Еще год назад большинство представителей бизнеса, и особенно застройщиков, с недоверием относились к новой схеме финансирования. Прошло несколько месяцев, многие шероховатости, которые были неизбежны при введении нового механизма финансирования строительства недвижимости, удалось сгладить. Быстрее всех отладить взаимодействие с финансовыми институтами получилось у тех застройщиков, кто добровольно перешел на проектное финансирование задолго до того, как это стало обязательством. «Мы пошли по пути проектного финансирования в 2015 году, — в залог отдается земельный участок, без дополнительных обеспечений, имущественные права, вносим собственный капитал в проект — и получаем кредит от банка. Таким образом, в момент финансирования по эскроу-счетам у нас уже был хороший опыт работы с проектным финансированием», вспоминает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. «Проектное финансирование для строителей — определенная стабильность в работе. Ведь застройщик не зависит в этом случае от колебаний объемов продаж, есть возможность получить дополнительные инвестиции, а значит, вести стройку вне зависимости от того, насколько пополняются счета строительных компаний», полагает Максим Жабин.
Из явных минусов (они были очевидны еще в момент запуска эскроу-счетов) — новый формат финансирования привел к подорожанию недвижимости для конечного покупателя, застройщикам пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков, а банкам — выстраивать внутренние коммуникации так, чтобы не задерживать решение о поддержке того или иного проекта. На первом этапе девелоперы зачастую жаловались, что банки рассматривают проекты по несколько месяцев, что недопустимо с точки зрения качественного бизнес-процесса. Теперь же банки (прежде всего, системообразующие) готовы дать решение в течение 25 дней. Относительно незаметно для рынка прошло и повышение цены жилья. «ЛенРусСтрой» основные объемы жилья возводит в сегменте «стандарт», до 90 тысяч рублей за квадратный метр, по оценке Максима Жабина, стоимость «квадрата» из-за новых правил финансирования выросла в сред-нем на 3,5 — 4%. Конечно, у других застройщиков, особенно тех, кто занимается проек-тами в сфере элитной недвижимости, рост в процентах может быть и выше. «Важно также и понимание того, насколько увеличивается нагрузка на застройщика при использовании проектного финансирования. Система оптимизирована и не требует дополнительного кадрового и технического персонала, или же система пока не до конца совершенна, и застройщику необходимо задействовать дополнительные ресурсы для осуществления сделок», считает генеральный директор компании «Градостроительные компетенции» Роман Курзенер.
«Источник финансирования, по моему мнению — это одна треть от успеха реализации проекта по факту, есть много других факторов, на которые девелоперы редко обращают внимание: упаковка продукта, маркетинг, продажи. Безусловно, очень важный момент — это партнерские отношения, потому что нам на тот момент очень повезло, нас банк услышал, мы услышали банк. Кроме того, благодаря погружению в финансовые вопросы, получили новые знания. В целом, общий совет — если вы планируете долгосрочно работать на рынке девелопмента в России, надо понимать, что надо очень хорошо развивать финансовый сектор компании. Решили, что следующий проект разобьем на несколько портфелей, с абсолютно разным способом финансирования. К примеру, выйдем на биржу с облигационными займами. Будем привлекать к инвестированию закрытые инвестиционные фонды, опционы, другие банковские инструменты, то есть полностью дифференцировать свои проекты по способу финансирования. И в зависимости от того, какой проект будем реализовывать, от этого будет и его маржинальность соответствовать, и соответствующая прибыль. На данный момент я считаю, что проектное финансирование — это самый недорогой продукт. Не нужно бояться разговаривать с банком. Поверьте, банк учится так же, как и мы, и благодаря этому общению мы находили оптимально удобные способы финансирования», резюмирует Максим Жабин.
В свое время «ЛенРусСтрой» стал первым клиентом Сбербанка, прошедшим полный цикл согласований по проектному финансированию. Сбербанк в целом активно работает с застройщиками во всех регионах Северо-Запада, в том числе по низкомаржинальным проектам. «За прошедшие месяцы 2020 года у нас принято в работу 52 проекта на общую сумму в 80 млрд рублей. При этом 70 млрд рублей — это объем финанси-рования по 25 проектам в Петербурге и Ленинградской области. Другие 25 проектов на 10 млрд рублей реализуются в других регионах Северо-Запада, — можно оценить разницу в финансовых ожиданиях девелоперов. Количество эскроу-счетов растет в геометрической прогрессии, если в прошлом году по новой схеме финансирования было одобрено порядка 50%, то сейчас — около 95%. Если в начале года у нас было 1600 эскроу-счетов с остатком более 5 млрд рублей, то на начало сентября уже 6 тысяч эскроу-счетов с остатками более 15 млрд рублей. То есть можно говорить, что и с точки зрения банкиров, и с точки зрения компаний-застройщиков, эта схема „полетела“», говорит директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Константин Бачкин.
Длительный срок согласования проектов со стороны банков в первые месяцы работы новой схемы Константин Бачкин объясняет необходимостью тщательного изучения стратегических и тактических решений застройщиков. «Компании заходили впервые на проектное финансирование. Мы садились за стол, и некоторые встречи длились по четыре-пять часов именно для того, чтобы обсудить общие вопросы, элементарно про-смотреть кредитный договор. Поэтому, применительно к проектам, авторы которых впервые пользовались проектным финансированием, срок в 4-6 месяцев, он абсолютно реален при ключевом „но“: это срок, от которого мы начали разговаривать о проектном финансировании, до момента принятия решения. Львиная доля этого срока — осознание внутри компании, какие документы нужны, подготовка этих документов, и так далее», уточняет Константин Бачкин. По стандартам Сбербанка, срок рассмотрения проектов составляет 25 рабочих дней, при по ряду городов, где с застройщиками уже выстроено четкое взаимодействие, этот показатель ниже.
Еще один структурный вопрос, волнующий многих девелоперов — деньги, которые лежат на эскроу-счетах, не приносят застройщикам прибыли. «Банки не начисляют на них проценты, как, к примеру, на депозитных счетах», говорит руководитель проекта ООО ПСП «Качество и Надежность» Андрей Кузьмин. «Денежные средства, которые лежат на эскроу-счетах, являются пассивной базой, то есть источником средств для банка. Эта условная доходность используется для того, чтобы сокращать стоимость кредитных ресурсов для застройщика», объясняет Константин Бачкин. «Без эскроу-счетов на текущий момент рыночная ставка составляет, к примеру, 9%, то на ту часть, которая покрыта эскроу-счетами, ставится процентная ставка в 3%. Вот эта дельта, в 6%, это тот доход, который мог бы начисляться на эскроу-счета, но тогда застройщик не имел бы этой скидки. У нас сейчас реализовано так называемое „комплескное предложение“, которое заключается в том, что застройщик может часть этой скидки на процентную ставку, либо всю эту скидку целиком, переложить в скидку физическому лицу по ипотечному кредиту. Этот дисконт может быть как на весь срок, так и на срок строительства объекта. В Великом Новгороде сейчас реализуется проект с комплексным предложением, где заемщик принял решение перекладывать свою маржу на физических лиц, на их скидку, и та же сама программа „6,5%“ позволяет физическому лицу иметь ставку в первые три года в 2,5%. То есть дисконт в инвестиционной фазе для физического лица составляет 4%. Застройщик выбирает в зависимости от его стратегии продаж, все-таки экономить на своей процентной ставке и работать на свою маржу, или давать определенную скидку конечному покупателю», говорит Константин Бачкин.
«Один из плюсов проектного финансирования — то, что например, у застройщика есть больше шансов сделать объект максимально удобным с точки зрения инфраструктуры, задействовать в том числе и подземное пространство, — считает эксперт в сфере подземного строительства Екатерина Гигиняк. — Да, многие современные дома имеют подземный паркинг, но ведь это не предел. Под землей можно расположить фитнес-залы, библиотеки, склады, технические помещения, ремонтные мастерские. Все эти приятные инфраструктурные бонусы привлекут покупателей. И если раньше подземное пространство мало осваивалось застройщиками в виду не столько дороговизны подземных работ, сколько из-за риска столкнуться с дополнительными работами, а значит и дополнительными тратами, то сейчас, заложив в проект подземную инфраструктуру дома, и подстраховав себя и покупателя новыми финансовыми инструментами, застройщик может быть более уверенным и смелым в реализации своего проекта. Кстати, в Петербурге еще нет ни одной автоматической подземной парковки, хотя эта технология уже широко применяется и в Америке, и в Европе. И застройщики уже вполне могут перенять этот опыт и применить его в Петербурге — самом европейском российском городе».
Опыт Европы может быть полезен российскому строительному рынку, но пока европейские застройщики изучают как раз опыт России по обязательному проведению сделок через эскроу-счета. «В Болгарии через эскроу-счета не работают, это не является обязательством для застройщика. Но нам этот опыт интересен, равно как интересна ситуация на рынке в целом, так как наш холдинг активно взаимодействует с российскими компаниями», говорит Елизавета Фучиджи, управляющий партнер компании «Ай Естейтс ООД» (входит в «Атлантис Болгария Холдинг»)
По мнению председателя Санкт-Петербургского регионального отделения, координатора «Деловой России» по СЗФО, генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрия Панова, реализация программы льготного ипотечного кредитования по ставке до 6,5% го-довых стала мощным драйвером восстановления строительной отрасли от последствий пандемии коронавируса. Росту ипотечного кредитования сопутствует тренд на повышение цены реализации квадратного метра в строящихся объектах — в ряде регионов рост составил более 30% за 7 месяцев 2020 года, что позволило региональным застройщикам частично компенсировать возросшие за период пандемии затраты по строительству. «В случае, если программа льготной ипотеки не получит так сильно ожидаемого всеми участниками рынка продолжения, застройщикам придется очень жестко контролировать маржинальность в своих проектах, поскольку на фоне падения покупательской способности населения дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость выглядит крайне маловероятным», уверен Дмитрий Панов.
Директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент» Виктор Ведехин предлагает вспомнить, что главная цель поправок в 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов, которая реализована регулятором отрасли — защита покупателей (дольщиков) от деятельности недобросовестных или несостоятельных застройщиков. Уже это говорит о том, что проектное финансирование ужесточает правила игры для девелоперов и становится своеобразным фильтром, который будет способствовать уходу с рынка компаний с сомнительной репутацией, не способных доказать свою финансовую состоятельность. Однако для компаний с хорошим портфелем и опытом, с безупречной кредитной историей проектное финансирование — большое благо. «Застройщик одномоментно получает от банка средства на реализацию проекта, это может быть до 85% затрат на строительство, что защищает строительную компанию от финансовых рисков и кассовых разрывов. Немаловажными являются и залоговые обязательства застройщика перед банком. Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании. Этот механизм является определенным гарантом надежности застройщика не только для покупателей, но и для партнеров, подрядчиков и субподрядных организаций. А это значит, что взаиморасчеты будут произведены точно в срок, вне зависимости от любых внешних факторов. Особенно наглядно это преимущество продемонстрировал период с апреля по июнь 2020 года, когда в наших регионах присутствия по распоряжению государственных органов были остановлены стройки», объясняет Виктор Ведехин. Колоссальный опыт и банками, и застройщиками наработан. Чтобы выйти на новый уровень, по мнению Виктора Ведехина, застройщикам совместно с банками необходимо рассмотреть возможность внедрения механизмов снижения ставок по проектному финансированию, а также создать рабочую группу, целью которой будет донесение до законодателей важности поправок, согласно которым будет разрешено частичное раскрытие эскроу-счетов.
Встреча прошла при поддержке Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга и Гильдии журналистов, работающих в сфере архитектуры, строительства и сохранения культурного наследия.
