• USD Бирж 72.65 +0.12
  • EUR Бирж 86.03 +0.18
  • CNY Бирж 11.29 -0.02
  • АЛРОСА ао 150.06 +-0.14
  • СевСт-ао 1646.4 +-4.8
  • ГАЗПРОМ ао 330.6 +-0.4
  • ГМКНорНик 24532 -74
  • ЛУКОЙЛ 6360.5 +-49
  • НЛМК ао 234.34 +-0.78
  • Роснефть 553.2 +-4.55
  • Сбербанк 325.88 +-0.97
  • Сургнфгз 33.445 -0.09
  • Татнфт 3ао 487.2 +-2.8
  • USD ЦБ 72.72 73.08
  • EUR ЦБ 85.99 86.12
ВШМ СПбГУ EMC
ВШМ СПбГУ EMC
Лента новостей

Ставки по ипотеке в России возвращаются на доковидный уровень: исследование

23 июля Совет директоров ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт — до 6,5%. Резкий рост ключевой ставки на фоне рекордной за пять лет инфляции в России, находящейся в районе 6,5% год к году, а также изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки приведет к повышению ставок ипотечных кредитов до предпандемийного уровня в ближайшие месяцы. В связи с этим уже в 2021 году можно ожидать замедления темпов роста как ипотечного кредитования, так и цен на жилье, считает управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Согласно новым условиям продленной в июне 2021 года на год госпрограммы льготной ипотеки ставки по ней повышены ближе к рыночному уровню — до 7%. При этом сумма кредита для всех регионов ограничена 3 млн рублей, что автоматически делает невозможной покупку жилья по данной программе в ряде крупнейших городов России, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге. При этом расширена программа субсидирования ипотеки для семей с детьми, что должно частично компенсировать потери спроса на этих рынках.

«Существенное увеличение ставок по ипотеке на новостройки и снижение разницы в доступности ипотеки на первичном и вторичном рынках могут сместить интерес покупателя на вторичное жилье. На 16 июля среднерыночная ставка ипотеки на первичном рынке составила 8,28%, а на вторичном 8,45%. Несмотря на сильно сократившуюся разницу в доступности ипотеки, резкого изменения в покупательских предпочтениях и масштабного перехода покупателей во „вторичку“ пока не наблюдается», — говорит Константин Енин.

Изменение условий по госпрограмме льготной ипотеки привело к существенному снижению объемов ипотечного кредитования в моменте. Согласно данным Frank RG, в первые две недели июля количество выданных ипотек сократилось на 44% к предыдущем двум неделям июня, но выросло на 4% относительно аналогичного периода 2020 года. В это же время, согласно данным ДОМ. РФ, было заключено порядка 9,5 тыс. льготных ипотек по госпрограмме, что на 66% меньше, чем в предыдущие 2 недели и на 54% меньше, чем год назад. При этом доля госипотеки во всех выданных ипотечных кредитах в первые две недели июля снизилась до 16% с 26% в последние 2 недели июня 2021 года и с 30% в первые 2 недели июля 2020 года.

На данном этапе снижение влияния госипотеки на выдачу — позитивный фактор, так как способствует скорейшей нормализации рынка. Учитывая высокие продажи в начале нынешнего года и нормализацию рынка во втором полугодии, суммарные выдачи ипотеки по итогам 2021 года могут составить 5,1-5,3 трлн рублей без учета секъюритизации. Таким образом, будет побит прошлогодний исторический рекорд выдач — 4,3 трлн рублей.

Дальнейший рост ипотечных ставок в обозримой перспективе неизбежен. В марте 2020 года рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке составляли 8,7-8,8%, на вторичном 8,9-9%. В свете произошедшего повышения ключевой ставки выше уровня начала 2020 года, когда ставка составляла 6,25% и на рынке ждали ее дальнейшего сокращения, ставки по ипотеке могут вернуться на допандемийный уровень уже в 2021 году и сохраниться на нем в 2022.

«При этом рост ипотечного кредитования не прекратится. В 2021 году мы ожидаем рост ипотечного портфеля без учета секьюритизации около 15%, в первую очередь он будет обеспечен ростом среднего размера выдаваемого ипотечного кредита; а в 2022 году — около 10%», — констатирует Константин Енин.

Снижение цен на новостройки начнется в 2022 году, но средняя цена недвижимости продолжит расти, говорится в исследовании «Открытие Research». В июле продолжалась начавшаяся еще в мае нормализация рынка недвижимости после резкого роста цен на жилье и количества сделок в пандемийном 2020 году: объем продаж возвращается к своим привычным значениям, рост цен замедляется, также начинают проявляться признаки традиционно сложившейся сезонности. Константин Енин полагает, что похожая картина будет наблюдаться до конца 2021 года и, вероятно, дальше.

Основные определяющие движение рынка факторы, такие как дешевая ипотека и ажиотажный спрос, исчерпали себя, а новые, среди которых реформа индивидуального жилищного строительства, комплексное развитие территорий и цикл повышения ключевой ставки, еще не начали влиять на рынок. «Таким образом, на первичном рынке жилья до конца года мы не ожидаем значительных скачков цен и их рост во второй половине года не превысит 5-10%, при этом продажи вернутся к привычной сезонности с низкой динамикой летом и пиком в декабре», — говорит Константин Енин.

В 2022 году возникнут предпосылки для снижения цен, которое в большей степени будет вызвано «омоложением» среднерыночного лота за счет вывода большого объема новых проектов и увеличения доли экспонируемого предложения на ранних стадиях строительства. В последние годы из-за реформы счетов эскроу и пандемии замедлились темпы выхода на рынок новых жилых комплексов и предложение сместилось к квартирам на высокой стадии готовности. Так в начале 2021 года объем текущего строительства по подсчетам Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ) опустился до 99 млн квадратных метров с докризисных 135 млн, но в последние месяцы наблюдается восстановительная динамика и на начало июля текущего года в России уже строилось 104 млн квадратных метров жилья. В совокупности с необходимостью частичной компенсации снижения доступности ипотеки, вызванного ростом ключевой ставки, обновление предложения может снизить среднерыночные цены на первичном рынке в пределах 5%.

В 2022 году можно ожидать разнонаправленной динамики цен на жилье. Если в первой половине будущего года возможно небольшое снижение среднерыночных цен в пределах 3-5%, то уже ближе к середине года оно будет компенсировано и по итогам года средняя цена недвижимости вырастет на 5-10 % к 2021.

Последние материалы
Выходим на «Контакт»
8 сентября на Public Talk в киноцентре «Ленфильм» поговорили об отношениях родителей и детей в эпоху социальных сетей.
Станислав Тывес — об основных трендах банковской отрасли
Цифровизацией в последние 5-6 лет занимались все банки, кто-то быстрее, кто-то медленнее, но пандемия стремительно ускорила эти процессы.
Баланс рисков
Экономика, 10 Сен 16:23
Банк России в очередной раз повысил ключевую ставку. Столь резких подъемов, в совокупности с начала 2021 года на 2,5%, не было уже много лет.