По данным Минстроя РФ переход на проектное финансирование не особо сказался на объемах ввода жилья. Более того, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, по состоянию на 1 октября 2019 года в стране построено 48,9 млн кв.м жилья, что на 7, 5% больше, аналогичного периода 2018 года.
«Это вполне прогнозируемо, поскольку часть объектов достраивают еще по старым правилам, — пояснил Владимир Якушев в рамках конференции по девелопменту жилой недвижимости, организованной Сбербанком. — Но сейчас и застройщики, и банки приспосабливаются к новым условиям. Минстрой прогнозирует рост спроса на новое жилье, в том числе, благодаря динамике ипотечного рынка. Ведущие банки уже снижают ставки и по итогам 2019 года мы ожидаем, что результаты по выдаче ипотеки останутся на уровне прошлого года».
Со своей стороны старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов подтверждает, что снижение ключевой ставки в 2019 году поддержит рост ипотечного кредитования.
Представители финансового сектора выражают уверенность: сегодня банки готовы играть по новым правилам, что вполне объяснимо — новые кредитные продукты (особенно для таких крупных заемщиков как девелоперы) будут приносить свои дивиденды.
«В настоящее время уже 94 банка уполномочены работать с застройщиками, — отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Ольга Полякова. — 37 банков открыто заявили о том, о том, что у них есть финансовые продукты и компетенции. При этом застройщики подают заявки, в том числе, и в региональные банки — в России уже подано более 2000 заявок, открыто 17 тысяч эскроу-счетов, где сосредоточено около 50 млрд. рублей».
Стоит отметить, что такая тенденция характерна далеко не для всех регионов и, в отличие от банков, с застройщиками дело обстоит несколько иначе. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова наивысшая активность в плане перехода на проектное финансирование отмечается только в Москве, Новосибирске и Владивостоке, а также в Московской, Свердловской и Тюменской областях. То есть в тех регионах и крупных мегаполисах, где уровень доходов населения выше по сравнению с соседними субъектами РФ, а, следовательно, рынок недвижимости демонстрирует положительную динамику.
Покупатели новостроек оптимизма власти и банков не разделяют. Так, значительная часть опрошенного населения (например, в СЗФО это 60%) считает, что реформа повлечет за собой рост цен на рынке недвижимости более чем на 10%. Ряд участников рынка такую точку зрения поддерживает, хотя и с некими оговорками.
«Застройщики лишились былого „бесплатного“ ресурса в виде денег дольщиков, что, несомненно, отразится на конечной стоимости их продукта, — констатирует руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Увеличение цены квадратного метра жилья неминуемо. С учетом издержек и кредитных обязательств при переходе на проектное финансирование, ежегодной инфляции и роста цен на стройматериалы, стоимость „квадрата“ может увеличится в среднем на 15%».
«По мнению специалистов компании PWC, с учетом использованных допущений эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % — 3,8%, что соразмерно инфляционному приросту, — отмечает директор по инвестициям компании LEGENDA Александра Болилая. — При этом снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне».
Впрочем, не все девелоперы считают, что нововведение Минстроя будет напрямую оказывать влияние на цены.
«Конечно, для любого застройщика работа с эскроу-счетами — это дополнительная финансовая нагрузка, — соглашается директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — Но цену квадратного метра при любой схеме реализации диктует рынок. Безусловно, застройщики будут закладывать в себестоимость строительства проценты по проектному финансированию, но это не всегда может конвертироваться в прямое увеличение цены. Возможно и сохранение цен на прежнем уровне при снижении маржинальности застройщика. Все будет зависеть от спроса на тот или иной объект. Помимо прямого, возможно также косвенное увеличение стоимости жилья. В любом случае, проектное финансирование позволяет застройщику строить и продавать объект в своем темпе, без необходимости предоставлять скидки на старте продаж или в периоды низкого спроса, например, в летние месяцы».
Любопытно, что в этом году многие крупные девелоперы отмечают либо рост продаж, либо колебания рынка, однако связывают это не с нововведениями, а с такими факторами как сезонный спад спроса или изменения в поведении покупателей.
В чем сходится большинство представителей власти, банков и бизнеса, так это в том, что проектное финансирование ударит, прежде всего, по мелким и средним строительным компаниям.
«Через 2-3 года объемы строительства будут уменьшаться, — прогнозирует Владимир Якушев. — В зоне риска находятся средние и малые застройщики, работающие в регионах, особенно там, где маржа между себестоимость и ценой продаж невысока».
Владимир Ситников также подчеркивает, что «ужесточение регулирования долевого строительства приведет к уходу более мелких игроков и дальнейшему усилению крупных застройщиков». В свою очередь девелоперы подтверждают данный тренд.
«При проектном финансировании банки предусматривают от 30% собственных вложений застройщиков от общего объема инвестиций в проект. Далеко не у всех компаний на рынке есть такой запас собственных средств, — говорит Наталья Осетрова. — Перестроиться под жесткие требования банков в проектном финансировании смогут единицы».
«Работа с проектным финансированием — это удел не всех компаний, которые сегодня присутствуют на рынке, — считает Сергей Тереньтев. — Ряд застройщиков просто не захотят работать в усложнившихся условиях и уйдут в другие сферы деятельности. Еще часть компаний, прежде всего небольших, просто не смогут получить проектное финансирование в силу непроработанности своих проектов».
Однако, как считает Александра Болилая, сложности могут возникнуть у компаний любого размера.
«Отрасль глобально недокапитализирована, а требования нового законодательства в целом тяжелы для участников рынка. У застройщиков в масс-маркете рентабельность на отдельно взятый проект недостаточна даже для страхования отраслевых рисков», — отмечает Александра Болилая.
В целом участники рынка уверены, что в итоге масштабной реформы на рынке останутся только профессиональные и добросовестные девелоперы. Хотя такой «бонус» как вытеснение мелких и средних застройщиков (в той или иной степени — конкурентов) никто не отменяет.
