«Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией»
  • USD Бирж 76.49 -1.73
  • EUR Бирж 82.67 -2.86
  • CNY Бирж 10.83 -0.17
  • АЛРОСА ао 61.86 -0.06
  • СевСт-ао 855.2 +-4.4
  • ГАЗПРОМ ао 184.1 +-2.94
  • ГМКНорНик 18914 +-84
  • ЛУКОЙЛ 4953 +-97
  • НЛМК ао 122.38 +-0.32
  • Роснефть 337.5 +-3
  • Сбербанк 186.02 +-0.93
  • Сургнфгз 35.855 -0.18
  • Татнфт 3ао 570.1 +-14.9
  • USD ЦБ 77.73 78.72
  • EUR ЦБ 85.74 85.96
премия Эксперт года
Лента новостей

«Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией»

Экспертное мнение
Дмитрий Глумсков
«Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией»
Фото: Maris
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, как он отреагировал на строительство «Лахта центра» и почему девелоперы больше не хотят строить торгово-развлекательные комплексы, рассказал генеральный директор компании Maris Борис Мошенский.

— Ключевые итоги 2019 года в коммерческой недвижимости Петербурга — какие они?

— Основной позитив мы получили в двух сегментах — в офисной недвижимости и в складах. Проекты в сфере складской недвижимости в прошлом году вводились в большом количестве, при этом важно, что многие площади были построены в спекулятивных целях, девелоперы возводили объекты, чтобы вывести их на открытый рынок. В прежние годы популярным был формат «под себя». Поэтому присутствует пусть осторожный, но оптимизм. При этом рынок не затих, много договоров купли-продажи, аренды. Произошло несколько масштабных сделок, к примеру, в прошлом году зарегистрирована крупнейшая сделка — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистика» складской комплекс площадью 51 тыс. квадратных метров.

hjhjhj.jpg Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

В офисной недвижимости ничего экстраординарного не произошло, он, скорее отличился со знаком «стабильность» — объемы сданных в аренду квадратных метров соответствуют показателям предыдущего года, что уже неплохо, учитывая происходивший в течение нескольких лет спад в объёмах спекулятивного ввода. Разворот пошел, поэтому и на 2020 год прогнозы хорошие, заявлены несколько интересных проектов, есть тренд на наращивание объемов.

— Благодаря чему этот оптимизм возник? Улучшается экономическая ситуация, либо это эффект «низкой базы» из-за провальных предыдущих лет?

— Отчасти да, эффект «низкой базы», потому что в предыдущие годы все было не очень весело. Но сыграла свою роль и макроэкономическая ситуация. Да, сложно выстраивать долгосрочную стратегию, но ведь девелоперы тоже активно изучают ситуацию. И есть устойчивый спрос.

Второй момент — постепенно начали расти арендные ставки. Уже не просто рост на 1-2% в год, в той же офисной недвижимости в среднем ставки выросли на 5-6%. На отдельных объектах ставка выросла на 10% и более. Но когда средняя ставка показывает тренд на рост в 5-6%, это, опять же, в пользу девелоперов. Почему перестали что-то делать и строить? Перестала складываться экономика после 2014 года. Особенно в складской и индустриальной недвижимости. Все понимают, что вроде бы спрос есть, но строить просто так на открытый рынок никто не хочет: себестоимость строительства увеличилась, ставка — нет, соответственно вырастает период окупаемости.

Поэтому стало много проектов built-to-suit, но они тоже сложные по экономике. Не каждый built-to-suit можно воплотить в жизнь, потому что это связано с возможностью арендатора платить в течение определенного срока заданную арендную ставку, и с возможностью арендодателя уложиться в смету, построить за эти деньги, и их окупить. С офисами в принципе такая же ситуация. Несколько лет назад на рынок активно вошел «Газпром», который стал арендовать здания целиком. Вроде, с одной стороны, «ура, все здорово», но для многих девелоперов подобная история была настораживающим фактором: а будут ли еще столь мощные игроки? На тот момент нефтегазовый сектор занимал более 50% от общего объема спроса на офисную недвижимость, и вот этот страх — а что будет, если «Газпром» уйдет, переселится в «Лахта-центр» — заставил некоторых девелоперов притормозить с проектами, и наблюдать, что будет происходить дальше. Теперь же бум прошел. Да, «Газпром», его дочерние компании и различные компании-сателлиты — по-прежнему крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости в Петербурге, но постепенно на первый план выходят компании из IT-сектора. Поэтому диверсификация происходит, и это определенный плюс для рынка.

— Что происходит в ритейле? Конец прошлого года ознаменовался сразу двумя новостями — масштабной сделкой по продаже части торгового центра «Галерея» на Лиговском проспекте, и закрытием супермаркетоов SPAR и «Семья», что высвободило большие торговые площади...

— Я бы эти две новости не связывал. Интерес к инвестиционным активам в сфере ритейла сейчас достаточно устойчивый, причем не со стороны международных институциональных фондов: сейчас много и отечественных институтов, которые готовы к инвестициям. Поэтому инвестиционный рынок активен в разных сегментах, и сегмент «Галереи» — это, наверное, самый топовый сегмент: объем сделки во много миллиардов долларов и евро. Этот объект всегда востребован, потому что он всегда будет сдан в аренду и всегда будут к нему идти хорошие потоки гостей, нет сомнений.

Больший интерес вызывает средний сегмент, от 100 млн до 1 млрд рублей, — поле деятельности гораздо шире, есть и компании, и частные инвесторы. История очень живая, хорошие активы находят своих покупателей, это тоже тренд последних лет.

В целом в ритейле ситуация неоднозначная. Третий год подряд мы наблюдаем серьезные изменения в сегменте торгово-развлекательных комплексов (ТРК), которых в Петербурге построено много. Какие факторы имеют отрицательное значение для дальнейшего развития? Первое: отсутствие роста покупательской способности населения, мощнейший фактор, который является показательным индикатором, на который ориентируются и девелоперы, и ритейлеры. Второе: развитие онлайн-торговли. Оно идет постепенно, но неуклонно. И это тоже меняет представление людей о культуре потребления: стали меньше «ходить». Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией, поменялись их предпочтения. Соответственно, это сказывается на потоках покупателей, на арендных платежах.

Эти факторы говорят в пользу того, что больше ничего строить не надо, и никто не хочет. Масштабная работа идет по реконцепции уже существующих центров, много проектов по развитию различных креативных пространств. Если в ближайшие годы и будут новые объекты, то в штучном исполнении. К примеру, заявлено о строительстве крупного ТРК рядом с метро «Пионерская».

Полный текст интервью читайте в журнале «Эксперт Северо-Запад» № 2-3 (775) февраль-март 2020.

Освоение арктического шельфа, который многим представляется «золотым дном», едва ли будет рентабельно в ближайшее время. Возможно, стоит задуматься о других ресурсах Арктики, считает профессор геологического факультета МГУ, эксперт госкомиссии по запасам полезных ископаемых Юрий Ампилов.
Последние материалы
Резерв командования
От редакции, 3 Апр 16:40
Правительство России разработало пакет мер поддержки для бизнеса, впрочем, каникулы по ключевому налогу, НДС, явно оставлены на крайний случай.
Северо-Запад: рокировка губернаторов
Политика, 3 Апр 14:11
Отставки Игоря Орлова и Сергея Гапликова не стали неожиданностью. Оба губернатора мало занимались информационной политикой, не пытались избавиться от статуса «чужака» и не преуспели в привлечении в регионы инвестиций.
Цифровое будущее: огонь, вода и COVID-19
Технологии, 2 Апр 13:11
Ни одна нацпрограмма не стала для моментального и быстрого распространения цифровизации настолько мощным драйвером, как новый коронавирус.