Как уточняют в Северо-Западном ГУ Банка России, механизмы финансирования долевого жилищного строительства минимизируют риск дольщиков, поскольку деньги хранятся на счетах эскроу в банках до завершения строительства. Эти средства застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей. Застройщику деньги станут доступны только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. До момента сдачи жилья в эксплуатацию застройщики используют собственный капитал или банковские кредиты. На 1 июля 2023 года в округе действовало 950 кредитных договоров на сумму более 1,5 трлн рублей, что на 62% больше, чем год назад.
На Северо-Западе по завершенным проектам на 1 июля 2023 года раскрыто более 114 тыс. счетов эскроу и более 566,9 млрд рублей уже перечислены застройщикам или банкам. За год число раскрытых счетов увеличилось в 2,4 раза, а сумма средств, перечисленных с них застройщикам, в 2,9 раз.
В Петербурге на 1 июля 2023 года было открыто 58,8 тыс. эскроу-счетов, их количество за год возросло на 5,5%. Объем остатков средств на них вырос на 16,3% и превысил 380,7 млрд рублей. В среднем, по данным на 1 июля, на счете эскроу в Петербурге находилось 6,5 млн рублей, что на 10,2% больше, чем в 2022 году. В Петербурге на 1 июля 2023 года раскрыто более 51 тыс. счетов эскроу на общую сумму более 332,5 млрд рублей.
По данным обзора Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в II квартале 2023 года», в Петербурге во втором квартале 2023 года площадь проектов многоквартирных домов с кредитными договорами за год увеличилась на 16% и достигла 7,3 млн кв.м.
В целом в России, согласно обзору, оживление покупательской активности в II квартале 2023 года привело к росту средней доли реализованного жилья в проектах с эскроу на всех стадиях строительства на 2 п.п., до 29%. Однако в 18 регионах (на которые приходится примерно 15% возводимых многоквартирных домов) доля реализованного жилья — менее 20%, что объясняется ограниченной емкостью региональных рынков и/или наличием избыточного предложения.
В завершенных проектах в отчетном квартале доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась до 73 с 75%. При этом за год снижение более существенное — на 7 п.п., что может свидетельствовать о росте «навеса предложения». С учетом нестабильного спроса на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ риски отставания от графика продаж сохраняются, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40%), на которые приходится ~47% строящейся площади.
В первом полугодии рост цен на первичном рынке отставал от роста цен на вторичном рынке, как уточняется в обзоре, из-за сворачивания программ «льготной ипотеки от застройщика» и увеличения объема нереализованного жилья. Привлекательность первичного рынка, особенно на фоне общего роста ставок, будет поддерживаться продолжением действия льготных программ. Однако сохранение существенной разницы в ценах на первичном и вторичном рынках, вероятно, будет побуждать застройщиков к ограничению роста цен для стимулирования продаж.
Больший объем продаж жилья в II квартале 2023 года, по сравнению с первым кварталом, определил рекордный уровень поступлений средств на счета эскроу — более 1,0 трлн руб. (0,8 трлн руб. в январе-марте 2023 года). Основной прирост наблюдался в мае — июне (ежемесячно — примерно 360 млрд руб., что больше среднемесячных значений 2021–2022 годов и близко к уровням конца года со значительными объемами продаж). Общий остаток средств на счетах эскроу на конец квартала достиг почти 4,6 трлн руб. Этому способствовало увеличение поступлений с одновременным снижением объемов раскрытий до 0,6 трлн руб. в апреле-июне 2023 года после 0,8 трлн руб. в I квартале текущего года из-за сезонного сокращения ввода жилья по сравнению с началом года.
Несмотря на заметный рост остатков средств на эскроу, уровень покрытия ими задолженности застройщиков изменился незначительно (+0,5 п.п., до 81%), прежде всего из-за роста задолженности в связи с запуском новых проектов. Как уточняют в Банке России, на конец II квартала 2023 обязательства застройщиков, не покрытые эскроу, превысили 1,1 трлн руб. (1,0 трлн руб. в январе-марте текущего года). Рост объема поступлений на эскроу в основном поддерживался продажами по программам господдержки ипотеки и сопровождался ухудшением стандартов кредитования.
