Как ранее отмечал один из авторов законопроекта, депутат Александр Рассудов, в настоящее время существует правовая неопределенность с возможностью участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемых ими объектов культурного наследия.
«В декабре 2018 года определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ был создан прецедент, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства лишились права выкупа арендуемого ими недвижимого имущества в объектах культурного наследия, — рассказал Александр Рассудов. — Кроме того, этим определением были созданы предпосылки для оспаривания ранее заключенных договоров приватизации. Это могло повлечь для городского бюджета миллиардные траты в виду необходимости возврата денежных средств, полученных от ранее проведенной приватизации государственного или муниципального имущества».
Согласно данным Комитета имущественных отношений Петербурга, с января 2015 года по март 2019 года было приватизировано 53 подобных объекта на сумму 2,5 млрд рублей.
«Если бы ситуация не изменилась, пришлось бы вернуть эти деньги из бюджета и лишиться их практически единовременно, а это стоимость семи типовых детских садиков, — отмечает Александр Рассудов. — Кроме того, город не получил бы налоговых отчислений, в частности, налога на имущество физических лиц и организаций, которые полностью являются региональным налогом. Траты на содержание и сохранение данных помещений в объектах культурного наследия вновь легли бы на городской бюджет и налогоплательщиков. Не говоря уже о том, что данная ситуация идет в разрез с политикой поддержки малого и среднего бизнеса, который и так переживает не лучшие времена. Теперь данных негативных последствий для города и горожан удалось избежать».
Инициатива также была рассмотрена Советом законодателей РФ при Федеральном Собрании, решением которого было рекомендовано внести проект законодательной инициативы в Государственную Думу РФ. Законопроектом предлагается прямо предусмотреть распространение права преимущественного выкупа субъектов малого и среднего предпринимательства на арендуемые им объекты культурного наследия, а также, в целях сохранения стабильности оборота и исключения возможности оспаривания ранее заключенных договоров, распространить действие закона на отношения, возникшие с 22 января 2015 года.
При этом авторы инициативы отмечают, что приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества в собственность будет возможно при условии обременения требованиями к содержанию, использованию и сохранению объектов культурного наследия, а также к обеспечению к ним доступа.
Сами представители малого и среднего бизнеса отнеслись к данной инициативе весьма положительно. По их мнению, это может создать новые возможности.
«Возврат малому и среднему бизнесу преимущественного права выкупа арендуемого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия, должен придать импульс развитию не только крупного сетевого ритейла, но и небольшого бизнеса, — считает исполнительный директор Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ритейла Марина Пузанова. — К примеру, наверняка найдутся те, кто заинтересован в приобретении известных исторических зданий, например, для размещения флагманского магазина или представительского офиса. Все будет зависеть от экономики конкретного проекта. Правда, при этом пока неясно, какими именно будут требованиями к содержанию, использованию и сохранению объектов культурного наследия, а также к обеспечению к ним доступа».
Управляющий партнер Legal to business Светлана Гузь также считает, что ритейлу будет интересно выкупать подобные помещения, тем более что в случае принятия соответствующих изменений в законодательные акты порядок приобретения таких объектов в собственность будет упрощён. Однако, по мнению Светланы Гузь, здесь могут возникнуть определенные сложности, связанные с финансовыми затратами и другими правовыми аспектами.
«Следует понимать, что в соответствии с ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ „О приватизации государственного и муниципального имущества“ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, — уточняет Светлана Гузь. — Арендатору, который желает приобрести в собственность такой объект, необходимо обеспечить достаточное финансирование для соблюдения таких требований как проведение ремонта, реставрация объекта культурного наследия, его приспособление для современного использования. Также в охранном обязательстве может быть установлено, что в данных объектах не могут осуществляться определённые виды деятельности. Насколько существенное влияние окажет финансовый фактор на представителей стрит-ритейла при принятии решения о приобретении соответствующих объектов в собственность, достоверно определить невозможно, так как каждый предприниматель определяет индивидуальную стратегию ведения бизнеса — быстрое получение дохода или привлечение клиентов премиум класса».
Представители бизнеса также считают, что одним из преимуществ приобретения в собственность объектов культурного наследия могла бы служить эстетическая привлекательность для потенциальных клиентов здания, в котором будет располагаться объект стрит-ритейла. Кроме того, следует учитывать, что в основном объекты культурного наследия выигрывают по сравнению с иной недвижимостью в плане расположения: они находятся на более людных и популярных улицах как среди туристов, так и среди местных жителей.
