Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», сделал упор на безопасность вложений в недвижимость, заявив, что на протяжении всей истории развития рынка строительства в России не было ни одного случая, когда бы цены на недвижимость в рублях падали. «Учитывая то, что большинство инвесторов, пользующихся услугами строительного комплекса, живут в рублевой зоне, это считается очень консервативным продуктом, который дает возможность гарантированно сохранить деньги и приумножить их за счет того, что из года в год цена на недвижимость, на строительные материалы, на энергоресурсы — на все составляющие, из которых складывается стройка, растут. Причем, растут быстрее инфляции. Нет ни одной объективной причины, которая подталкивала бы производителей строительных материалов к тому, чтобы снижать цены. Это касается и рынка энергоресурсов, и логистики, и других рынков», — добавил он.
Президент союза «Национальная палата недвижимости»
Дмитрий Щегельский, президент союза «Национальная палата недвижимости», счел нужным поспорить. Он привел в пример петербургский рынок жилья, на котором средняя цена квадратного метра только в 2017 году вернулась к пику июля 2008 года, 108 тысяч рублей. А до этого почти 10 лет находилась ниже. «Если в валюте смотреть, то сегодня у нас цены 2006 года, — уточнил он. — Я знал много людей, которые инвестировали в недвижимость с кредитным плечом в 2007-2008 годах, они разорились и стали банкротами».
Впрочем, привлекательности инвестиций в недвижимость этот опыт никак не помешал. По словам Дмитрия Щегельского, в квадратные метры несут деньги многие из тех, кому удалось заработать на других рынках. «Откуда приходят клиенты к нам? Я общаюсь с большим количеством покупателей и спрашиваю, где они держат свои деньги, — поделился президент союза. — Первое место занимают депозиты. Очевидно, что недвижимость в 2024 году таких доходов, как по депозитам, не принесет. Второе место занимает золото. Есть категория людей, которая держит часть денег в золоте. Третье место занимают валюты. На четвертом месте биржевые игроки — те, кто занимаются профессионально фондовым рынком. И пятое место — криптовалюты».
Представители девелоперов посетовали, что из-за высокой ключевой ставки у них сейчас очень мало покупателей с ипотечными кредитами. Но остаются инвесторы с живыми деньгами. А для тех, кто не располагает нужной суммой, застройщики активно предлагают различные варианты рассрочки. «В последнее время почти нет покупателей с кредитными деньгами, — сообщил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — За февраль-март был только один клиент, который купил сразу 2 апартамента в ипотеку».
Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well
Эксперт признал, что жилье в настоящий момент трудно назвать хитом среди инвестиционных инструментов. «Жилая недвижимость несет в себе достаточно большое количество сложностей, — подчеркнул он. — Когда ты инвестируешь в жилую недвижимость, у тебя либо задача заработать на росте стоимости актива, пока он строится. И, конечно, с появлением эскроу-счетов такой доходности здесь инвестору не получить. Либо, берем классическую рентную стратегию. Здесь жилая недвижимость требует определенного управления. Самостоятельное управление для инвестора не всегда интересно. Поэтому на первый план выходит коммерческая недвижимость. В том числе офисы и апартаменты».
По итогам 2023 года инвестиции в коммерческую недвижимость показали рекордный показатель, максимальный за всю историю наблюдений за рынком. Кстати, за 2023 год арендные ставки на офисную недвижимость выросли на 20% в бизнес-центрах категории «Б» и на 18% — в категории «А». «Поэтому инвесторы на текущий момент смотрят именно в эту нишу, — пояснил он. — Понятный, ликвидный, прозрачный инструмент. Здесь не нужно обладать высокими экспертными знаниями в области фондового рынка. Тебе не нужен даже брокер, ты можешь обратиться к любому застройщику напрямую, получить грамотную консультацию и принять решение о покупке».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Managemen
Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, привела еще одно объяснение того, почему жилая недвижимость в списке приоритетов инвесторов уходит на второй план. «В период нестабильности, непростого времени людям хочется побольше гарантий, — констатировала она. — В жилой недвижимости я не встречала проектов, где они есть. Да, существуют управляющие компании, которые берут в управление квартиры, их сдают, чтобы самому инвестору не заниматься этим вопросом. Но вот гарантированного дохода в жилой недвижимости я не встречала. Все-таки рынок апартаментов дает возможность купить продукт и сразу же получать гарантированный доход. Да, сейчас не будет таких цифр, как раньше, выше 12%, но на уровне 7-10% проекты можно найти. Мне кажется, что именно поэтому инвесторы смотрят в эту сторону».
Яна Лепёшина подтвердила, что ипотека мало привлекает покупателей апартаментов. Тем более, что столь популярной среди покупателей льготной ипотеки с господдержкой здесь нет — такие льготы для покупателей коммерческой недвижимости не предусмотрены. В Becar Asset Management с февраля только двое покупателей апартаментов использовали ипотечные кредиты. Высокие ставки также способствовали тому, что ряд инвесторов откладывают покупку, чтобы заработать на депозитах.
Фото: пресс-служба ТТ Финанс
«Мы столкнулись с этим, как только ставки пошли вверх, и достигали уровня 17%, наши многие инвесторы сказали: „Мы хотим немножечко переждать с покупкой недвижимости, разместим денежки на депозите, заработаем, а потом вернемся к вам, — рассказала она. — Мы для себя нашли выход: сделали рассрочку беспроцентную, с небольшим порогом входа. И почти со всеми инвесторами договаривались таким путем — давайте, 30% вы вносите нам, мы с вами регистрируем договор, и размещайте оставшиеся денежные средства на депозите. Через полгода или 3 месяца он заканчивается, а у нас как раз рассрочка на полгода. И получается, что у нас вы зарабатываете на росте стоимости актива, потому что ежемесячное повышение стоимости никто не отменял, и на депозите зарабатываете свои 17%“.
На самом деле, как только мы перестали с этим бороться и рассказывать, почему депозиты не столь выгодны, сколько инвестиции в недвижимость, потому что здесь есть доходность и от аренды, и от роста стоимости, это надежнее и так далее, и решили сотрудничать с банками, нам стало проще. Многие инвесторы откликнулись, почти все согласились».
Как аргумент Becar Asset Management использует и соглашение с Банком «Санкт-Петербург» о предоставлении льготных кредитов на апартаменты под 3% на этапе строительства.
Директор Дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНК
Светлана Никулина, директор Дирекции управления розничной сетью ФИНСТАР БАНК, согласилась с тем, что с точки зрения долгосрочных инвестиций недвижимость — это крайне интересный инструмент. К таковым она отнесла и ценные бумаги. «По нашему банку могу отметить, что появляются клиенты, которые не продлевают депозиты, — поведала она. — Забирают деньги именно для инвестиций в недвижимость. Это единичные истории на нашем объеме, но такие люди есть».
Однако, популярность депозитов в целом неизменна. Более того, в периоды высоких ставок она заметно усиливается. «Все инвесторы делятся на категории исходя из аппетита к риску, — рассуждала представитель банка. — Кто-то хочет менее рискованные инвестиции, кто-то — более рискованные. Кроме аппетита к риску, второй важный фактор — это сумма средств, которая есть у инвестора. В связи с этим депозиты, вклады банковские никто не отменял. Этот продукт всегда был популярен. Он остается популярным. Да, наверное, сложно всю аудиторию вкладчиков банковских назвать инвесторами. Но для большинства людей вклад остается основным инструментом для сохранения денежных средств».
В целом мы видим, что на рынке происходит достаточно большой рост объема депозитов. Это началось с момента повышения ключевой ставки. Тенденция повышения ключевой ставки, которая была в прошлом году, привела к тому, что на текущий момент ставки по коротким депозитам до 16% годовых. Многие банки предлагают очень короткие инструменты для зарабатывания денег здесь и сейчас, накопительные счета. И очень часто применяют текущие высокие ставки, чтобы привлечь новых клиентов. Поэтому сейчас на рынке вкладов наблюдается тенденция, когда люди бегают из банка в банк. Они ищут, где повыгодней. Очень часто не обращают внимание на всякие нюансы«.
В ФИНСТАР Банке, по словам Никулиной, прирост объема депозитов за прошлый год составил примерно 10%. «Мы просто ставки очень высокие не даем, — объяснила она. — На рынке есть ставки 16-16,5% годовых. Есть отдельные инструменты, которые для привлечения клиентов еще к ставке банка дают 5% сверху новым клиентам. То есть, в принципе, на рынке депозит под 20% годовых можно найти. На три месяца, максимум на полгода. А годовые ставки — где-то 10-11%. Рынок ждет, что ключевая будет снижаться. Но, по моему мнению, к концу года она вряд ли упадёт до 10%».
Управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге
О банковских вкладах говорил и Ренат Сейфетдинов, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге. «С ростом ключевой ставки выросла и привлекательность сберегательных банковских продуктов, — констатировал он. — Так, резкий рост ставки в 3 квартале 2023 года поспособствовал существенному увеличению срочного размещения. Рост срочных портфелей в банке „Уралсиб“ по итогам прошлого года составил 30%, что является среднерыночным показателем. Важно отметить, что классический банковский депозит — достаточно простой и безрисковый способ дополнительного заработка. Для его открытия не требуется специальных знаний и опыта как, например, при инвестировании, поэтому эти продукты продолжают играть важную роль при получении пассивного дохода. Открывая вклад, клиент точно знает сколько и когда заработает.
Востребованным продуктом также является накопительный счет. Его преимущество в сравнении с вкладами в том, выплата процентов производится раз в месяц, обычно процент начисляется на ежедневный или, как у некоторых банков, на минимальный ежемесячный остаток.. Такой инструмент подходит тем клиентам, кому нужен постоянный доступ к средствам и возможность их расходовать либо пополнять, а также тем, кто, например, планирует крупную покупку, но пока не определился с выбором. Отмечу, что портфель накопительных счетов активно рос в первом полугодии прошлого года, а во втором наблюдался переток средств со счетов физлиц во вклады — клиенты стремились зафиксировать высокие ставки на долгий срок.
Что касается ставок, то их размер зависит от объема средств, сроков размещения и наличия премиальных пакетов. Например, по нашему флагманскому вкладу „Доход“ максимальная ставка составит до 16,51% с учетом капитализации процентов для новых клиентов и до 15,4% для действующих. По накопительному счету клиент может зарабатывать до 13% годовых».
Фото: пресс-служба ТТ Финанс
Светлана Никулина упомянула, что у банка недавно появилась дочерняя компания, УК «Финстар Капитал», которая, возможно, помимо классических депозитов и ценных бумаг предлагает инвесторам вложиться в инвестиционные монеты. А в будущем, вероятно, добавит к этому набору слитки драгоценных металлов и инструменты, связанные с рынком недвижимости.
Генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал»
Лариса Арбатова, генеральный директор ООО УК «Финстар Капитал», назвала банковские депозиты самым простым способом инвестирования, при этом практически без рисков. Кроме того, среди привлекательных инструментов она выделила паевые инвестиционные фонды денежного рынка (фонды ликвидности), которые инвестируют в инструменты биржевого денежного рынка и автоматически повторяют рыночные ставки. Фонды получают доход в виде процентов по сделкам РЕПО с Центральным контрагентом, предоставляя на время денежные средства тем организациям, которым они необходимы.
Лариса Арбатова также напомнила о ПИФах, вкладывающих в золото. «Покупка таких инвестиционных паев хеджирует валютный риск и, как минимум, обгоняет инфляцию, — подчеркнула она. — Покупка инвестиционных паев такого фонда надежнее по сравнению с фьючерсами на золото».
К консервативным инструментам она отнесла и облигации федерального займа (ОФЗ) — надежные долговые ценные бумаги, которые выпускает Министерство финансов. Средневзвешенная доходность таких бумаг сейчас достигает 13% годовых. Есть на рынке и корпоративные облигации надежных эмитентов с кредитным рейтингом А. «Они очень привлекательны высокими ставками как с фиксированным купоном, так с плавающим, — пояснила Арбатова. — Небольших компаний с низким кредитным рейтингом лучше избегать, так как они наиболее уязвимы и склонны к дефолту. Акции российских эмитентов локально можно рассмотреть к покупке только на небольшой объем до 20% от портфеля».
Специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург»
Специальный корреспондент газеты «Деловой Петербург» Александр Пирожков описал огромное разнообразие инструментов, которым отличается биржевой рынок. «На бирже не обязательно следить за котировками и совершать сделки ежеминутно, хотя есть и такие игроки, — развеял он распространённый миф. — Существуют консервативные варианты инвестирования, требующие 1-2 часов в месяц. Тем более, что государство поддерживает инвесторов налоговыми льготами. Есть паевые инвестиционные фонды, где сделки совершают профессиональные управляющие. Можно и самостоятельно вкладывать деньги раз в месяц. Например, в облигации или фонды ликвидности, которые дают сейчас более 15% годовых. Вместе с налоговым вычетом на индивидуальный инвестиционный счет, а это 13% на вложенную сумму в пределах 400 тысяч рублей в год, получается неплохо. К сожалению, с 1 января 2024 года ИИС первого типа, по которому предусмотрен такой вычет, уже нельзя открыть. Но можно ИИС третьего типа, по которому вычет полагается только в первый год, а потом можно освобождать из-под налогообложения весь полученный доход».
Даже очень консервативные вложения в золото за последние полгода принесли около 20%, заявил журналист. «Правда, никто не даст гарантий, что столько же получится в следующие полгода, — добавил он. — Есть разные варианты инвестиций в золото, начиная от покупки слитков и монет, и заканчивая акциями золотодобывающих компаний и биржевыми фьючерсами. Несколько месяцев назад появился новый инструмент — облигации, номинированные в золоте. То есть ты как бы покупаешь на бирже 1 грамм золота, но тебе на него еще и начисляется купонный доход».
Более рискованным вложением считаются акции, хотя на больших периодах именно они наряду с недвижимостью лучше всего защищают капиталы от инфляции. «За прошлый год индекс Мосбиржи вырос на 44%, с начала 2024 года — на 6%, — поделился цифрами Пирожков. — Это доходность не считая дивидендов, которые принесли ещё 9-10% за год. Но прошлогодний подъем был после большого падения в 2022 году, в этом году он вряд ли повторится. Еще волатильнее криптовалюты — с начала года биткоин вырос на 70%, но потом упал за неделю на 15%. Там нервы нужны железные, или нужно вкладывать очень маленькую долю капитала, 1-2%».
