Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова охарактеризовала происходящее сейчас на рынке недвижимости как ажиотаж. По сравнению с началом года, которое было достаточно сложным, с апреля ситуация начала меняться. «Конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи, — поясняет Светлана Денисова. — Ипотека взмыла вверх. И все это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдет нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Мы не можем быть до конца уверены, что это живой потребительский спрос. Хотя, безусловно, накопился некий отложенный спрос, когда у людей были негативные прогнозы, когда слишком выросла стоимость квадратного метра, приобретение недвижимости стало очень напряженным для людей сценарием. Возможно, они откладывали покупку до наступления каких-то золотых времен, когда стоимость квадратного метра начнет снижаться. Но с течением времени они осознали, что это фантастический сценарий. И этот откладываемый спрос под воздействием такого развития ситуации с ипотечными условиями пришел на рынок».
О том, инвестиционная данная сделка или нет, в «БФА-Девелопмент» судят по косвенным признакам: когда покупается сразу несколько квартир или клиент делится с менеджером соответствующими соображениями, запрашивает экспертизу по возможному получению дохода от недвижимости.
Светлана Денисова, фото: ТТ Финанс
«Ситуация августа и сентября принесла, конечно, большой всплеск инвестиционных сделок, — подчеркнула Светлана Денисова. — То есть люди напрягались для того, чтобы найти средства на первоначальный взнос, стремясь во что бы то ни стало спасти имеющуюся у них сумму. Пришло уже ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос. У нас сентябрь принес рекордные цифры. Хотя большое оживление началось еще с июля, когда уже было понятно, что на протяжении длительного времени национальная валюта обесценивается. Народ засуетился еще в середине лета. Ну, а август и сентябрь, конечно, было „вау“».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырехкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из „БФА-Девелопмент“, сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Александр Кравцов, фото: ТТ Финанс
Как рассказал Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, в этой компании 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всем 2022 году, — радуется он. — Стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъем в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех. И мы прогнозируем только рост, в виду того, что мы сейчас уже вводимся, на 7 месяцев раньше заявленных сроков. Тем более, что впереди декабрь, обычно очень хороший месяц. Плюс еще на руку сыграло ослабление рубля по отношению к иностранным валютам».
По словам Дениса Розанова, благодаря своей надежности, недвижимость как инструмент инвестирования наращивает свою популярность. «За последние пару-тройку месяцев к нам обратилось сразу несколько банков с просьбой заключить агентский договор, — объясняет он. — Банки хотят приводить к нам клиентов. То есть сегодня клиенты, которые имеют возможность в private banking получать достаточно широкий пул различных финансовых предложений, обратили внимание на рынок недвижимости и, конечно же, в первую очередь, на рынок апартаментов. Недвижимость — самый защищенный инструмент инвестирования. За последние несколько лет все мы наблюдали различные события, которые негативно влияли на финансовые рынки. В начале СВО фондовый рынок обрушился, упало в цене золото... И только недвижимость сначала „встала на паузу“, а потом продемонстрировала колоссальный спрос. Можно вспомнить и пандемию, 2020 год, когда рынок недвижимости также продемонстрировал свою устойчивость. На текущий момент покупатель видит, что единственный рынок, который стабильно показывает рост, или, по крайней мере, точно не падает — это рынок недвижимости. Поэтому ответ на вопрос о том, куда инвестировать, становится достаточно очевидным».
Денис Розанов, фото: ТТ Финанс
«Я считаю до сих пор, и мы видим это на наших инвесторах, что более безопасного вида инвестиций, наверное, пока не придумано, — согласилась Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management. — Особенно в нашей стране, где мы уже наблюдали разные кризисы, но недвижимость от девелоперов, которые строят в удачных локациях, которые не задерживают, не дешевеет. Я, как и коллеги, не считаю, что рынок недвижимости можно сломать. Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Буквально в том же 2014-м, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: „Это мало, что такое 60% годовых, я хочу за 7 месяцев 100%. Не надо мне такое предлагать“. То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, на ближайшие три где-то года, можно рассчитывать на сохранение капитала плюс доход от аренды. Рынок аренды вырос на 10-15%, потому что ставки повысились, люди утратили возможность приобрести недвижимость, и больше и больше ее арендуют».
Яна Васильева, фото: ТТ Финанс
Бум на рынке апартаментов несколько сдерживается из-за увеличения ипотечных ставок вслед за ростом ключевой ставки ЦБ РФ. Причем, в отличие от квартир, апартаменты невозможно купить по программам льготной ипотеки. Но этот эффект не очень силен в связи с тем, что доля ипотечных сделок на рынке апартаментов невелика — как правило, в пределах 20%. Для жилья пропорция обратная. К примеру, в отчетности Группы ЛСР за III квартал фигурируют цифры 75%.
«С точки зрения апартаментов у нас, как и коллег, сейчас высокой доли ипотечных сделок нет, потому что ставка 13,5% — наверное, одна из самых привлекательных. А так уже к 16% они приближаются на нежилую недвижимость. В нашем проекте Digital Village Vertical мы используем рассрочки и видим сейчас очень большой спрос на них. Также видим увеличение доли инвесторов с живыми деньгами со стопроцентной оплатой», — поделилась наблюдениями Яна Васильева.
На рынке апартаментов набирают популярность объекты с гарантированным доходом. «У нас есть два понятных вида доходности, — объясняет Денис Розанов. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не беремся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определенный пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трех лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
Фото: ТТ Финанс
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тысяч рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определенный пул апартаментов, — добавляет Александр Кравцов, — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать еще рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также в гостиничном комплексе Digital Village Vertical предлагает программы гарантированной доходности. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», высоко оценила новацию с гарантированным доходом.
«Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — говорит она. — Мы очень круто его продаем. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь».
Елена Дементьева, фото: ТТ Финанс
«Еще момент расскажу, если интересно. Допустим, возьмем потрясающий апарт-отель YE’S Marata. У нас самих там офис на восьмом этаже. Но с чем сталкиваются клиенты. Управляющая компания сдавала апартаменты посуточно, но клиентам давала только небольшую дельту, 35-40 тысяч рублей, — уточняет Елена Дементьева. — И только с этого года компания стала показывать свои доходы от „посутки“ и давать клиентам процент от доходов. И они стали зарабатывать. Чтобы вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила. Видимо, управляющая компания поняла, что нужно показывать клиентам реальную доходность и делиться с ними. Иначе просто это несерьезная история. А так очень часто к частным управляющим, конечно, обращаются».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», сделал акцент на сравнении доходности апартаментов и сдаваемого в аренду жилья. «Сдача квартир в аренду уже несколько лет не приносит доходность выше 4%, — утверждает он. — А иногда и в районе 3%. Во-первых, рынок аренды всегда испытывает большое давление на цены. Например, в Петербурге, с точки зрения ежемесячных затрат, снимать квартиру в 2 раза дешевле, чем выплачивать ипотеку, если сопоставить средний платеж по аренде и по ипотеке в месяц. Поэтому перекрывать ипотеку арендой получиться только, если первоначальный взнос был большим, что уменьшает ипотечный платеж. Причем, такая картина характерна для всех крупных городов России. Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это снижает доходность.
Фото: ТТ Финанс
«В Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном. И у нас есть статистика значительного, а в одном из проектов даже кратного, роста спроса на покупку апартаментов в ипотеку, чего раньше не наблюдалось. В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента», — говорит Сергей Софронов.
По его словам, доходность апартаментов зависит от сезона. «В высокий сезон апартаменты сдаются по краткосрочной модели с максимально высоким ADR (average daily room rate, средняя цена номероночи — прим. ред.), что и обеспечивает максимальный доход инвестору, — отметил он. — В низкий сезон — аренда долгосрочная. Доходность ниже, но она также стабильная. Если подводить финансовые итоги за год, сравнивая доходность среднего апартамента площадью порядка 22-25 кв.м. в апарт-отеле 3* (то есть, наиболее востребованные) и доходность от сдачи средней студии в жилом доме, то в абсолютных цифрах разница будет в 1,5-1,8 раза. И это с учетом комиссии управляющей компании, которая снимает с собственника все заботы. Средняя доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас на уровне 6-9% годовых».
Участники дискуссии также упомянули возможности для инвестирования на финансовых рынках. Так, Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО, рассказал о заметной доле петербуржцев, отдающих предпочтение валюте. Что в текущем году, когда курс рубля упал по отношению к доллару США, евро и китайскому юаню в среднем на 40%, себя вполне оправдало. «Мы выяснили, что по состоянию на весну 2023 года 20% жителей Петербурга продолжают накапливать средства в валюте, — говорит Иван Макаров. — При этом в Москве доля таких людей 12%, а в среднем по России — 9%. То есть в Петербурге просто валютный оплот, можно сказать. Это при том, что во многих крупных банках сейчас нельзя открыть вклад в долларах США или евро, и многие жители города хранят свои накопления в этих валютах в сейфовых ячейках, неся соответствующие расходы». При этом, в петербургском подразделении «Открытия» по итогам 9 месяцев 2023 года почти на 15% вырос объем вкладов.
Иван Макаров, фото: ТТ Финанс
Михаил Тихомиров, руководитель управления по работе с частными клиентами БКС Мир инвестиций в Санкт-Петербурге одним из главных направлений инвестиций крупных клиентов в последние полтора года назвал репатриацию российских активов. «Это перенос российских или квазироссийских ценных бумаг из внешних юрисдикций, многие из которых стали недружественными, сюда, внутрь России, — объяснил он. — Это, в первую очередь, государственные долги, долги крупных российских компаний, выпущенные в форме еврооблигаций, и акции российских компаний, которые традиционно раньше для привлечения внешнего инвестирования регистрировались в зарубежных юрисдикциях. Начало СВО полтора года назад разделило финансовую систему, в которую было встроено наше государство, на два мало сообщающихся сегмента. Это внешние рынки и внутрироссийский рынок. Российские активы, которые традиционно до СВО обращались по всему миру, оказались в подвешенном состоянии. Получилась абсолютно уникальная ситуация. Я работаю с инструментами фондового рынка с 2008 года, и никогда не было такого окна возможностей для крупных клиентов с определенным резидентством, в данном случае — российским. Когда они могли поступательно приобретать российские активы с колоссальными скидками. Российские долги на внешних площадках продавались с дисконтом 50-70%. Затем происходил их переток сюда, в Россию, где они имеют полную стоимость. За последние полтора года произошло три глобальных волны такой репатриации активов. Они были, действительно, очень выгодны, в том числе и для частных инвесторов. И сейчас мы наблюдаем уже завершение этой тенденции. Скорее всего, в конце этого года, может быть, в начале следующего, произойдет финальный перенос тех активов, которые должны быть размещены в России, на родину. Соответственно, это окно возможностей закроется. Мы ожидаем колоссального высвобождения инвестиционных ресурсов после завершения вот этого процесса».
Михаил Тихомиров, фото: ТТ Финанс
Другой важной тенденцией, считает Михаил Тихомиров, стал уход крупных клиентов в ликвидность. «Сейчас состоятельные клиенты выбирают инструменты денежного рынка, ультракороткие депозиты, краткосрочные облигации, репо с центральным контрагентом, — перечисляет он. — Это то, что позволяет вашим деньгам находится в постоянном доступе, уровень ликвидности один день. И при этом получать стоимость денег на эти инструменты. Потому что крупные клиенты ожидают значительного изменения финансовых условий как в нашей стране, так и во внешних юрисдикциях».
По мнению эксперта, такое поведение состоятельных клиентов означает, что они готовятся к закупке активов, когда для этого сложатся подходящие условия. Например, при укреплении рубля они в какой-то момент начнут покупать подешевевшую валюту.
Александр Пирожков, фото: ТТ Финанс
«Может быть, состоятельные клиенты, которые сейчас аккумулируют рублевую ликвидность, готовятся покупать не только валюту, но и рублевые облигации с постоянными купонами и большими сроками погашения, — предположил Александр Пирожков, корреспондент газеты „Деловой Петербург“. — Наверное, это будет одна из самых крутых инвестиционных возможностей следующего года, особенно если предположить, что усилиями правительства и Центробанка курс рубля стабилизируется в каком-то коридоре, например, 90-100 рублей за доллар».
По словам журналиста, в следующем году, когда тренд на повышение ключевой ставки развернется в обратную сторону, долгосрочные рублевые облигации могут «выстрелить», потому что каждый процентный пункт уменьшения ключевой ставки при прочих равных приводит к подорожанию 10-летней облигации на 10%, 15-летней — на 15%, и т.д.
