Начальник Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ Ирина Петрова в своем выступлении отметила, что в последние месяцы Центральный банк активно взаимодействует с деловыми сообществами и предпринимателями по самым разным направлениям, и призвала представителей банковской отрасли и бизнес-сообщества принять активное участие в дискуссии. «Один из очень серьезных вопросов, которым мы занимаемся — проектное финансирование. Я считаю, что это очень актуальная тема, требующая внимательного и серьезного анализа», — считает Ирина Петрова.
Советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова в своем выступлении рассказала о статусе реализации и сложившейся практике оценки строительных проектов кредитными учреждениями: прошедший год, по ее мнению, с начала реформы проектного финансирования был продуктивным с точки зрения коммуникации между представителями Банка России, бизнес-сообщества и органов власти. «В рамках постоянного и конструктивного взаимодействия реформа проектного финансирования состоялась и развивается. Результаты первого года с начала реформы это подтвердили. Сегодня, по данным ЕИСЖС, в строительстве около 35 млн кв. м жилья осуществляется на основе использования счетов эскроу — это 35% всего портфеля проектов», — уточнила Ирина Карпова, отметив, что доля и объем этих проектов постоянно увеличиваются.
«Основной объем долевого строительства сосредоточен в Центральном федеральном округе, это примерно 35% площадей, второе место занимает Северо-Западный федеральный округ, это 18% площадей, однако можно сказать, что по отношению к общим объемам строительства доли проектов со счетами эскроу существенно отличаются. В СЗФО доля проектов на основе счетов эскроу составляет менее 20%, в некоторых федеральных округах она достигает 50%. Обследования, которые Банк России проводит, показывают, что проекты с использованием счетов эскроу и банковского кредитования устойчиво растут», — говорит Ирина Карпова. По ее мнению, результаты обследования показали, что приостановление работ на строительных площадках и снижение спроса на фоне пандемии не оказали существенного влияния на объемы проектного финансирования. «На сегодняшний день банки и застройщики заключили почти 1400 кредитных договоров. Они финансируют более 25 млн кв. метров и, если обратиться к системе ЕИСЖС, это 70% объема всех проектов, которые реализуются со счетами эскроу. Из них доля СЗФО составляет менее 8% как по количеству кредитных договоров, так и по площади финансируемых ими проектов», — объясняет она.
По имеющейся информации, отметила Ирина Карпова, на данный момент ни один дом, строящийся на проектном финансировании, не стал проблемным.
«Развитию отрасли будут способствовать принятые меры государственной поддержки. Льготная ипотека, субсидирование ставок, поддержка развития инфраструктуры — все это будет способствовать повышению кредитоспособности проектов», — констатирует Ирина Карпова.
Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов в своем выступлении отметил, что сложности, связанные с переходом строительной отрасли на эскроу-счета, на сегодняшний день нейтрализованы. «В целом механизмы взаимодействия налажены, кредитные учреждения и девелоперы работают слаженно и оперативно. При этом остались небольшие нюансы, которые, безусловно, влияют на объемы квадратных метров, которые находятся в строительстве», — считает Дмитрий Панов. Он также напомнил о выступлении заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина, который в своем докладе сообщил, что сегодня в стройке находится на 7% меньше объектов по сравнению с прошлым годом.
«Мы проводили исследование по СЗФО и пытались разобраться с причинами отклонения от данного показателя. Многие девелоперы сообщают о том, что уровень кредитоспособности заемщика, определяемый согласно положению ЦБ РФ № 590-П, влияет на процентную ставку, которую строительные и девелоперские компании могут получить в рамках проектного финансирования. А это в свою очередь влияет на способность застройщиков выводить новые проекты на рынок и тем самым способствовать достижению поставленных в рамках нацпроекта „Жилье и городская среда“ параметров в 120 млн кв. метров», — сообщил Дмитрий Панов.
В рамках исследования, проведенного Петербургским региональным отделением «Деловой России» совместно с ПАО «Банк Санкт-Петербург, проведен опрос компаний-участников рынка государственного заказа в сфере строительства.
«Согласно результатам исследования, наиболее эффективным способом контроля участниками рынка государственных закупок представляется расширенное банковское сопровождение контрактов», — уточняет Дмитрий Панов.
Заместитель генерального директора ГК «Эталон» Михаил Викторов предполагает, что в ближайшие годы будет наблюдаться существенное сращивание банковской и строительной отраслей. Также он выделяет ряд проблемных вопросов девелоперской отрасли, ключевой из которых — это увеличение сроков передачи объектов социальной инфраструктуры. «Доля подобного рода инфраструктуры составляет от 7 до 15% стоимости квадратного метра», — отмечает Михаил Викторов, и предлагает решить вопрос с раскрытием эскроу-счетов: «Мы считаем, что существуют все условия для того, чтобы контролировать схему эскроу-счетов и раскрывать их в соответствии с теми или иными этапами, которые приняты Центральным банком и банковскими сообществами». «Поэтапное раскрытие счетов видится преждевременным, поскольку не выработан механизм, который обеспечивал бы адекватную защиту интересов дольщиков», полагает, в свою очередь, Ирина Карпова.
Еще одной важной темой Михаил Викторов считает снижение критериев для кредитования строительных объектов, а также расширенное сопровождение банковского кредитования. По его мнению, через несколько лет это станет «нормой и регламентом доверия между банками и строительной отраслью».
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева в своем выступлении рассказала о проблемах, с которыми сталкиваются представители строительной отрасли. «Формально 95 банков допущено к банковскому сопровождению застройщиков. Однако реально готовы работать с застройщиками лишь около 10 банков», — считает она. Валерия Малышева также обращает внимание на положение Банка России № 590-П, согласно которому банки оценивают уровень кредитоспособности застройщиков. К таким критериям относятся рыночные условия и финансовые показатели. «Когда банк оценивает рыночные условия, как правило, мы имеем расхождения в оценке проекта. Зачастую банки занижают стоимость проекта примерно на 20%», — говорит она.
Валерия Малышева также подчеркивает, что при рассмотрении заявки застройщики по-прежнему сталкиваются с тем, что банки анализируют финансовое состояния всей группы компаний, что значительно удлиняет процесс рассмотрения заявки. Еще одной проблемой, по ее мнению, является ранняя остановка банками финансирования строительных проектов. «Как правило, срок финансирования проекта банки останавливают либо в момент ввода в эксплуатацию, либо в течение 1-2 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. У нас есть гарантийное удержание. Срок кредитования должен быть продлен как минимум до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию», полагает она.
Директор по экономике и финансам компании «Мегалит» Алексей Плюта внес предложения в корректировку критериев кредитоспособности застройщиков по 590-му Положению. «В Положении есть несколько критериев, которые стоит пересмотреть, для того, чтобы больше проектов попадало под высокую категорию кредитоспособности, поскольку все, что ниже этой категории, банки, как правило, не рассматривают, так как это требует дополнительного резервирования, которое банки себе позволить не могут», — считает он.
Одним из критериев, который влияет на себестоимость строительства, является гарантийное удержание. «Для высокой степени кредитоспособности положение ЦБ требует, чтобы застройщики удерживали 5% от суммы договора генподряда в течение 2 лет после ввода объекта в эксплуатацию. На наш взгляд — это существенная сумма. Применяя такое требование, генподрядчики будут пытаться поднимать стоимость своих работ. Предлагаем рассмотреть снижение требования по этому критерию до 2–3%», — говорит Алексей Плюта. Также, по его мнению, важен критерий, касающийся ограничения минимальной цены продаж.
«Для того чтобы привлечь покупателей в тот или иной проект необходимо проводить акции и скидки. Этот критерий не позволяет нам этого сделать. Соответственно, мы не можем проводить акционные мероприятия. На наш взгляд, целесообразнее рассматривать не минимальную цену в конкретном проекте, а среднюю цену продаж в течение квартала», — уточняет Алексей Плюта.
Заместитель директора головного отделения ПАО «Сбербанк России» по Санкт-Петербургу Андрей Горбунов подтверждает возможность пересмотра критериев положения Банка Росси № 590. «Существует как количественный раздел оценочных критериев, так и качественный критерий рейтинговой модели, и в конечном итоге, по мнению наших коллег, все это выливается в формализованные критерии требования проекту. Однако мы учитываем то, что каждый проект уникален и требует индивидуального подхода», — говорит Андрей Горбунов.
Подводя итоги онлайн-конференции, Дмитрий Панов сообщил, что консолидированная позиция предпринимательского сообщества будет отражена в соответствующем обращении в адрес Банка России.
