По программе EB-5 претенденты получают грин-карту, вкладывая капиталы в коммерческий сектор американской экономики и создавая не менее 10 рабочих мест в США. Что касается суммы инвестиций, то с ноября 2019 г. их стандартный размер установлен в $1 млн 800 тыс., а сниженный (в специальных районах, так называемых «целевых зонах занятости») он составляет $900 тыс.
Действие программы пока утверждено до конца 2020 года, и после отмены Трампом программы действия обычных грин-карт в этом году она получила совершенно новое прочтение в инвестиционной среде.
За комментариями мы обратились к руководителю аккредитованного Службой гражданства и иммиграции США (USCIS) Регионального центра программы EB-5 «United Land RC» Назиму Баширову (г. Нью-Йорк). Назим имеет большой опыт инвестирования, и его практика включает как работу с коммерческими бизнес-проектами, так и девелопмент в сфере недвижимого имущества.
Назим Баширов. Фото: unitedlandrc. com
Р: Расскажите кратко о преимуществе участия в программе на сегодня.
Н. Б.: В целом, как одну из основных тенденций следует отметить, что жителям стран СНГ сейчас стало гораздо проще получить «инвестиционную» грин-карту, однако имеются некоторые нюансы: нужно отлично понимать механизм работы системы и четко выстраивать стратегию действий, чтобы «выжать» максимум выгод из участия в программе.
Тем, для кого приоритетной целью такой программы является грин-карта, не стоит забывать о сохранности и приумножении капиталов, поскольку требуемая сумма инвестиций весьма немалая. Принципиальны 2 ключевых параметра. Во-первых, я рекомендовал бы обращать внимание на небольшие проекты в бюджетном диапазоне до $10 млн. Во-вторых, сроки реализации проектов должны быть разумными. Если сравнивать с чрезмерно капиталоемкими и долгоиграющими инициативами, то выигрыш в виде высокой эффективности и заметно малых рисков налицо. Ещё стоит особо присмотреться к стройкам в так называемых «целевых зонах занятости» — очень часто это просто уникальные перспективы.
Р: Можете привести конкретный пример — успешный небольшой проект, который вам кажется наиболее перспективным?
Н. Б.: Конкретный успешный пример: относительно недавно было завершено строительство детского сада. На проект затрачено $4,8 млн, $725 тыс. из них ушли на приобретение площадки. Территория застройки отнесена к определённым на правительственном уровне «целевым зонам занятости», что само по себе давало очевидную выгоду, позволяя прямо на старте сэкономить $900 тыс. на стоимости «входа» в программу EB-5 (поскольку в обычной ситуации требовалось бы $1,8 млн). Рыночная стоимость имущественного комплекса оценивается в $10 млн. Это обеспечило инвесторам как возврат средств в виде ликвидной недвижимости, так и существенное увеличение капиталов. Сейчас здание передано в долгосрочную аренду Департаменту образования Нью-Йорка для размещения детского сада («The Richmond Pre-K Center»). Цена аренды, покрываемая городом за счет бюджетного финансирования, ежегодно составляет $520 тыс., что приносит доход на вложенные средства почти в 11% годовых. В рамках проекта прямо или производно создавалось не менее 93 рабочих места, что открывало возможность участия 9 иностранных инвесторов.
Этот пример как раз демонстрирует быстрый возврат инвестиций в «компактные» проекты. Как правило, это выгоднее и безопаснее, так как у больших проектов риск закрытия гораздо больше, и недостаточно четко просчитав все нюансы законодательной базы и финансовой системы другой страны, инвесторы крупных проектов не всегда справляются с валом взятых на себя обязательств.
Р: Есть ли сейчас в работе подобные емкие проекты, которые бы позволили инвесторам воспользоваться возможностью участия в программе достаточно оперативно?
Н. Б.: Такие проекты появляются постоянно. Вот, например, сейчас появилась новая возможность принять участие в очередном проекте в рамках программы EB-5, проинвестировав проект новой «чартерной» (частной, но с государственным финансированием) средней школы.
Территория застройки располагается между берегом океана и пойменной долиной с системой ручьев и каналов. Земельный участок включен в «целевую зону занятости». Допускается участие нескольких иностранных инвесторов, а также вариант вложений на условиях полноценного бизнес-партнерства. Капитализация проекта составляет $9 млн. В настоящий момент девелопером получена вся необходимая документация и уже выполняются работы нулевого цикла. Начальная рыночная стоимость имущественного комплекса к началу функционирования школы летом 2022 г. оценивается примерно в $18 млн.
Р: «United Land RC» много лет работает на этом рынке. Расскажите о критериях выбора подобных проектов.
Н. Б.: Сам региональный центр был создан в качестве инвестиционного подразделения девелоперской группы компаний «United Land» для дополнительного финансирования исключительно собственных проектов, которые полностью контролируются холдингом на всех этапах. И потом уже наши наработки стали интересны бизнесу за пределами привычного клиентского пула. Конечно, для таких проектов мы ввели ряд критериев:
Р: Почему проекты в «целевых зонах занятости» по факту становятся успешными, несмотря на то, что строительство идет в районах, которые принято считать не особо развитыми?
Н. Б.: «Целевая зона занятости» (ЦЗЗ), по-английски «Targeted Employment Area» (TEA) — это специально определенная в рамках программы EB-5 территория в США, в границах которой допускаются вложения капиталов в сумме $900,000 для одного инвестора, что в целых 2 раза меньше стандартного объема инвестиций в $1,800,000 вне подобных районов. Экономия и оптимизация рисков прямо на старте — очевидна. «Целевые зоны занятости» существуют по всей стране. Выделяются 2 типа ЦЗЗ:
Нужно чётко понимать, что статус «целевой зоны занятости» не означает реальную глубокую упадочность, депрессивность, неперспективность, «невыгодность» какой-либо территории. Зачастую — это вопрос, скорее, формального зонирования. ЦЗЗ имеются даже в г. Нью-Йорке — мировом финансовом центре и самом крупном городе США.
Географически и демографически ЦЗЗ опираются на систему переписных участков переписи населения, поэтому могут буквально занимать десяток кварталов с населением в 1-2 тыс. человек. Как правило, ЦЗЗ в мегаполисах — это территории с давней застройкой, «спальные районы», здания под снос, бывшие промзоны и пустыри, требующие реновации или масштабной планировочной реконструкции, а также оживления посредством вливания новых средств, создания рабочих мест и физического изменения среды. Принципиально, что в основу определения ЦЗЗ заложена официально опубликованная многолетняя статистика, поэтому статус такой зоны не окажется «внезапно» пересмотренным компетентными органами.
На месте ЦЗЗ через несколько лет часто возникают небоскрёбы или иные крупные инфраструктурные объекты. Более того — за такими «лакомыми кусочками» земли с огромным потенциалом часто идёт настоящая охота девелоперов.
Например, ставший уже классическим пример проект «Хадсон-Ярдс» (Hudson Yards) в центре Манхэттена, возводимый с 2012 г. (окончание строительства намечено на 2024 г.). Планируемая стоимость завершенного комплекса, находящегося в очень престижном районе, — $25 млрд, что дает основания отнести его к числу самый дорогих девелоперских инициатив в стране. Однако собственно микрорайон застройки исторически занимали объекты железнодорожной инфраструктуры — товарные станции и депо, постепенно ветшавшие и приходившие в запустение, что позволило признать данную территорию ЦЗЗ и привлечь иностранные инвестиции в размере $600 млн по программе EB-5.
По аналогии, строительные площадки актуальных проектов Регионального центра «United Land» располагаются на берегу океана всего в 0,9 мили (1,5 км) от крупнейшей транспортной магистрали городского округа Стэйтен-Айленда — Бульвара Хайлен (Hylan Boulevard), где сосредоточена деловая и потребительская активность огромного количества людей. Поблизости от стройки — развитая транспортная, коммерческая, спортивная и медицинская инфраструктура, а также жилые дома стоимостью в сотни тысяч долларов с платежеспособными жителями, однако конкретно сам участок с возводимым объектом по нормативным критериям отнесен к ЦЗЗ. Естественно, ситуация учтена Региональным центром: изучена специфика района, выявлены потребности населения, проведен экономический анализ, спрогнозированы финансовые результаты предприятия — и обоснованно принято решение строить именно в данном месте.
В целом хочется отметить, при грамотном подходе, инвестиции в американскую экономику — это не только запуск бизнеса и приумножения капитала, а прекрасный опыт погружения в экономику другой страны. Если Америка для вас является привлекательной страной для переезда, то участие в программе EB-5 дает в том числе и возможность получить грин-карту, обеспечив будущее своих детей.
