Проектное финансирование: первые прогнозы
  • USD Бирж 62.9 -0.33
  • EUR Бирж 69.9 -0.45
  • CNY Бирж 9.03 --0.04
  • АЛРОСА ао 81.33 -0.83
  • СевСт-ао 903.6 -2.6
  • ГАЗПРОМ ао 251.58 -1.1
  • ГМКНорНик 18904 +-24
  • ЛУКОЙЛ 6133 +-3
  • НЛМК ао 135.52 -0.06
  • Роснефть 455 -2.2
  • Сбербанк 241.36 -0.31
  • Сургнфгз 47.43 +-0.77
  • Татнфт 3ао 777.8 +-2.8
  • USD ЦБ 62.55 63.23
  • EUR ЦБ 69.86 70.43
Универмаг «У Красного моста»
Лента новостей

Проектное финансирование: первые прогнозы

Экономика
Ефим Дубинкин
Проектное финансирование: первые прогнозы
Viktor Hanacek
С 1 июля 2019 года в России вступил в силу закон, который регулирует привлечение средств граждан на жилищное строительство и переход на проектное финансирование строительных организаций. Новый закон должен снизить риски для дольщиков и, по мнению властей, существенно не повлиял и не повлияет на рынок недвижимости. Однако если у представителей власти и финансового сектора вопросов не возникает, девелоперы в отношении реформы высказываются более сдержано.

По данным Минстроя РФ переход на проектное финансирование не особо сказался на объемах ввода жилья. Более того, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, по состоянию на 1 октября 2019 года в стране построено 48,9 млн кв.м жилья, что на 7, 5% больше, аналогичного периода 2018 года.

«Это вполне прогнозируемо, поскольку часть объектов достраивают еще по старым правилам, — пояснил Владимир Якушев в рамках конференции по девелопменту жилой недвижимости, организованной Сбербанком. — Но сейчас и застройщики, и банки приспосабливаются к новым условиям. Минстрой прогнозирует рост спроса на новое жилье, в том числе, благодаря динамике ипотечного рынка. Ведущие банки уже снижают ставки и по итогам 2019 года мы ожидаем, что результаты по выдаче ипотеки останутся на уровне прошлого года».

Со своей стороны старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов подтверждает, что снижение ключевой ставки в 2019 году поддержит рост ипотечного кредитования.

Кто готов?

Представители финансового сектора выражают уверенность: сегодня банки готовы играть по новым правилам, что вполне объяснимо — новые кредитные продукты (особенно для таких крупных заемщиков как девелоперы) будут приносить свои дивиденды.

«В настоящее время уже 94 банка уполномочены работать с застройщиками, — отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Ольга Полякова. — 37 банков открыто заявили о том, о том, что у них есть финансовые продукты и компетенции. При этом застройщики подают заявки, в том числе, и в региональные банки — в России уже подано более 2000 заявок, открыто 17 тысяч эскроу-счетов, где сосредоточено около 50 млрд. рублей».

Стоит отметить, что такая тенденция характерна далеко не для всех регионов и, в отличие от банков, с застройщиками дело обстоит несколько иначе. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова наивысшая активность в плане перехода на проектное финансирование отмечается только в Москве, Новосибирске и Владивостоке, а также в Московской, Свердловской и Тюменской областях. То есть в тех регионах и крупных мегаполисах, где уровень доходов населения выше по сравнению с соседними субъектами РФ, а, следовательно, рынок недвижимости демонстрирует положительную динамику.

Дороже или нет

Покупатели новостроек оптимизма власти и банков не разделяют. Так, значительная часть опрошенного населения (например, в СЗФО это 60%) считает, что реформа повлечет за собой рост цен на рынке недвижимости более чем на 10%. Ряд участников рынка такую точку зрения поддерживает, хотя и с некими оговорками.

«Застройщики лишились былого „бесплатного“ ресурса в виде денег дольщиков, что, несомненно, отразится на конечной стоимости их продукта, — констатирует руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Увеличение цены квадратного метра жилья неминуемо. С учетом издержек и кредитных обязательств при переходе на проектное финансирование, ежегодной инфляции и роста цен на стройматериалы, стоимость „квадрата“ может увеличится в среднем на 15%».

«По мнению специалистов компании PWC, с учетом использованных допущений эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % — 3,8%, что соразмерно инфляционному приросту, — отмечает директор по инвестициям компании LEGENDA Александра Болилая. — При этом снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне».

Впрочем, не все девелоперы считают, что нововведение Минстроя будет напрямую оказывать влияние на цены.

«Конечно, для любого застройщика работа с эскроу-счетами — это дополнительная финансовая нагрузка, — соглашается директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — Но цену квадратного метра при любой схеме реализации диктует рынок. Безусловно, застройщики будут закладывать в себестоимость строительства проценты по проектному финансированию, но это не всегда может конвертироваться в прямое увеличение цены. Возможно и сохранение цен на прежнем уровне при снижении маржинальности застройщика. Все будет зависеть от спроса на тот или иной объект. Помимо прямого, возможно также косвенное увеличение стоимости жилья. В любом случае, проектное финансирование позволяет застройщику строить и продавать объект в своем темпе, без необходимости предоставлять скидки на старте продаж или в периоды низкого спроса, например, в летние месяцы».

Любопытно, что в этом году многие крупные девелоперы отмечают либо рост продаж, либо колебания рынка, однако связывают это не с нововведениями, а с такими факторами как сезонный спад спроса или изменения в поведении покупателей.

Ставки по-крупному

В чем сходится большинство представителей власти, банков и бизнеса, так это в том, что проектное финансирование ударит, прежде всего, по мелким и средним строительным компаниям.

«Через 2-3 года объемы строительства будут уменьшаться, — прогнозирует Владимир Якушев. — В зоне риска находятся средние и малые застройщики, работающие в регионах, особенно там, где маржа между себестоимость и ценой продаж невысока».

Владимир Ситников также подчеркивает, что «ужесточение регулирования долевого строительства приведет к уходу более мелких игроков и дальнейшему усилению крупных застройщиков». В свою очередь девелоперы подтверждают данный тренд.

«При проектном финансировании банки предусматривают от 30% собственных вложений застройщиков от общего объема инвестиций в проект. Далеко не у всех компаний на рынке есть такой запас собственных средств, — говорит Наталья Осетрова. — Перестроиться под жесткие требования банков в проектном финансировании смогут единицы».

«Работа с проектным финансированием — это удел не всех компаний, которые сегодня присутствуют на рынке, — считает Сергей Тереньтев. — Ряд застройщиков просто не захотят работать в усложнившихся условиях и уйдут в другие сферы деятельности. Еще часть компаний, прежде всего небольших, просто не смогут получить проектное финансирование в силу непроработанности своих проектов».

Однако, как считает Александра Болилая, сложности могут возникнуть у компаний любого размера.

«Отрасль глобально недокапитализирована, а требования нового законодательства в целом тяжелы для участников рынка. У застройщиков в масс-маркете рентабельность на отдельно взятый проект недостаточна даже для страхования отраслевых рисков», — отмечает Александра Болилая.

В целом участники рынка уверены, что в итоге масштабной реформы на рынке останутся только профессиональные и добросовестные девелоперы. Хотя такой «бонус» как вытеснение мелких и средних застройщиков (в той или иной степени — конкурентов) никто не отменяет.

Направление дивидендных выплат госкомпаний на инвестпрограммы может существенно ущемить права частных акционеров, кроме того, по мнению специалистов, открытым остается вопрос об эффективности и контроле данных программ.
Материалы по теме отрасли
Петербургская компания «Аргус-Спектр» открыла завод в Финляндии
Экономика, 12 Дек 13:52
Площадь производственного центра — тысяча квадратных метров, инвестиции российской компании в строительство и оборудование завода составили 3 млн евро. Все работы на площадке, включая и запуск линий монтажа, и обучение сотрудников, заняли 5 месяцев. Ожидается, что мощность завода в Савонлинне будет сопоставима с мощностью производственной площадки «Аргус-Спектр» в Петербурге.
«Результаты перехода на эскроу-счета мы увидим только через 1,5 — 2 года»
Экономика, 10 Дек 14:04
Аналитики отмечают рост цен, однако девелоперы Санкт-Петербурга не связывают изменения на рынке недвижимости с введением проектного финансирования.
Цены на сырье ударили по экспорту
Экономика, 6 Дек 16:03
Российский экспорт за десять месяцев текущего года сократился на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По словам старшего вице-президента Российского экспортного центра Алексея Кожевникова, причиной стала отрицательная ценовая конъюнктура в первые два квартала года.
Последние материалы
Топ250: рейтинг крупнейших компаний СЗФО по итогам 2018 года
Наглядно, Вчера 16:44
Аналитический центр журнала «Эксперт Северо-Запад» подготовил рейтинг крупнейших компаний СЗФО по итогам 2018 года. Основные финансовые показатели могли быть хуже, но ослабление курса рубля нивелировано ростом цен на нефть, а снижение ключевой ставки ЦБ поддержало внутренний спрос и бизнес.
Крупный девелопер Петербурга будет использовать в строительстве наработки студентов
Мероприятия, Вчера 14:33
Группа компаний ЦДС наградила победителей всероссийского архитектурного конкурса «АРХпроект-2019».
В Петербурге обсудили вопросы управления имуществом корпораций
Бизнес и власть, 12 Дек 14:41
Конференция собрала около 300 участников – представителей органов власти, глав российских и зарубежных компаний, а также экспертов в области управления корпоративной недвижимостью. Организаторами REMIC 2019 выступили ПАО «Газпром» и Ассоциация «Некоммерческое партнерство по эффективному управлению имуществом корпораций «Клуб Корпоративных Собственников».