• USD Бирж 71.21 -0
  • EUR Бирж 80.87 --0.46
  • CNY Бирж 10.15 -0.02
  • АЛРОСА ао 63.88 -0.03
  • СевСт-ао 880 -3.4
  • ГАЗПРОМ ао 198.51 -2.01
  • ГМКНорНик 18162 -178
  • ЛУКОЙЛ 5007.5 -51
  • НЛМК ао 136.7 -0.1
  • Роснефть 360 -3.7
  • Сбербанк 211.09 -0.93
  • Сургнфгз 38.44 -0.07
  • Татнфт 3ао 553.4 -3.9
  • USD ЦБ 70.75 71.23
  • EUR ЦБ 80.09 80.27
ЦДС Черная речка
ЦДС Черная речка
Лента новостей

«Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией»

Экспертное мнение
Дмитрий Глумсков №1 (1) 2020
«Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией»
Фото: Maris
Рынок коммерческой недвижимости в зоне турбулентности — неизвестно, как скажется на нем история с пандемией. В беседе с генеральным директором компании Maris Борисом Мошенским мы зафиксировали состояние рынка накануне возможного спада с тем, чтобы в дальнейшем анализировать уже новую экономическую реальность.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, как он отреагировал на строительство «Лахта Центра» и почему девелоперы больше не хотят строить торгово-развлекательные комплексы, Борис Мошенский рассказал «Эксперту Северо-Запад».

— Ключевые итоги 2019 года в коммерческой недвижимости Петербурга — какие они?

— Основной позитив мы получили в двух сегментах — в офисной недвижимости и в складах. Проекты в сфере складской недвижимости в прошлом году вводились в большом количестве, при этом важно, что многие площади были построены в спекулятивных целях, девелоперы возводили объекты, чтобы вывести их на открытый рынок. В прежние годы популярным был формат «под себя». Поэтому присутствует пусть осторожный, но оптимизм. При этом рынок не затих, много договоров купли-продажи, аренды, произошло несколько масштабных сделок: к примеру, в прошлом году зарегистрирована крупнейшая сделка — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистика» складской комплекс площадью 51 тыс. кв. м.

В офисной недвижимости ничего экстраординарного не произошло, он скорее отличился со знаком «стабильность» — объемы сданных в аренду квадратных метров соответствуют показателям предыдущего года, что уже неплохо, учитывая происходивший в течение нескольких лет спад в объемах спекулятивного ввода. Разворот пошел, поэтому и на 2020 год прогнозы хорошие, заявлено несколько интересных проектов, есть тренд на наращивание объемов.

— Благодаря чему этот оптимизм возник? Улучшается экономическая ситуация, либо это эффект «низкой базы» из-за провальных предыдущих лет?

— Отчасти да, эффект «низкой базы», потому что в предыдущие годы все было не очень весело. Но сыграла свою роль и макроэкономическая ситуация. Да, сложно выстраивать долгосрочную стратегию, но ведь девелоперы тоже активно изучают ситуацию. И есть устойчивый спрос.

Второй момент: постепенно начали расти арендные ставки. Уже не просто рост на 1–2% в год, в той же офисной недвижимости в среднем ставки выросли на 5–6%. На отдельных объектах — на 10% и более. Но когда средняя ставка показывает тренд на рост 5–6%, это опять же в пользу девелоперов. Почему перестали что-то делать и строить? Перестала складываться экономика после 2014 года. Особенно в складской и индустриальной недвижимости. Все понимают, что вроде бы спрос есть, но строить просто так на открытый рынок никто не хочет: себестоимость строительства увеличилась, ставка нет, соответственно, вырастает период окупаемости.

graphik-maris.png По оптимистичным прогнозам начала года объем прироста складских площадей должен стать лучшим за последние пять лет

Поэтому стало много проектов built-to-suit, но они тоже сложные по экономике. Не каждый built-to-suit можно воплотить в жизнь, потому что это связано с возможностью арендатора платить в течение определенного срока заданную арендную ставку и с возможностью арендодателя уложиться в смету, построить за эти деньги и их окупить. С офисами в принципе такая же ситуация. Несколько лет назад на рынок активно вошел «Газпром», который стал арендовать здания целиком. Вроде, с одной стороны, «ура, все здорово!», но для многих девелоперов подобная история была настораживающим фактором: а будут ли еще столь мощные игроки? На тот момент нефтегазовый сектор занимал более 50% от общего объема спроса на офисную недвижимость, и вот этот страх — а что будет, если «Газпром» «уйдет», «переселится в «Лахта Центр» — заставил некоторых девелоперов притормозить с проектами и наблюдать, что будет происходить дальше. Теперь же бум прошел. Да, «Газпром», его дочерние компании и различные компании-сателлиты — по-прежнему крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости в Петербурге, но постепенно на первый план выходят компании из IT-сектора. Поэтому диверсификация происходит, и это определенный плюс для рынка.

— Что происходит в ритейле? Конец прошлого года ознаменовался сразу двумя новостями — масштабной сделкой по продаже части торгового центра «Галерея» на Лиговском проспекте и закрытием супермаркетов SPAR и «Семья», что высвободило большие торговые площади...

— Я бы эти две новости не связывал. Интерес к инвестиционным активам в сфере ритейла сейчас достаточно устойчивый, причем не со стороны международных институциональных фондов: сейчас много и отечественных институтов, которые готовы к инвестициям. Поэтому инвестиционный рынок активен в разных сегментах, и сегмент «Галереи» — это, наверное, самый топовый: объем сделки во много миллиардов долларов и евро. Этот объект всегда востребован, потому что он всегда будет сдан в аренду и всегда будут к нему идти хорошие потоки гостей, нет сомнений.

Больший интерес вызывает средний сегмент, от 100 млн до 1 млрд рублей, — поле деятельности гораздо шире, есть и компании, и частные инвесторы. История очень живая, хорошие активы находят своих покупателей, это тоже тренд последних лет.

В целом в ритейле ситуация неоднозначная. Третий год подряд мы наблюдаем серьезные изменения в сегменте торгово-развлекательных комплексов (ТРК), которых в Петербурге построено много. Какие факторы имеют отрицательное значение для дальнейшего развития? Первое: отсутствие роста покупательской способности населения, мощнейший фактор, который является показательным индикатором, на который ориентируются и девелоперы, и ритейлеры. Второе: развитие онлайн-торговли. Оно идет постепенно, но неуклонно. И это тоже меняет представление людей о культуре потребления: стали меньше «ходить». Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией, поменялись их предпочтения. Соответственно, это сказывается на потоках покупателей, на арендных платежах.

Эти факторы говорят в пользу того, что больше ничего строить не надо, и никто не хочет. Масштабная работа идет по реконцепции уже существующих центров, много проектов по развитию различных креативных пространств. Если в ближайшие годы и будут новые объекты, то в штучном исполнении. К примеру, заявлено о строительстве крупного ТРК рядом с метро «Пионерская».

— И как при этом тренде ритейлерам сохранять оптимизм?

— Дело не в том, что надо сохранять оптимизм. Надо меняться. В Штатах, например, многие крупные торговые центры стоят пустые. Эта история у них давным-давно, сильно развита онлайн-торговля. Начнется переформатирование, и ничего в этом такого страшного нет. Это не значит, что у нас все плохо. Плохо то, о чем мы говорили выше: перестают строить, потому что в принципе экономических показателей нет. И даже если доходы населения начнут расти, а экономика расцветать, все равно уже будет по-другому. Эти форматы будут работать по-другому. Поэтому сейчас все: и консультанты, и девелоперы, и ритейлеры — заняты тем, что придумывают новые форматы, которые будут работать.

— Одна из активных историй предыдущих лет — освоение «серого» промышленного пояса в Петербурге. Правильное ли ощущение, что теперь эта тема просто ушла?

— Нет, территорий в «сером» поясе еще очень много, они интересны, как и прежде. Более того, там постепенно все развивается, замещается общественно-деловой или жилой недвижимостью. Просто, как и на любом рынке, сначала уходит что-то самое простое, то, что более дешевое, менее емкое. Уходит то, что правильно оформлено, если у вас есть проблемы, споры и т. д. — это все стоит. Процесс освоения «серого» пояса может действительно замедляться, но это просто из-за того, что остаются территории сложные, и на них больше времени нужно потратить, сил и средств. Девелоперы с большим опытом работы, которые знают все прекрасно, не готовы выкупать по тем деньгам, которые запрашивают владельцы. Если раньше девелопер забирал, лишь бы взять, чтобы все шло в рост, то сейчас все очень хорошо считают деньги. Да и подводных камней все больше, тем более что законодательство меняется постоянно. То изменят правила землепользования и застройки, то генеральный план, то алгоритм действий. Но все равно «серый» пояс остается популярен, ведь многие территории находятся в центральных районах города. Застраиваться он будет и дальше, так или иначе. Но этот процесс может занять гораздо больше времени.

К содержанию электронного номера 1 (1) 2020 →

Поддержите авторов EXPERT Северо-Запад

Благодаря вам мы развиваем независимую деловую журналистику в России, готовим отраслевую аналитику и привлекаем к работе лучших экспертов.

Поддержать редакцию
Освоение арктического шельфа, который многим представляется «золотым дном», едва ли будет рентабельно в ближайшее время. Возможно, стоит задуматься о других ресурсах Арктики, считает профессор геологического факультета МГУ, эксперт госкомиссии по запасам полезных ископаемых Юрий Ампилов.
Свежие материалы
Есть куда расти
Экономика, Вчера 11:07
Исследование инвестиционного климата в регионах России привело к неожиданным результатам.
В США принято решение, которое способно кардинально изменить ситуацию в табачной отрасли
В мире, 9 Июл 17:02
FDA выдало разрешение на продажу IQOS как продукта с пониженным воздействием.
Михаил Левчук: Такой скорости принятия решений давно не было
Кризис вернул к рулю людей, умеющих руководить. Ушла прослойка, забронзовевшие менеджеры, с которыми приходилось общаться.