Ранее Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал указанный законопроект, отметив многочисленные концептуальные и юридические недоработки. При этом основным принципиальным замечанием к законопроекту выступила его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией без учета гарантий защиты права частной собственности, закрепленных в ст. 35 Конституции РФ и ст. 1 протокола № 1 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. В свою очередь, правовое управление Государственной думы РФ выдало заключение, согласно которому необходимости получения на данный законопроект заключения правительства Российской Федерации о соответствии требованиям статьи 104 Конституции страны не усматривается.
Законопроектом предлагается отказаться от понятия «устойчивое развитие территории», под которым в ГрК РФ сейчас понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
Законопроектом заменяются многочисленные существующие формы реализации проектов КУРТ на один вид — комплексного развития территорий (КРТ), который не учитывает особенности существующих видов КУРТ — развитие застроенной территории и ее комплексное освоение, развитие территории по инициативе органов местного самоуправления (МСУ) и по инициативе правообладателей.
При этом устанавливаются требования к территориям, на которых возможно осуществление проектов КРТ. На уровне субъекта РФ к таковым могут быть отнесены только территории, не менее 50% общей площади которых занимают участки, на которых расположены подлежащие сносу многоквартирные дома (МКД) или объекты капстроительства, признанные в установленном порядке аварийными или подлежащие сносу на основании адресных программ субъектов РФ.
На муниципальном уровне проекты КРТ могут быть реализованы в отношении территории, не менее 50% общей площади которой занимают участки, на которых расположены подлежащие сносу объекты капстроительства (за исключением МКД), признанные в установленном порядке аварийными или объекты капитального строительства (также за исключением МКД), подлежащие сносу на основании муниципальных адресных программ, если виды разрешенного использования земельных участков и характеристики расположенных на них объектов капстроительства не соответствуют правилам землепользования и застройки.
Кроме того, проект КРТ может быть реализован в отношении одного или нескольких элементов планировочной структуры или его (их) смежных частей, в границах которых расположены участки, не обремененные правами третьих лиц, на которых отсутствуют объекты капстроительства при условии соблюдения требований законодательства об охране окружающей среды, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, об особо охраняемых природных территориях, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации).
Законопроектом в части реализации проектов КРТ основная ставка сделана на уровень субъектов РФ. Так, муниципальные образования могут реализовывать проекты КРТ только в том случае, если это определено в нормативно-правовом акте субъекта РФ. В текущей редакции ГрК РФ полномочия по реализации проектов КУРТ переданы органам МСУ. Также предъявляются новые требования к квалификации лица, желающего заключить договор КРТ. Это, в частности, может быть юрлицо при условии, что оно или его учредитель (участник) имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5 тыс. кв. м. При этом не учитывается, что на практике проекты КРТ далеко не всегда предусматривают строительство МКД.
Если суммировать, законопроект сместил фокус нормативного регулирования комплексной застройки на реновацию многоквартирной застройки, и по сути, исключил из него развитие незастроенных территорий и проекты, не предусматривающие строительство МКД.
Интересно, что порядок определения лиц, имеющих право на участие в голосовании, порядок учета их голосов для определения факта участия в голосовании о включении МКД в проект программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, порядок подсчета голосов устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, а не определяется Правительством РФ, что могло бы избежать многочисленных злоупотреблений на местах.
Право исключить МКД из программы сноса и реконструкции многоквартирных домов за гражданами сохраняется вплоть до утверждения проекта планировки территории путем решений общего собрания собственников помещений в МКД не менее 1/3 голосов.
Одной из главных новелл законопроекта является передача полномочий по реализации проектов КРТ на уровень субъекта РФ, возможность реализации проекта КРТ в отношении территории, включающей несмежные участки, а также возможность заключения договора не только в границах всей территории, подлежащей комплексному развитию, но и ее части, а также с целью выполнения конкретного этапа (в частности, сноса и реконструкции МКД), определенного решением о КРТ. В отношении территорий, в границах которых предусмотрено комплексное развитие, могут быть заключены один или несколько договоров КРТ.
Вместе с тем, указанный законопроект не в полной мере соответствует как ожиданиям девелоперов, так и интересам собственников жилых помещений МКД. Поскольку, во-первых, радикально меняет довольно новый механизм КУРТ, практика по которым не устоялась. Во-вторых, он не решает большинство тех проблем, которые возникли перед девелоперами в период реализации проектов КУРТ в соответствии с главой 5.1 ГрК РФ, а именно: возможность приобретения прав на смежные земельные участки, не обремененные правами третьих лиц, необходимые для реализации проекта, если на них не предполагается размещение объектов инфраструктуры. А также — возможность предоставления инвесторам т. н. «дедушкиной оговорки» о не ухудшении налогового законодательства, возможность участия публично-правовых образований в софинансировании строительства или реконструкции объектов инфраструктуры. Делает непрозрачной процедуру обновления фонда МКД, что не способствует стабилизации гражданского оборота недвижимости.
