Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, как он отреагировал на строительство «Лахта Центра» и почему девелоперы больше не хотят строить торгово-развлекательные комплексы, Борис Мошенский рассказал «Эксперту Северо-Запад».
— Ключевые итоги 2019 года в коммерческой недвижимости Петербурга — какие они?
— Основной позитив мы получили в двух сегментах — в офисной недвижимости и в складах. Проекты в сфере складской недвижимости в прошлом году вводились в большом количестве, при этом важно, что многие площади были построены в спекулятивных целях, девелоперы возводили объекты, чтобы вывести их на открытый рынок. В прежние годы популярным был формат «под себя». Поэтому присутствует пусть осторожный, но оптимизм. При этом рынок не затих, много договоров купли-продажи, аренды, произошло несколько масштабных сделок: к примеру, в прошлом году зарегистрирована крупнейшая сделка — PNK Group построит для компании «Марвел-Логистика» складской комплекс площадью 51 тыс. кв. м.
В офисной недвижимости ничего экстраординарного не произошло, он скорее отличился со знаком «стабильность» — объемы сданных в аренду квадратных метров соответствуют показателям предыдущего года, что уже неплохо, учитывая происходивший в течение нескольких лет спад в объемах спекулятивного ввода. Разворот пошел, поэтому и на 2020 год прогнозы хорошие, заявлено несколько интересных проектов, есть тренд на наращивание объемов.
— Благодаря чему этот оптимизм возник? Улучшается экономическая ситуация, либо это эффект «низкой базы» из-за провальных предыдущих лет?
— Отчасти да, эффект «низкой базы», потому что в предыдущие годы все было не очень весело. Но сыграла свою роль и макроэкономическая ситуация. Да, сложно выстраивать долгосрочную стратегию, но ведь девелоперы тоже активно изучают ситуацию. И есть устойчивый спрос.
Второй момент: постепенно начали расти арендные ставки. Уже не просто рост на 1–2% в год, в той же офисной недвижимости в среднем ставки выросли на 5–6%. На отдельных объектах — на 10% и более. Но когда средняя ставка показывает тренд на рост 5–6%, это опять же в пользу девелоперов. Почему перестали что-то делать и строить? Перестала складываться экономика после 2014 года. Особенно в складской и индустриальной недвижимости. Все понимают, что вроде бы спрос есть, но строить просто так на открытый рынок никто не хочет: себестоимость строительства увеличилась, ставка нет, соответственно, вырастает период окупаемости.
По оптимистичным прогнозам начала года объем прироста складских площадей должен стать лучшим за последние пять лет
Поэтому стало много проектов built-to-suit, но они тоже сложные по экономике. Не каждый built-to-suit можно воплотить в жизнь, потому что это связано с возможностью арендатора платить в течение определенного срока заданную арендную ставку и с возможностью арендодателя уложиться в смету, построить за эти деньги и их окупить. С офисами в принципе такая же ситуация. Несколько лет назад на рынок активно вошел «Газпром», который стал арендовать здания целиком. Вроде, с одной стороны, «ура, все здорово!», но для многих девелоперов подобная история была настораживающим фактором: а будут ли еще столь мощные игроки? На тот момент нефтегазовый сектор занимал более 50% от общего объема спроса на офисную недвижимость, и вот этот страх — а что будет, если «Газпром» «уйдет», «переселится в «Лахта Центр» — заставил некоторых девелоперов притормозить с проектами и наблюдать, что будет происходить дальше. Теперь же бум прошел. Да, «Газпром», его дочерние компании и различные компании-сателлиты — по-прежнему крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости в Петербурге, но постепенно на первый план выходят компании из IT-сектора. Поэтому диверсификация происходит, и это определенный плюс для рынка.
— Что происходит в ритейле? Конец прошлого года ознаменовался сразу двумя новостями — масштабной сделкой по продаже части торгового центра «Галерея» на Лиговском проспекте и закрытием супермаркетов SPAR и «Семья», что высвободило большие торговые площади...
— Я бы эти две новости не связывал. Интерес к инвестиционным активам в сфере ритейла сейчас достаточно устойчивый, причем не со стороны международных институциональных фондов: сейчас много и отечественных институтов, которые готовы к инвестициям. Поэтому инвестиционный рынок активен в разных сегментах, и сегмент «Галереи» — это, наверное, самый топовый: объем сделки во много миллиардов долларов и евро. Этот объект всегда востребован, потому что он всегда будет сдан в аренду и всегда будут к нему идти хорошие потоки гостей, нет сомнений.
Больший интерес вызывает средний сегмент, от 100 млн до 1 млрд рублей, — поле деятельности гораздо шире, есть и компании, и частные инвесторы. История очень живая, хорошие активы находят своих покупателей, это тоже тренд последних лет.
В целом в ритейле ситуация неоднозначная. Третий год подряд мы наблюдаем серьезные изменения в сегменте торгово-развлекательных комплексов (ТРК), которых в Петербурге построено много. Какие факторы имеют отрицательное значение для дальнейшего развития? Первое: отсутствие роста покупательской способности населения, мощнейший фактор, который является показательным индикатором, на который ориентируются и девелоперы, и ритейлеры. Второе: развитие онлайн-торговли. Оно идет постепенно, но неуклонно. И это тоже меняет представление людей о культуре потребления: стали меньше «ходить». Посетители насытились торгово-развлекательной индустрией, поменялись их предпочтения. Соответственно, это сказывается на потоках покупателей, на арендных платежах.
Эти факторы говорят в пользу того, что больше ничего строить не надо, и никто не хочет. Масштабная работа идет по реконцепции уже существующих центров, много проектов по развитию различных креативных пространств. Если в ближайшие годы и будут новые объекты, то в штучном исполнении. К примеру, заявлено о строительстве крупного ТРК рядом с метро «Пионерская».
— И как при этом тренде ритейлерам сохранять оптимизм?
— Дело не в том, что надо сохранять оптимизм. Надо меняться. В Штатах, например, многие крупные торговые центры стоят пустые. Эта история у них давным-давно, сильно развита онлайн-торговля. Начнется переформатирование, и ничего в этом такого страшного нет. Это не значит, что у нас все плохо. Плохо то, о чем мы говорили выше: перестают строить, потому что в принципе экономических показателей нет. И даже если доходы населения начнут расти, а экономика расцветать, все равно уже будет по-другому. Эти форматы будут работать по-другому. Поэтому сейчас все: и консультанты, и девелоперы, и ритейлеры — заняты тем, что придумывают новые форматы, которые будут работать.
— Одна из активных историй предыдущих лет — освоение «серого» промышленного пояса в Петербурге. Правильное ли ощущение, что теперь эта тема просто ушла?
— Нет, территорий в «сером» поясе еще очень много, они интересны, как и прежде. Более того, там постепенно все развивается, замещается общественно-деловой или жилой недвижимостью. Просто, как и на любом рынке, сначала уходит что-то самое простое, то, что более дешевое, менее емкое. Уходит то, что правильно оформлено, если у вас есть проблемы, споры и т. д. — это все стоит. Процесс освоения «серого» пояса может действительно замедляться, но это просто из-за того, что остаются территории сложные, и на них больше времени нужно потратить, сил и средств. Девелоперы с большим опытом работы, которые знают все прекрасно, не готовы выкупать по тем деньгам, которые запрашивают владельцы. Если раньше девелопер забирал, лишь бы взять, чтобы все шло в рост, то сейчас все очень хорошо считают деньги. Да и подводных камней все больше, тем более что законодательство меняется постоянно. То изменят правила землепользования и застройки, то генеральный план, то алгоритм действий. Но все равно «серый» пояс остается популярен, ведь многие территории находятся в центральных районах города. Застраиваться он будет и дальше, так или иначе. Но этот процесс может занять гораздо больше времени.
