжении всего строительства.

Депутаты направили запрос губернатору города Александру Беглову, письмо, написанное президенту, было отправлено обратно в Петербург, все дали поручения ниже, где их никто, судя по всему, исполнять не стал. Прекрасная формулировка из письма депутатов, где они указали, что «строительство комплекса сопряжено с нарушениями законодательства о градостроительной деятельности, об охране объектов культурного наследия, а самое главное — существенно ущемляет права и законные интересы людей, проживающих в соседних многоквартирных домах, также являющихся объектами культурного наследия», так и осталось в разделе эпистолярного жанра.

Если первые застройщики пытались начать расселение близлежащих пострадавших домов и уже выкупили пять квартир в 25-м доме, то новый хозяин стал использовать их под свои нужды и о расселении больше не заявлял. Состояние домов продолжило ухудшаться, трещины расти.

«Если с домом 53 застройщик заключил соглашение и пообещал устранить проблемы в обмен на то, что они не выступают с критикой, то наш 25-й дом остается вне этой истории. Несколько месяцев на стройке нет активных работ. Наш дом и так был без капитального ремонта, а еще и получил дополнительные деформации.

В 2017 году был сделан ремонт фасадов, но после начала строительства по фасаду пошли трещины. Нанятая для надзора компания, которая должна следить за установленными маячками, имеет ограниченные ресурсы и ставит только два маячка на квартиру, хотя трещин гораздо больше. Именно такое количество щелемеров оплатил, по их словам, застройщик. Жилкомсервис поставил бетонные маяки, которые треснули через какое-то время, и дальше их тоже никто не отслеживает. Последние бетонные маяки были установлены в марте 2023 года. Сейчас никакой мониторинг не ведется.

В конце октября 2023 года подрядчик от застройщика начал ремонт двух из трех парадных нашего дома. На полу по всем этажам частично сбили метлахскую плитку. В конце декабря подрядчик раскрыл трещины на фасадах до кирпича, и только после наших многочисленных жалоб и подрядчику, и в управляющую компанию через несколько недель трещины закрыли шпаклевкой. Мы обращались в КГИОП, но нас отослали к эксперту, который занимается сейчас одновременно и предоставлением отчета, и авторским надзором в КГИОП о ходе работ и является сам подрядчиком, его же команда должна вести ремонт парадных. Получается, он сам все делает и сам себя контролирует.

Мы устали от бесконечного ожидания, и сегодня с нами никто не ведет диалог. О нас писали СМИ, приезжали депутаты, был, казалось бы, продуктивный диалог с застройщиком, но по итогу ничего не сдвигается с места».

«У нас дом изгой во всей этой истории. Когда началась стройка и затрещали фасады, мы начали писать во все инстанции куда только могли — никакого результата и везде в документах «нарушения не выявлены» или «выявлены минимальные нарушения». Профильные государственные чиновники ссылаются на постановление Правительства от 19.03.22 № 336 о мораториях на проверки и сообщают, что они временно приостановлены. К нам приезжало телевидение, печатные СМИ. Пытались что-то сделать депутаты. Советовали сделать свою независимую экспертизу, но для этого нужно больше полумиллиона, и собрать эту сумму не удалось.

На фото: проект парадной (ремонт, который обещали) – слева, текущее состояние (ремонт, который сделали) – справа

В доме всего 35 квартир, из них первым инвестором были выкуплены пять квартир, а потом при смене застройщика этот процесс расселения остановился. В результате нам наконец поставили маячки в квартирах, на фасадах, обещали отремонтировать парадную, но до сих пор это не сделано.

Нам обещали ремонт фасада дома, ремонт парадных лестниц, квартир, пострадавших во время строительства, или, как альтернативу, выплату компенсаций. Ремонт в парадных начался в октябре 2023-го и только в двух из четырех парадных, но так и не завершился. На некоторых этажах плитку сняли, но дальше ничего не продолжили — в темноте можно ноги переломать. Про остальные обещания все забыли. Так и живем в недострое и неопределенности».

На фото: проект парадной (ремонт, который обещали) – слева, текущее состояние (ремонт, который сделали) – справа

«Жители дома 53 уже не жалуются, не противостоят, а просто ждут окончания строительства и исполнения обязательств. С застройщиком удалось договориться на выполнение ряда работ. Были проведены мероприятия по укреплению подвала, некоторым жителям были сделаны ремонты внутри квартир, договорились о возмещении расходов по окончании строительства. Мы надеемся на приведение всех территорий в порядок — и нашей придомовой, и бывшей фабрики Мельцера.

Конечно, в сложившейся ситуации, если будет приходить новый инвестор, хотелось бы, чтобы он понимал всю сложность предстоящей работы, имел опыт вывода из кризиса подобных проектов, известность, репутацию и соответствующий размаху проблем объем инвестиций».

Отдельная драма и борьба за сохранение остатков истории развернулась между подрядчиками и застройщиком. Последний отказался оплачивать уже произведенные работы, и начались бесконечные судебные дела.

Не углубляясь во все судебные перипетии вокруг нового инвестора, уверенным шагом идущего к кризису, обратим внимание на линию взаимных исков к друг другу текущего застройщика, бывшего генподрядчика и одного из подрядчиков. Началась тяжба в 2020 году. Подрядчик требовал через суд взыскать сумму за выполненную работу по реставрации и приспособлению объектов культурного наследия.

Предметом спора оказались работы по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия регионального значения «Постройки мебельно-столярной фабрики Ф. А. Мельцера» (производственный корпус), расположенного на земельном участке капитального строительства жилого комплекса. Сумма раздора по мерам масштабной стройки незначительная — около 35 млн рублей.

Интерес представляет другое — тут уже сам подрядчик встал на строну градостроителей и ратовал за качество исполнения и сохранение архитектурного объекта. Через суд он пытался обратить внимание системы на то, что стройка ведется со всеми возможными нарушениями и даже тот объект, который они сами реставрировали, на сегодняшний день, уже не по их вине, находится в плачевном состоянии без крыши. А чтобы не платить денег, применяются ухищрения, вплоть до разрушения части объекта.

В ходе череды судебных заседаний выяснилось, что волнения подрядчика, мягко говоря, небеспочвенны. В процессе судебных тяжб подрядчик узнал, что заказчиком была назначена новая компания для выполнения уже проделанных работ, а проведенные впоследствии экспертизы показали, что на объекте действительно проблемы.

В рамках работы регионального государственного строительного надзора 30 марта 2022 года главным специалистом Отдела надзора за строительством, реконструкцией объектов Правобережной зоны Санкт-Петербурга была проведена выездная проверка объекта.

«…Фактически заведение арматуры в существующие стены не выполнено, что подтверждается исполнительной документацией. Узел примыкания выполнен в соответствии с рабочей документацией 28 010−000−21/12-Б4-КЖ л. 14, противоречащей проектной документации. Устройство монолитных стен выполнено с нарушениями проектной документации, конфигурация стен не соответствует проекту…»

«Работы выполнены в соответствии с рабочей документацией… утвержденной в производство работ заказчиком… нарушены требования проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы».

В 2023 году Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08 июня 2023 г. по делу № АSб-64 823/2021 назначена новая судебная строительно-техническая экспертиза, которая поручена эксперту — Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого», подразделению Высшая школа промышленно-гражданского и дорожного строительства. На объект эксперта не допустили пять раз, и решать вопрос прохода на объект пришлось через службу судебных приставов при активном участии полиции.

Через месяц должно быть предоставлено полное экспертное заключение, выполненное Санкт-Петербургским политехническим университетом Петра Великого, на основе которого станет понятен реальный масштаб бедствия на объекте. А тем временем против застройщика начато банкротное дело № А56−16 843/2024 на сумму 320 млн рублей и готовится еще два суда, сумма новых исков на 550 млн рублей. Назначен арбитражный управляющий.

Тем временем стоимость квадратного метра в элитарном комплексе продолжает расти, хоть собственники и отчаялись уже получить свои квартиры. Вместе со стоимостью растут и шансы для новых владельцев элитарной недвижимости перейти в категорию обманутых дольщиков.

Первоначальная дата передачи застройщиком объекта долевого строительства была назначена на 30 сентября 2019 года. В паспорте объекта прописана дата окончания строительства — 31.03.2024. Согласно выписке проектной декларации, планируемая новая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства — 30.05.2024. Разрешение на строительство 78-013-02072-2014 датировано 2014 годом, а значит, выдано оно 10 лет назад.

Эксперты в области строительства утверждают, что даже если завтра волшебным образом у застройщика прекратятся суды и проблемы или город мгновенно найдет нового ответственного за объект, то будущие жильцы элитарной недвижимости получат свои квартиры не раньше чем через 2−3 года. Но такой сценарий называют фантастически оптимистичным, и, скорее всего, город будет иметь новый скандал с обманутыми дольщиками.

Согласно паспорту объекта, размещенному на одной из стен стройки, финансирование строительства, с 2021 года осуществляет Сбербанк, для которого наверняка этот объект также стал проблемным.