Недвижимость, как жилая, так и коммерческая, остается в приоритете у долгосрочных инвесторов, несмотря на острую конкуренцию со стороны депозитов и ряда других инструментов финансового рынка. Об этом рассказали участники круглого стола «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».
Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
По оценке Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость», входящего в холдинг Setl Group, во втором полугодии текущего года участники рынка жилой недвижимости ожидают спада темпов продаж на величину примерно 25% по сравнению с первым полугодием. Первая же половина года оказалась не такой плохой, как предполагали специалисты после изменения к худшему условий льготной ипотеки в конце 2023 года.
Ольга Трошева. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
«В первом полугодии 2024 года в жилом сегменте рынка недвижимости Петербурга по сравнению с первым полугодием прошлого года прирост был 50%, — поделилась данными Ольга Трошева. — Если говорить по количеству квартир, в Петербурге и прилегающих территориях — порядка 44 тысяч сделок. Продано порядка 1,8 млн м2. Ровно 50% от показателя прошлого года. В этом полугодии динамика от месяца к месяцу была положительная. Мы встретили начало года спадом. У нас, напоминаю, были изменения программ, которые поддерживают рынок. И застройщики, в ответ на это, конечно, первые месяцы активно внедряли дополнительные инструменты. Отработала очень неплохо рассрочка на первых месяцах года. В частности, Setl Group запускал этот инструмент. У нас на этот период рассрочка занимала, от 20 до 40%. Ну а далее мы наблюдали прирост числа сделок от месяца к месяцу на 7-20% и вышли в мае-июне на максимальные цифры, 9-9,5 тысяч сделок в месяц совокупно по Петербургской агломерации. Понятно, что последние два месяца усиленно поддерживался и активировался спрос тем, что завершается госпрограмма».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что конец первого полугодия был активным. «Работаем, есть рекорд в июне, более чем оживленный май, — сообщила она. — Теперь по поводу, есть ли жизнь после 1 июля. Прошла первая декада месяца, все сидели и ждали, пока сформулируют новые условия работы по ранее анонсированным льготным программам.
Светлана Денисова. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
Лишь 10 июля на сайте Минфина РФ появились сообщение с новыми условиями программы господдержки «Семейная ипотека». «Семейная ипотека продолжает функционировать, сокращается аудитория, которой она была доступна в Петербурге, — прокомментировала Светлана Денисова. — Речь идет уже не о любой семье с двумя детьми, как это было в 2023 году, когда у нас аудитория расширилась: получателями этой ипотеки стали не только, как было в самом начале, те семьи, у которых дети, рожденные после 2018 года, а любые двое несовершеннолетних детей. Для поддержания рынка им всем было позволено брать ипотеку по льготной ставке. Сейчас все это закончилось, льгота только тем, у кого хотя бы один из двух несовершеннолетних детей — до 6 лет. Аудитория заемщиков резко сократилась».
Пока девелоперы не получили новых параметров IT-ипотеки. «Но тем не менее, поскольку на высоком уровне было заявлено, что IT-ипотека продолжится, мы ждем, когда же, наконец, следующие транши будут выделены банкам-агентам этой программы, и мы сможем провести сделки, — пояснила Светлана Денисова. — Я к тому, что первая декада июля не показательна, поскольку рынок практически оказался в режиме искусственного закрытия программ. Эти программы не закрыты, рынок будет, безусловно, функционировать в больших объемах, чем в первой декаде. Но и в первой декаде мы не стояли. Неожиданно выяснилось, что у нас много желающих. Много желающих с рассрочкой. Но неожиданным оказалось, что немало людей даже со 100% оплатой. Кто эти люди? Преимущественно региональные покупатели, хотя попадаются изредка и наши, питерские. А также копились брони: у нас в ЖК „Огни Залива“ просто огромный объем бронирования, причем равный интерес как к готовым квартирам, так и к стартовой 4 очереди».
«В соответствии с прогнозами, первое полугодие на рынке новостроек ожидаемо прошло динамично, — констатировала Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга „РСТИ“. — Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоев населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля. Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все желающие успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
Екатерина Немченко. Фото: пресс-служба РСТИ.
По словам Екатерины Немченко, в структуре ипотечных сделок «РСТИ» по итогам первого полугодия самыми востребованными были семейная ипотека (35-45%) и IT ипотека (20-35%). Большинство покупателей были заинтересованы в отделке, доля продаж квартир с отделкой составила порядка 60%. В июне объем продаж был сопоставим с объемом продаж ноября 2023 года. Доля ипотечных сделок в июне составила 91,5% от общего числа, в то время как в течение полугодия этот показатель находился в диапазоне 70-85%.
«В результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах, — сообщила директор холдинга „РСТИ“. — На фоне сокращения вывода в продажу новых проектов это уже сейчас становится ощутимо. В начале года снизились темпы продаж студий, спрос переместился в сегмент однокомнатных квартир, но уже с весны студии вернули свои лидирующие позиции в структуре продаж. Наряду с действующими ипотечными программами застройщики разрабатывали и запускали различные программы рассрочек, предоставляя альтернативные варианты для оплаты. Программы рассрочек не были так популярны, как ипотечные со льготными условиями, их роль в продажах возрастет во втором полугодии».
Участники рынка апартаментов не имели возможности привлекать покупателей программами ипотеки с господдержкой, так что для них 1 июля не стало значимой датой. Они продолжают планомерную работу по выводу новых объектов, конкурируя за инвестора с финансовыми рынками.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать в апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу на депозит деньги положить и получить 16%? — говорит Марк Лернер, генеральный директор группы компаний „Петрополь“. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. В принципе, в портфеле инвестора должно быть и одно, и другое, и третье. И в каждом классе инструментов инвестор должен выбрать лучшее, а не сравнивать их между собой и говорить: нет, я буду только тут, потому что это выгоднее».
Марк Лернер. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
По словам девелопера, 6-8% годовых — это только арендный доход от вложений в апартаменты, без учета потенциального увеличения стоимости объекта. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне будет еще 6-8% годовых прироста стоимости актива, если актив нормальный и подобран правильно, — объясняет Марк Лернер. — Это важно — проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Однако по депозиту невозможно зафиксировать высокую ставку на длительный срок. А в недвижимости — можно, утверждает он.
«Депозит должен быть, я не говорю, что это плохо, — рассуждает Марк Лернер. — Если у клиента миллион рублей, он еще взял ипотеку под 20 годовых и вложился в недвижимость, то это так себе инвестиция. Депозит должен быть минимум на полгода жизни. Но желательно еще использовать и другие инструменты. Надо отметить, что квалифицированных инвесторов которые продолжают инвестировать в недвижимость, все больше и больше».
В новом апарт-отеле GLER на Васильевском острове «Петрополь» пробует концепцию продажи «гостиница в розницу». Суть ее в том, что в момент покупки номера инвестор заключает договор с управляющей компанией — профессиональным гостиничным оператором «Станция», фактически отказываясь от самостоятельного управления своим имуществом в обмен на гарантированный доход от сдачи его постояльцам.
Не все к этому готовы. «На днях встречались с одним инвестором — у него несколько десятков апартаментов куплено, с отделкой, меблировкой, — рассказывает Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Но для того, чтобы зайти в управление, нужно дополнительно купить пакет арендатора. Клиент говорит: „дайте мне 16%, и я куплю“. Но как мы можем ему это пообещать? Доходность в процентах может и будет колебаться. С другой стороны, для тех, кто заинтересован именно в стабильности заработка, у нас есть годовая программа „Гарантированный доход“ — это 60 тысяч рублей в месяц».
«Мы каждый день уже на протяжении 10 лет сталкиваемся с этими вопросами: а могу ли я там жить, а что мне с этим делать, — поддержал коллегу по сегменту рынка недвижимости Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — И, собственно, мы говорим: друзья, конечно же, нет. Ну, мы вам запретить не можем, вы можете сейчас подписаться, после регистрации просто порвать договор аренды, только зачем вам это надо? Мы вам предлагаем продукт как инвестицию. То есть, если вы хотите жить, давайте, может быть, не сюда. Хотите жить — пожалуйста лучше жилье купите там рядом, напротив».
Константин Чирков. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
Константин Чирков признал, что продавцы апартаментов вынуждены выдерживать жесткую конкуренцию с депозитами. И предпринимать ответные шаги. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать там с 8% доходности? — изложил он суть противостояния. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились: мы сделали достаточно большие рассрочки даже на готовый наш проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс еще мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год. Получается, мы зарабатываем и на росте стоимости, и на гарантированном доходе, и на депозите в течение этого года».
Высокие ставки по ипотечным кредитам являются проблемой для покупателей и продавцов апартаментов. По словам Константина Чиркова, последние были даже рады новости об отмене с 1 июля щедрой господдержки для покупателей жилья, так как теперь жилье по условиям покупки стало ближе к апартаментам. «Ну, а у людей все-таки потребность в инвестировании осталась, — добавил он. — Сейчас вот последний наш клиент одобрялся, его одобрили в ВТБ на 20%. Ну какая это инвестиция? Конечно же, это не серьезно. Поэтому мы стараемся разработать длительные рассрочки».
Евгения Мироненко. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
«Конечно, такого спроса, как на жилую недвижимость перед отменой льготной ипотеки, на апартаменты нет, — говорит Евгения Мироненко. — Но мы видим рост цен, анализируем конкурентов, смотрим ситуацию на рынке в целом. В сегменте сервисных апартаментов — свой покупатель: это люди с высоким основным доходом, не склонные к ненужным рискам, которые рассматривают инвестиции как способ получения дополнительного стабильного ежемесячного заработка. Это в том числе профессионалы отрасли, которые имеют хороший опыт покупки недвижимости, разбираются в нем, знают всех основных игроков, понимают плюсы, минусы и особенности апартаментов. Ключевые параметры для инвесторов в апарт-отели сегодня — доходность, рентабельность, стабильность спроса, прозрачность управления активом, возможность поручить все заботы профессионалам в лице управляющей компании. Конечно, наряду с выгодной локацией, уровнем продукта и сервисов для будущих гостей».
Сегмент сервисных апартаментов перспективен прежде всего для мегаполисов с высоким деловым и туристическим трафиком, развитой инфраструктурой для бизнеса, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань. «Мы в RBI, на примере сети ARTSTUDIO, видим, что 2023-2024 гг. в Петербурге туристический поток не спадает даже в „несезон“, — подчеркивает Евгения Мироненко. — Конечно, это отражается на глубине бронирования, загрузке и доходности — для отеля и, в конечном счете, для инвестора».
Спрос на недвижимость, особенно на доходную, как апартаменты, в первом полугодии оставался стабильно высоким, отметила Марина Павлюкевич, генеральный директор группы компаний PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости. По ее словам, с января по июль 2024 года на рынке апартаментов продажи выросли почти в 2 раза. «Если говорить о ближайших прогнозах, то нужно учитывать текущую ситуацию, когда рынок недвижимости замер, адаптируясь к новым условиям, — уверена Марина Павлюкевич. — В краткосрочной перспективе возможно сдерживание цен. Но в долгосрочной перспективе, на 1–2 года, в связи с ростом себестоимости и сокращением количества объектов стоимость недвижимости неизбежно вырастет на величину инфляции как минимум. Пока мы видим, что все большей популярностью пользуются проекты в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург».
Марина Павлюкевич. Фото: пресс-служба группы компаний PLG.
Группа компаний PLG работает на рынке инвестиционной недвижимости Санкт-Петербурга и реализует два проекта: апарт-отель IN2IT на Витебском проспекте и комплекс апартаментов «Про.Молодость» на проспекте Большевиков. «Среди покупателей мы отмечаем большую долю региональных клиентов, которые выбирают доходную недвижимость именно в нашем городе, — утверждает Марина Павлюкевич. — Дополнительные сервисы с развитой инфраструктурой в виде разнообразных зон отдыха и рабочих пространств (коворкинга) повышают привлекательность таких объектов. Мы видим положительную динамику на примере наших проектов. Например, апарт-отель IN2IT на Витебском проспекте расположен рядом с метро и в зоне будущего строительства автовокзала. В проекте „Про.Молодость“ на проспекте Большевиков, благодаря активному строительству в этом районе инвестиционный прирост стоимости квадратного метра может быть надежно спрогнозирован. На привлекательность апартаментов влияет растущий турпоток в Санкт-Петербурге. За первые шесть месяцев текущего года Северную столицу посетили 4,9 млн туристов, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозам экспертов, в 2024 году турпоток в Санкт-Петербурге составит 10,3 млн человек».
Представителям финансового рынка ничего не оставалось, кроме как согласиться с тем, что вклады действительно сейчас часто выигрывают конкуренцию у прочих инструментов сбережений. «Конечно, вклады — это не инвестиции, это инструмент для сохранения, — подчеркнула Светлана Никулина, Директор Дирекции развития и маркетинга ФИНСТАР БАНКА. — Сейчас временно это зарабатывание денег. В целом мы видим, что рынок вкладов очень сильно растет. За шесть месяцев 2024 года увеличение объема депозитов практически достигло прошлогоднего роста. Понятно, что ставки сейчас очень высокие. Но все зависит от того, на каком горизонте клиент хочет заработать денег. Сейчас наблюдаем, что крупные клиенты на короткий период времени размещают денежные средства в депозиты, но в то же время присматриваются к другим инструментам зарабатывания денег и инвестиций.
Светлана Никулина. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
По прогнозу Светланы Никулиной, ключевая ставка будет расти. И если несколько месяцев назад максимальные ставки по депозитам были на сроках 3 месяца, полгода, то теперь они существенно выросли на годовом интервале. «Если раньше они были от 10 до 13%, сейчас годовые ставки могут достигать 17% и выше. — указала представитель банка. — Еще в начале этого года мы говорили о том, что Центральный банк во втором полугодии будет, скорее всего, начинать плавно снижать ключевую ставку. Уже нет. Рынок говорит о том, что будет повышение. Поэтому на текущий момент банки с точки зрения вкладов предлагают очень хорошие условия по размещению денежных средств. Но в целом на среднесрочном и долгосрочном горизонте инвестирования, конечно, нужно рассматривать разные инструменты, в зависимости от того, на какой срок, какую сумму клиент хочет разместить. По этой причине в прошлом году банк создал дочернюю компанию — УК „ФИНСТАР Капитал“, которая будет расширять актуальные продукты для инвесторов, чтобы закрывать потребности в инвестиционных инструментах разных сегментов целевых аудиторий».
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО «УК «ФИНСТАР Капитал», дочерней компании ФИНСТАР БАНКА, перечислила наиболее привлекательные направления инвестирования в текущих условиях и остановилась на ЗПИФах.
Лариса Арбатова. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
«Мы предлагаем клиентам упаковку активов в закрытые паевые инвестиционные фонды, — сообщила Лариса Арбатова. — ЗПИФ позволяет оптимизировать денежный поток без риска привлечения к налоговой ответственности, создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешнего окружения структуру бизнеса. ЗПИФ удобен для организации комфортного наследования. Преимущество ЗПИФ — диверсификация рисков за счет профессионального управления портфелем активов УК.
УК „ФИНСТАР Капитал“ разрабатывает индивидуальные ЗПИФ под задачи клиента, которые позволят централизованно управлять различными активами и бизнесами. Кроме того, доход от инвестиций одного проекта в рамках одного паевого инвестиционного фонда можно реинвестировать в другие проекты. Увеличение ставки налога на прибыль до 25% в 2025 году поспособствует тренду на ЗПИФ, так как паевые фонды не являются юридическим лицом и не платят налог на прибыль.
В планах Управляющей компании — расширение линейки паевых фондов. Осенью мы планируем предложить БПИФы — биржевые паевые инвестиционные фонды, которые несомненно будут интересны как институциональным, так и розничным инвесторам».
Александр Пирожков. Фото: пресс-служба ТТ Финанс.
Специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург» Александр Пирожков напомнил, что индекс Мосбиржи с начала года в минусе, что лишний раз подтверждает рискованность вложений в акции. «Но, если мы рассматриваем сценарий продолжения высокой инфляции, безусловно, и акции, и недвижимость — это инструмент защиты, — признал он. — На долгом периоде, если рассматривать 5-10 лет, понятно, что их нужно в портфеле иметь, чтобы защититься от инфляции. Но в этом году лучшие инструменты — это фонды денежного рынка и флоутеры, то есть облигации с плавающим купоном. Такого рода бумаги принесли процентов 8-10 с начала года. И сейчас большинство консервативных инвесторов, которые заработали на этих инструментах, продолжают сидеть в них, потому что ожидается повышение ставки. Ключевой вопрос для них, как я понимаю, это в какой момент переходить из этих инструментов в другие активы, которые защитят от инфляции и принесут больший доход. Это недвижимость, акции и облигации фиксированным купоном которые очень сильно просели. Видимо, нужно ждать данных по устойчивому снижению инфляции, которые позволят рассчитывать на снижение ключевой ставки в будущем».
