Как известно, европейский рынок недвижимости развивается циклически. Предыдущий цикл начался в 2008 году, и последние несколько лет рынок находился на стадии «позднего цикла», когда цены в большинстве секторов на пике и стагнируют, сформирован рынок продавца. Аналитики прогнозировали, что рынок задержится на этом этапе еще два-три года, и последующий спад будет мягким и растянутым во времени. Коронавирус ускорил переход рынка к стадии спада. По мнению большинства аналитиков и руководителей крупнейших фондов недвижимости, глубина спада будет существенно отличаться в каждом секторе недвижимости, а некоторые сектора наоборот будут переживать рост из-за максимальной надежности и защищенности от коронавируса и других подобных событий.
Девелопмент жилья, по мнению основателя и CEO компании Dinaste Property Investment Антона Малькова, вероятнее всего сохранит свои позиции в период спада, но только в наиболее ликвидных локациях. В отличие от 2008 года, в большинстве стран и регионов Европы сейчас нет перепроизводства нового жилья. Банки продолжают выдавать ипотеку под рекордно низкие проценты. «В результате в ликвидных локациях сохранится спрос на новое жилье без существенного снижения цен. Падение цен будет очень существенным в менее ликвидных локациях, но, из-за высокого риска простоя таких объектов, мы не рекомендуем своим клиентам покупать их. Часть потенциальных покупателей жилья переключатся на аренду, что вписывается в более мощный долгосрочный тренд. Поэтому проекты build-to-rent и покупка доходных домов представляются очень привлекательными в период спада», — полагает Антон Мальков.
Исторически одной из наиболее привлекательных европейских стран с точки зрения вложений в недвижимость является Чехия.
Россияне любят Прагу, Прага любит россиян, а также инвесторов из других стран. Но вести здесь бизнес без профессионального агента, досконально знающего локальный рынок недвижимости, сложно, предупреждает основатель и генеральный директор девелоперской компании GETBERG Егор Хлебников. Интересных вариантов не так уж и много, учитывая специфику рынка: много спроса, мало предложений, большая стоимость жилья — порядка 4 тысяч евро за квадратный метр. При этом прогресс очевиден: по опросам аналитиков, если в 2013 году в рейтинге популярных стран для покупки недвижимости Прага была на 9-м месте, то в 2019 — уже на пятом. Это во многом связано с тем, что экономика Чехии растёт пять лет подряд. Закономерное следствие — сильный рынок труда, безработица на самом низком уровне за последние 20 лет (в среднем меньше 3%, а в Праге практически отсутствует), зарплаты растут вдвое быстрее инфляции. Да, «вирусный» кризис вмешался в оптимистичные прогнозы, но привлекательности жилой недвижимости не сбил. «Банки в Чехии, как и в большинстве других стран ЕС, предлагают весьма скромные ставки, и даже двухпроцентная доходность встречается редко. Невозможность заработать на депозитах стимулирует тех же чехов искать альтернативные инвестиционные варианты. В лидерах — недвижимость, все типы которой дорожают. В чешской столице уже нет районов, которые можно было бы назвать депрессивными, с невостребованным жильём, а ценовые тренды задают новостройки», — объясняет Егор Хлебников. В том числе и поэтому у инвесторов пользуются популярностью предложения в сегменте загородной недвижимости.
Генеральный директор девелоперской компании GETBERG
Рынок новостроек Праги разнообразен, но очевидный тренд последнего года — спрос, смещающийся в ближайшие пригороды. И сами пражане, и те, кто приезжает в Прагу жить и работать, выбирают загородный стиль жизни. Это новые современные микрорайоны в получасе езды на комфортабельной скоростной электричке от центра города, где есть таунхаусы с собственной территорией или квартиры в малоэтажных многоквартирных домах. Молодых людей 35-45 лет, отдающих предпочтение загородному стилю жизни, объединяет стремление к экологичности, разумному потреблению, приверженность культуре совместного потребления, желание личного участия в определении будущего их района. Многими движет и инвестиционный интерес. К примеру, наш проект G Residence, расположенный в 20 минутах езды от Праги, постоянно прибавляет в цене. Чехией интересовались всегда, но лет 15 назад это был преимущественно интерес к знаменитым бальнеологическим курортам в Карловых Варах. Сегодня инвестиционный интерес есть к Праге, и он сформирован и у самих жителей Праги, и у иностранцев, и это в определенном смысле конкуренция за лучшие рыночные предложения. Ее итог — рост запроса не только на недвижимость, но и альтернативные продукты, например, бонды. Люди готовы экспериментировать, поскольку чувствуют уверенность в пражском рынке недвижимости. Новый тренд — это появление все большего числа локальных инвесторов, и это общеевропейский тренд. Мы еженедельно проводим по 2-3 встречи с новыми инвесторами, и 80% потенциальных клиентов — граждане Чехии. Наступило время частных инвесторов, и они должны действовать именно сейчас. Пока закрыты границы, искать варианты.
При этом и девелоперы все больше и больше внимания начинают уделять качеству продукта. Почему? Потому что за время изоляции требования покупателей к жилью качественно изменились. Если раньше была потребность просто в квартире, где по большей части люди спали, то после коронавируса есть запрос на квартиру, в которой можно жить, а это значит иметь место для работы, занятий спортом, совместного времяпрепровождения с семьей. И это, конечно, предъявляет новые требования к девелоперам. Это существенное изменение, влияющее кардинально на рынок, в том числе и в части естественного отбора. Кто-то из компаний просто окажется не готов к столь детальной работе с продуктом.
Второе наблюдение: мы видим, что вырос спрос на недвижимость в пригородах. Здесь есть два ключевых драйвера, один из них — собственный участок. Когда мы начали заниматься загородной недвижимостью, нас многие спрашивал: «Зачем, ведь никто не будет покупать жилье в пригороде». Но пришла «корона», и люди говорят: «Вы красавцы, что выбрали это направление». Если город закрывают на карантин, то в пригородах жить лучше. Мы недавно продали самую дорогую квартиру в нашем портфеле в пригороде — стоимость сделки 300 тыс. евро, ехать до центра 25 мин на машине. Еще год назад квартира в пригороде за 300 тыс. евро — казалось немыслимым, но сегодня это реальность.
«Несомненно, пандемия и карантин внесли изменения в приоритеты: люди поняли, что проводить время в изоляции лучше за городом и в собственных домах, чем в тесных квартирах в густонаселенных мегаполисах», — подтверждает генеральный директор компании Kalinka International Светлана Томсон. Поэтому, по ее словам, в европейских странах огромным спросом стала пользоваться загородная и курортная недвижимость. В Италии выросло количестве сделок по аренде и продаже домов на побережьях и островах, то же самое происходит в Испании, Греции, Франции и других странах.
Большинство продаж совершалось на местных рынках, а также и иностранцами: европейцами и россиянами в том числе.
«Также в это время стали пользоваться спросом, в том числе и у российских клиентов, виноградники и оливковые рощи в Италии, с производством вина и оливкового масла. Люди хотели приобрести недвижимость, которая не только „берет“ деньги, но также и приносит. Купив виноградники или оливковую рощу, можно жить за городом в окружении прекрасной природы и получать доход от производства вина или оливкового масла», — говорит Светлана Томсон.
«Карантин и возможный экономический кризис активировал рынок недвижимости Испании и ускорил реакцию людей, заинтересованных в приобретении недвижимости, которые планировали сделки с недвижимостью в ближайшие 6-12 месяцев. Это касается как внутреннего рынка, так и иностранного спроса. В настоящий момент агенты нашей компании активно работают с большим количеством отложенного спроса», — подтверждает директор сети агентств недвижимости ALBAMAR Евгений Антипов. По его словам, на первичном рынке застройщики скидок не делают: у большинства проектов уже были проданы в оффлайне в среднем 80% от планового номерного фонда строящегося объекта. При этом, возможно, временно будут отложены анонсы вывода на рынок новых проектов. Соответственно, нельзя ждать скидок и на вторичном рынке. Объекты недвижимости с террасами и виллы получили дополнительный спрос, поэтому торга на них нет. «Количество новых обращений от русскоязычных потенциальных покупателей упало на 60%, но все клиенты настроены серьезно и готовы прилететь в Испанию при первой возможности. Все клиенты, кто оставляют запросы, готовы к сотрудничеству, и для некоторых мы уже делаем предварительные одобрения по выдаче ипотечных кредитов от банков, при этом часть из них готовы к дистанционным покупкам, это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости», — поясняет Евгений Антипов.
Дополнительные риски возникли для многих секторов в коммерческой и социальной недвижимости европейских стран, которые были в топе предпочтений фондов недвижимости последние 7-8 лет, уточняет Антон Мальков.
Упал интерес к инвестициям в резиденции для студентов, так как коронавирус создал неопределенность для абитуриентов и выпускников этого года, а также выявил недостатки традиционных университетов и преимущества онлайн-образования. Аналогичная ситуация с домами престарелых, так как их постояльцы более всего пострадали от пандемии. Менее радужно выглядят перспективы коворкингов, так как открытые пространства с большой плотностью рабочих мест наименее защищены от вируса. Ожидается, что пострадает офисная недвижимость в целом; интерес инвесторов сфокусирован на наиболее востребованных по расположению и качеству объектах.
«Наиболее пострадавшим сегментом в сегменте недвижимости в Латвии ожидаемо стали гостиницы», — говорит основатель и председатель правления Silver Fox Евгений Шихман. «Туристическая отрасль Риги и Юрмалы в последние годы демонстрировала бурный рост и по количеству новых отелей, и по приходу международных сетей. Конечно, пандемия вместе с закрытием границ, ограничениям по проведению мероприятий и массовым „сидением дома“ нанесла серьезный урон для отрасли туризма и соответственно гостиничный бизнес стал одним из наиболее пострадавших. Мы прогнозируем массовую смену владельцев и медленное восстановление. Существенный спад доходности у старых владельцев, ну а доходность у новых владельцев будет зависеть от того, насколько выгодно они смогут купить», — объясняет он.
Действительно, есть сектора, которые пострадали от коронавируса максимально быстро и глубоко, но долгосрочные инвестиции, которые выглядят привлекательно: отели и рестораны в крупных городах и наиболее востребованных курортных регионах. Для европейских отелей сезон 2020 года в большинстве случаев не принесет прибыли. Отели будут сфокусированы на выживании за счет сокращения издержек, сдачи номеров в долгосрочную аренду и других антикризисных мер. Но, в указанных выше популярных локациях, уже в сезоне 2021 года ожидается восстановление, так как влияние коронавируса вероятнее всего будет ограничено по времени, при том, что многолетний мощный глобальный тренд на увеличение числа поездок сохранится. В результате инвестиции в такие отели являются долгосрочно привлекательными; уже сейчас на несколько месяцев открылось окно возможности для покупки гостиниц и других средств размещения с существенным дисконтом (10-15% в ликвидных локациях) и, как следствие, с более высоким потенциалом доходности.
По мнению Евгения Шихмана, популярностью, с точки зрения привлекательности вложений денежных средств, будут пользоваться многоквартирные дома, строящиеся с целью последующей сдачи жилых площадей в аренду. «Этот сегмент будет пользоваться наибольшей популярностью, особенно доходные дома с небольшими квартирами. Многие потеряли работу и будут стараться сокращать расходы, банки будут с меньшей вероятностью давать кредиты, и спрос на покупку квартиры снизится, а жить где-то надо. Соответственно, арендное жилье будет востребовано», — объясняет он.
«Коронавирус этой весной обрушил спрос на недвижимость в европейских столицах. Но не во всех сегментах, и восстанавливается этот спрос неравномерно. Например, пригородные проекты, удачно расположенные и с грамотной концепцией, вообще не почувствовали падения. Частные инвесторы, пересмотревшие свои взгляды на недвижимость для жизни, все чаще предпочитают селиться подальше от центра и связанных с ним неудобств — карантина, повышенных мер безопасности, более высокого риска заразиться. С другой стороны, смещение спроса из центра исторических городов на периферию сделало более доступными объекты в престижных центральных локациях. До коронакризиса здесь можно было приобрести только штучные объекты. Либо чрезвычайно дорогие. Теперь лоты дольше находятся в экспозиции, а значит, больше выбор интересных, в том числе видовых объектов», — резюмирует Егор Хлебников.
