2021 год был одним из самых непредсказуемых за последние годы. Почему?

Такого роста цен мы не видели давно: напомню, что до этого рекордным был 2006 год, когда цены выросли за год более чем на 100%, но это были первые шаги развития нашего рынка. Далее мы пережили два кризиса 2008 и 2014 года, когда наблюдали ажиотажный спрос на рынке недвижимости. Никто ранее не мог предсказать, что недвижимость будут сметать с огромной скоростью, вспомните декабрь 2014 года.

Как говорят многие участники рынка, предсказывать рынок — дело неблагодарное, потому что наиболее сильное влияние на него оказывают внешние причины, которые не поддаются предсказанию по крайней мере аналитиками отрасли. Но тем не менее основные тенденции, которые важны для понимания будущего, выделим:

• Недвижимость — один из самых устойчивых и понятных на сегодня инструментов инвестирования и сохранения денег для большинства населения.
• Покупка квартиры в ипотеке стала привычным и основным (по крайней мере на первичном рынке) инструментом приобретения квартиры, наши покупатели уже прошли даже цикл рефинансирования кредитов.
• Игроки рынка научились реагировать на изменения спроса и видно, что цена — это результат соотношения двух основных величин: спроса и предложения.
• Спрос на недвижимость в последние годы достаточно стабилен, если мы анализируем годовые показатели, хотя в пределах года пики активности и спада покупателей могут быть разные. Поэтому сравнение месяца текущего года к месяцу прошлого годы арифметически выполнено может, но малоинформативно. А вот тот факт, что начиная с 2014 года в традиционной зоне Санкт-Петербурга (10 административных районов) покупается порядка 2 млн кв.метров жилья, а в элитном сегменте спрос установился на 200 тысячах кв.метров, говорит об устойчивом спросе на квартиры.

А теперь давайте плавно перейдем к основному вопросу начала 2022 года: снизятся ли цены и что будет со спросом. Эластичность спроса по цене никто не отменял, и если по цене 100 условных единиц товар могли купить X человек, то по цене 150 условных единиц товар сможет купить меньшее число жителей. Поэтому вероятность того, что в 2022 году купят меньшее число квартир высока, хотя нам на помощь может прийти «закадье», где цена ниже, и те, кто не смогут купить в Санкт-Петербурге, смогут купить квадратные метры в загородной зоне (иногда эту зону называем «закадье», то есть недалеко от КАДа, но уже в Ленинградской области), тем более, во многих компаниях удаленка стала нормальным инструментом. Цена. С одной стороны, цена не падала ни разу, кроме 2008 года, а «черных лебедей» никто не отменял. А с другой стороны, на фоне увеличившейся стоимости земли и роста себестоимости, возможно лучше ничего строить в течение некоторого времени, чем строить в убыток.

Но основной мой посыл написать этот пост состоит в следующем: в начале этого года мы прогнозируемо отметим снижение спроса по сравнению с предыдущим годом и с точки зрения рыночных явлений — это нормально. Поэтому, если будете читать статьи с заголовками типа «рынок упал!» не пугайтесь, это нормально для данного момента времени.