— Экономика постепенно восстанавливается после сложного прошлого года, следует признать, что для строительной отрасли его результаты вполне благополучны...
— Да, был неплохой рост по темпам ввода нового жилья в Петербурге и Ленинградской области. Строительство, в отличие от некоторых других отраслей, не останавливалось. Помогло и льготное ипотечное кредитование, когда к строителям пришли клиенты, откладывавшие покупку жилья из-за дороговизны ипотеки. Мы выполнили все обязательства и выдержали все сроки по нашим проектам, как коммерческим, так и с государственным участием. Особых проблем в течение года ни со стройкой, ни с продажами в нашей компании не было, и сейчас мы продолжаем работать, как запланировали.
А в целом, часто это говорю, если бы не было пандемии, ее следовало бы выдумать. Это очень хорошая встряска для участников рынка, контрастный душ — наш сегмент был перегрет, конкуренция была низкая. Пандемия стала триггером для роста конкуренции, причем не только в Москве и Петербурге. Цены долгое время искусственно сдерживались, потому что объемы шли и денег хватало. Как только себестоимость пошла в рост, маржа начала сокращаться, стали расти цены. И теперь гораздо больше участников рынка всерьез задумываются об устойчивом развитии своих будущих проектов и об их конкурентных преимуществах.
— Каковы основные итоги для «ЛенРусСтроя», чем корпорация может гордиться в первую очередь?
— Ключевыми коммерческими показателями, например, по объему продаж и объему построенных квадратных метров, — они значительно выросли. Но, на мой взгляд, главное, что мы сделали, — серьезно пересмотрели существенную часть бизнес-процессов. Не я первый, кто говорит, что в пандемийный год удалось поменять взгляд на ведение бизнеса: в «обычной» бизнес-гонке подобные размышления порой оставляли на потом. Но не было бы счастья, да несчастье помогло. Наша корпорация тоже прошла через «чек-лист», выявили недоработки, определили плюсы и минусы. Многие неэффективные процессы полностью переработали. Оцифровали и продолжаем оцифровывать все процессы, которые имеют системный характер. Правильно стали пользоваться банковскими деньгами, распределять бюджеты, более осознанно заниматься финансовым планированием, и это улучшает показатели компании.
Есть следующий этап, к которому мы уже готовимся, — это получение новых источников финансирования под наши проекты. Мы решили, что следующий проект разобьем на несколько портфелей, с разными способами финансирования. К примеру, выйдем на биржу с облигационными займами. Будем привлекать к инвестированию закрытые инвестиционные фонды, опционы, другие банковские инструменты, то есть дифференцировать свои проекты по способу финансирования.
— Продолжая финансовую тему — для многих застройщиков введение эскроу-счетов стало серьезной проблемой для ведения бизнеса. Насколько знаю, «ЛенРусСтрой» практикует проектное финансирование уже много лет, и у вас проблем не возникло. В чем преимущества подобной схемы ведения строительства?
— Мы пошли по пути проектного финансирования в 2015 году. Наш опыт работы с банками позволил достаточно быстро перейти на работу по эскроу и проектное финансирование под эскроу-счета. На Северо-Западе мы были первым застройщиком, кто получил финансирование под эскроу-счета от Сбербанка. Проектное финансирование для строителей — определенная стабильность в работе. Есть возможность дополнительных инвестиций, а значит, можно строить в запланированном темпе и не зависеть от колебаний объемов продаж.
Есть и минусы (они были очевидны еще в момент запуска эскроу-счетов) — новый формат финансирования привел к подорожанию недвижимости для конечного покупателя, застройщикам пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков, а банкам — выстраивать внутренние коммуникации так, чтобы не задерживать решение о поддержке того или иного проекта.
Наличие устойчивого источника финансирования, по моему мнению, это одна треть от успеха реализации проекта, но есть много других факторов, которым некоторые девелоперы не уделяют достаточно внимания: упаковка продукта, маркетинг, продажи.
Безусловно, очень важный момент — это партнерские отношения с банками. Нам на момент перехода на эскроу-счета повезло, мы были одними из первых, и нас банк услышал, а мы услышали банк и вместе разрабатывали механизм перехода. На данный момент я считаю, что проектное финансирование под эскроу-счета — это один из самых недорогих способов финансирования девелоперского проекта.
— Тема формирования комфортной среды для проживания становится одной из ключевых для застройщиков. Как эта задача решается на примере ваших проектов, в частности, в ЖК «Новое Горелово»?
— Мы занимались этими вопросами задолго до того, как словосочетание «комфортная среда» стало общим местом. В нашей корпорации сильная аналитическая служба, которая внимательно изучает рыночные тенденции, создает информационную базу, помогает нам при планировании проектов. Я сам уже много лет бываю на строительных площадках коллег в других городах и общаюсь с ними. У них можно «подсмотреть» интересные технологические решения, а затем попробовать их воплотить у себя. По моей градации, самые интересные города с качественными проектами, если убрать за скобки Москву и Петербург, — это Ижевск, Екатеринбург и Тюмень. Причем не только с точки зрения проектирования и использования различных технологий строительства, но и высокого качества «упаковки»: маркетинга и продаж, клиентского сервиса.
Повторюсь, только ленивый девелопер не говорит, что он создает «комфортную среду», но единого понимания, что это такое, нет. Есть базовые определения — локация, качественный проект, используемые материалы, социально-культурные объекты. А вот дальше мнения расходятся. Мы в корпорации уже давно взяли правило опрашивать покупателей квартир, что для них наиболее важно на той территории, где они будут жить. Да, пока около 70% клиентов не до конца понимают, чего они хотят. Но они быстро учатся, и нигилизм отступает. Теперь покупатели нам говорят, что их интересует набор таких факторов, как локация, фасады, большие окна, входные группы, безбарьерная среда и внутридворовая и внутриквартальная активность.
Благодаря растущему пониманию запросов клиентов мы начали формировать нужные триггеры, информационные потоки, и наши проекты начинают как минимум быстро реализовываться. И недоработок с нашей стороны становится все меньше. То есть мы попадаем в точку, и покупатель останется с нами надолго. У нас повторных продаж в компании — 42%. Мы научились делать все комплексно: обслуживание клиента, маркетинг, качественное строительство, внедрение технологий.
Проекты, которые позиционируются нами как «стандарт» и «комфорт», в том числе ЖК «Новое Горелово», насыщаем базовыми вещами. Первое — это отличное благоустройство, добавляем променады, общественные пространства, уделяем им больше внимания. Не меньше времени посвящаем эффективным планировочным решениям: люди приходят в квартиру жить, и поэтому лишние квадратные метры, или неправильно спланированная кухня, или спальня с невозможностью разместить зону хранения — это сказывается на результате.
— Общепризнано, что в Петербурге есть серьезные проблемы с наличием свободных земельных участков. А какая ситуация с «пятнами» в Ленинградской области?
— В Ленобласти наконец-то возобновилось выведение на рынок новых земельных участков. Был момент, когда на рынок выводились только участки в Петербурге, и девелоперы занимались лишь ими. В области потенциально много интересных участков. Правда, пока застройщики держали паузу, земля в регионе подорожала процентов на 50 минимум. Есть определенные трудности, связанные, например, с инженерной подготовкой земли. Но земля есть, и участки сегодня активно «доводятся до ума» ленд-девелоперами. Думаю, что они в скором времени активизируются и начнут выводить на рынок новые подготовленные участки. У Ленобласти появится некое второе дыхание, будет существенный рост вывода новых проектов в течение двух-трех лет.
— «ЛенРусСтрой» в среднесрочной перспективе — как планируете развиваться?
— Мы будем продолжать делать качественные жилые проекты в классе «стандарт» и «комфорт». В составе корпорации «ЛенРусСтрой» есть Киришский ДСК, который благодаря недавно прошедшей модернизации может производить нетиповые многослойные панели разнообразных размеров и форм. В следующем проекте будем использовать эту технологию в сочетании с другими. Мы приобрели земельный участок в поселке Новоселье, планируем построить там порядка 120 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений. В этом проекте будут собраны все лучшие решения, которые наработали в том числе в «Новом Горелово». Есть и другие земельные пулы, которые мы готовы активно вовлекать в процесс строительства.
