— Проведение успешных переговоров и заключение сделки с продавцом земельного участка — лишь первый этап для девелопера. Далее последуют, к примеру, согласования градостроительной документации. Актуальные проблемы, с которыми сталкивается застройщик после приобретения земельного участка — каковы они?
— Один из ключевых вопросов, который необходимо решить — сейчас на старте проекта сложно просчитать, сколько придется построить объектов социальной инфраструктуры и какого профиля. Уже популярная тема — возведение детских садов и школ, но застройщику вполне могут вменить и строительство поликлиники, к примеру. И это требование появится уже после того, как проект запущен и просчитаны все финансовые параметры. Хочется надеяться, что новая комиссия действительно сделает прозрачной историю с наделением проектов социальными «строительными» обязательствам. И эта проблема не будет затем возникать в ходе реализации проекта. Нужно установить четкую систему расчета «социальных» мест. Сейчас такие условия уже работают в отношении детских садов и школ, важно расширить список, внести все объекты социально-культурно-бытового значения на конкретной территории, в зависимости от ее размера, района и прочих параметров. Рассматриваешь к приобретению земельный участок — посмотрел в таблицу, и сразу рассчитал необходимые инвестиции в социальную инфраструктуру.
— Как в целом вы оцениваете ситуацию на земельном рынке Петербурга?
— В 2020 году сделок по приобретению земельных участков было вдвое больше, чем годом ранее. Хорошие «пятна» постепенно исчезают, все застройщики заинтересованы в покупке земли, чтобы пополнить товарный запас. Цены на землю значительно выросли, особенно на хорошие подготовленные участки.
На фоне отсутствия свободных земельных участков каждый из застройщиков внимательно оценивает ситуацию с промышленными территориями. Конечно, этой истории уже много лет, но в ближайшие годы редевелопмент станет более популярным. Все застройщики внимательно отслеживают планы владельцев промышленных площадок по развитию территории, и в случае малейшего шанса на успех тут же вступают в переговоры. Категорически тормозит процесс покупки таких территорий отсутствие Генплана — принятие обновленного варианта постоянно откладывается. А без Генплана покупать промышленную территорию большой риск — вполне может случиться, что эту землю потом не перевести в «жилую» категорию.
— Какие планы у ЮИТ по расширению земельного банка?
— Прежде всего, расширяем географию. Конечно, по-прежнему интересны земельные участки в Петербурге, на которых можно быстро «выйти на стройку», поэтому рассматриваем все возможные варианты. К слову, конкурентное преимущество ЮИТ в том, что мы покупки земельных участков осуществляем за счет собственных средств, а не через банковские кредиты, как многие другие застройщики. Единственный район, куда мы не готовы идти, — исторический центр города, «золотой треугольник»: строительство там — это совсем иной бизнес.
Очень хороший проект получился в Пушкине, мы построили там очень симпатичный 5-этажный комплекс INKERI. И есть планы масштабировать эту историю в других пригородах Петербурга, а также в районах Ленинградской области. Поэтому внимательно изучаем локальные рынки земли, в городах, где кипит жизнь, есть рабочие места или существуют точки культурно-досугового притяжения. Что касается больших «пятен», то мы также рассматриваем такие участки, с пониманием, что там будут масштабные объемы застройки, в том числе с соблюдением требований по обеспечению социальной инфраструктуры.
Что касается критериев, прежде всего смотрим на локацию, на окружающую среду, и думаем о том, как мы там будем продавать квартиры. Другие критерии — близость метро и парков, хорошая транспортная доступность, развитая социальная инфраструктура. Также есть экономическая целесообразность покупки участка и оценка рисков. Мы принимаем риски, обсуждаем, смотрим, как их закрыть. Если они не влекут за собой стопроцентное закрытие стройки, как возможный риск, мы такие участки покупаем.
