— В нашей беседе год назад, накануне 2020 года, вы сказали, чего ожидаете: следующий год станет годом относительной стабильности на рынке недвижимости. Каким в итоге стал уходящий год для девелоперов?
— Он был очень необычным. Конечно, в течение года превалировали разные векторы, но в целом, по моему мнению, для застройщиков он стал успешным прежде всего благодаря государственным программам по поддержке ипотечных продаж. До конца февраля все шло сообразно сделанным ранее прогнозам, потом случился первый сюрприз с курсом рубля, и продажи немного пошли вверх. Затем на первый план вышла пандемия, март-апрель — резкое ухудшение объемов продаж. Начали рассматривать различные сценарии, но на федеральном уровне приняли программу государственной поддержки ипотеки, и уже в конце апреля продажи снова пошли в рост. Третий квартал, с июля по сентябрь, стал очень хорошими как для нас, так и для других застройщиков. Каким будет итог по году, пока сказать нельзя, но за первые девять месяцев 2020 года концерн YIT продал в России квартир на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. То есть с точки зрения продаж мы довольны. Да, хорошие продажи не помогают, если мы не можем строить. И пока строительные работы идут хорошо, по плану, очень надеемся, что вторая волна пандемии не повлияет негативно на темпы строительства, что наши сотрудники будут здоровы и смогут продолжать работать нормально.
— Что в целом происходит на рынке недвижимости в России и Петербурге в частности? Каковы общие тенденции и истории, присущие только Петербургу?
— Здесь тоже сюрприз. Раньше всегда был кризис строительства в России. Мы видели разные реакции клиентов в регионах. Где-то было стабильно, где-то продажи упали, и после каждого кризиса, когда начинался рост, где-то его было больше, где-то меньше. Теперь же реакция покупателя одинакова везде. Кроме того, видим интерес покупателей к объектам, которые находятся не в центре городов, а на периферии. В Петербурге это, к примеру, жилой комплекс INKERI в исторической части города Пушкина, есть несколько проектов в Московской области. И, конечно, помогла господдержка ипотеки. В других странах мы этого не видели, потому что процентная ставка в европейских странах, где мы работаем, изначально низкая. Много говорят о том, что хорошее решение для продаж в России — это господдержка, но я не согласен, чтобы это был единственный момент, который помогает продажам. Я думаю, что половина от хороших продаж связана с пандемией, потому что в других странах, где мы работаем, с августа виден рост продаж, и у нас не было понимания, почему это происходит. Обычно люди не знают, что будет дальше, и не делают больших инвестиций. Теперь наоборот, они делают инвестиции, что очень здорово. Мое мнение: во время локдауна, удаленной работы у людей просто было время подумать, как они хотят жить в будущем, с пониманием, что вот эти негативные факторы продлятся долго. Люди, у которых есть возможность купить квартиру, думают, что лучше инвестировать на условиях, когда можно спокойно жить и работать. Психология, без нее никак.
В новых условиях вдруг возник вопрос о необходимости иметь в квартире отдельную комнату, которую можно переоборудовать под кабинет. Но одна дополнительная комната повышает стоимость объекта на 20–30%. А значит, умная планировка будет играть еще большую роль в будущем. Кроме того, мы видим необходимость в развитии проектирования новых современных городских кварталов, это более востребовано, нежели проектирование отдельного дома. «Город 15 минут» — территория, где за обозначенное время можно найти все услуги, нужные для жизни. И вот эти «города в городе» будут еще больше востребованы.
— Качественные итоги года для ЮИТ — каковы они? Как компания проходит этот сложный для бизнеса год, пришлось ли менять тактические и стратегические задачи в связи с известными вирусными событиями?
— Стратегию нам не нужно было менять. Если пандемия вдруг приводит к тому, что нужно быстро ее менять, возникает вопрос: а была ли эта стратегия изначально правильной? Да, какие-то тактические решения пришлось применять, пандемия ускорила наш переход от традиционных бизнес-процессов к дигитализации. Решения, которые думали внедрить в течение следующих года-трех, мы внедрили сейчас. Нельзя сказать, что все сразу, но идем к этому быстрее, чем планировали. Основные изменения отработали еще весной, уже с июня все процессы шли так, как мы хотели, и теперь спокойно работаем в новой реальности.
— Как изменились условия взаимодействия с потенциальными покупателями квартир?
— Мы тоже перешли на онлайн-продажи. Буквально два дня было непонятно, что делать, после того как вечером 26 марта объявили о карантине. Быстро обсудили, быстро приняли решение о максимальном уходе в онлайн. Сообщили покупателям: «Вы хотели купить новую квартиру, и мы исполняем вашу мечту сейчас. У нас новая реальность, но не надо думать, что мы заключаем договоры в офисах продаж, как раньше. Мы уже обслуживаем вас онлайн». Клиент не должен никуда ехать, уже в апреле у нас был организован процесс так, что все делалось удаленно. Если нужна подпись, то подъедет курьер и возьмет ее. И у нас все в порядке, и клиент готов все делать онлайн. Не увидели проблем и с банками, в принципе они готовы были сразу обслуживать клиентов онлайн. Проблемы если и были, то у регистратора.
Нам очень помогло в этом процессе то, что мы еще три года назад централизировали наши продажи в России. Есть одно руководство, которое курирует продажи везде. Наша структура была готова перейти на новую реальность, плюс мы уже давно гармонизировали наши IT-системы. То есть наш IT был везде одинаковый в плане software (прошивки, софта) и мог устанавливать новые программы через Интернет без физического присутствия в офисе. Знаю, что были компании, которые отправили весь персонал домой в конце марта. А через два дня они вернулись обратно в офисы, потому что компьютеры не работали.
Думаю, что будем работать удаленно всегда, но не так, что все работают из дома. Наша оценка, что 30% персонала можно перевести на удаленную работу. Например, сейчас переезжаем в новый офис в Москве, и там будет концепция «офиса после пандемии»: раньше у всех сотрудников было свое рабочее место, но в новом офисе будут рабочие места только для 70% сотрудников, и ни у кого не будет постоянного, даже у руководителей.
— В 2020 год компания вступила, завершив в предыдущем году процесс объединения девелоперских компаний ЮИТ в России. Как это сказалось на операционном и стратегическом управлении? Как вы оцениваете итоги первого «общего» года?
— Пандемия подтвердила, что мы сделали все правильно. Без объединения компаний у нас было бы гораздо больше проблем, чем сейчас. Мы довольны. Пока не завершен процесс объединения с компанией, работающей в Московской области, но в целом, с точки зрения управления бизнесом, все проще сейчас.
— Ваши проекты в Петербурге — как они развиваются, планируете ли к выводу на рынок новые объекты?
— Надеемся, что в ближайшие четыре-пять месяцев представим три новых проекта, плюс ищем новые площадки. Конечно, хотим строить больше. Что касается объемов продаж, не уверен, что мы удержим их на том же уровне, что были в текущем необычном году. На сколько процентов вырастет — на 10, 15, 20, сказать сложно, но это все равно будет хорошим плюсом. Помочь в качественной реализации проектов могли бы и решения на федеральном уровне, касающиеся использования счетов эскроу. На данный момент мы можем снять свои деньги со счетов эскроу только после ввода объекта в эксплуатацию, что очень тормозит инвестиции в новые проекты. Оптимальным решением, на наш взгляд, могла бы стать выплата в 30–35% от общей стоимости объекта заранее. Это средняя сумма инвестиций, которые застройщик должен делать до начала строительства, — проектирование, подключение инженерных сетей и т. д. Посмотрим, что будет решаться по этому вопросу на федеральном уровне. Все застройщики ждут положительного решения, которое качественно улучшит ситуацию в строительстве.
