Рынок недвижимости Санкт-Петербурга под влиянием эскроу-реформы корректирует вектор развития. На смену неактуальной более модели строить «много и доступно» приходит установка строить «мало и дорого». Одни эксперты говорят, что это временно. Спрос на дорогое жилье сильно ограничен. Другие утверждают, что золотой век относительно доступного «приКАДья» позади. И в условиях воцарившегося проектного финансирования путевку в жизнь получают только проекты с высокой рентабельностью. Так или иначе рынок прирастает проектами бизнес-класса.
В первом полугодии текущего года рынок Петербурга пополнился на 173 тыс. кв. м жилья в сегментах бизнес- и премиум-класса. По данным международной консалтинговой компании Colliers International, новое предложение сформировали девять проектов, а также корпуса в уже реализующихся комплексах.
В феврале 2019 года в Выборгском районе Петербурга началась реализация проекта «Светлана Парк» от компании Setl City. В том же месяце открылись продажи и у компании «ПСК» в ЖК Nobelius — доме бизнес-класса в Выборгском районе. В марте компания «Орион», входящая в ГК «Бронка Девелопмент», начала продажи в клубном доме Family Loft у метро «Чкаловская». В июне Группа ЛСР вывела в продажу первый дом в составе ЖК"Морская набережная«, который расположен на намывных территориях Васильевского острова.
Выход новых проектов бизнес-класса продолжился и во втором полугодии. В июле холдинг «Аквилон Инвест» открыл продажи в новом жилом комплексе Promenade в Адмиралтейском районе. В июле еще один проект вывела компания «ПСК» — жилой комплекс «Новый Невский» на Тележной улице. В августе компания «КВС» приступила к реализации нового жилого комплекса бизнес-класса «Б57» в Московском районе. А в октябре о старте продаж в новом проекте «Квартал Che» в том же Московском районе объявила Группа «Эталон».
Специалисты Colliers International подсчитали, что объем спроса в проектах бизнес- и премиум-класса по итогам первого полугодия 2019 года составил 213 тыс. кв. м, или 3,4 тыс. квартир, что в полтора раза больше, чем за тот же период прошлого года. Стимулом для роста продаж послужил большой объем новых проектов, выведенных на рынок в конце 2018 года, а также ажиотаж среди покупателей, вызванный прогнозами роста цен на жилье в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование.
По мнению экспертов, переход на проектное финансирование и связанное с ним изменение рентабельности строительства ведет к структурным изменениям на рынке: с одной стороны, небольшие компании вынуждены уходить с рынка, с другой — продолжает формироваться пул девелоперов с собственными длинными и дешевыми деньгами или банковскими источниками финансирования.
Примечательно, что сегмент бизнес-класса начали осваивать даже те застройщики, которые ранее им не занимались. Работать частному девелоперу в экономклассе, не прибегая к содействию государственных программ, в новой системе финансирования становится затруднительно, приходится искать новые ниши — например, в сегментах жилья повышенной комфортности.
По данным аналитического центра ЦИАН, среди застройщиков лидируют Setl City, Bonava, Glorax, ЛСР, RBI. На топ-5 лидирующих компаний приходится около 30% от всех сделок в этом сегменте.
Директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ
«Ключевой параметр для объектов бизнес-класса — локация. Чем выше класс недвижимости, тем большую роль играет то, где проекты размещены. Бизнес-класс — это прежде всего прекрасная транспортная доступность — центральные районы Санкт-Петербурга, набережные, большие улицы. Впрочем, именно здесь зачастую приходится сталкиваться с основными городскими проблемами, связанными с транспортом, и локации неодинаковые. Значение имеют и близость социальной инфраструктуры, супермаркетов, разнообразных объектов развлечений. Отдельная история, которой покупатели придают важное значение, — зеленые зоны и обеспеченность машино-местами. Именно в силу того, что размещение проектов бизнес-класса сильно привязано к центральным районам и парковка — одна из наиболее очевидных сложностей, то наличие собственного паркинга и достаточная обеспеченность машино-местами квартир — серьезный момент, который покупатели оценивают. Отмечу, что для бизнес-класса характерны большие метражи, при этом должны быть представлены все типы квартир, в том числе и однокомнатные (но их метраж будет больше, чем в сегменте «комфорт» — более 40 кв. м). То есть очень просторные квартиры с большой, хорошей комнатой и объединенной кухней-гостиной — в тренде. Подходящих под реализацию проектов земельных участков в центре города не очень много, думаю, уже в среднесрочном периоде появятся объекты бизнес-класса на периферии, за пределами привычной зоны. Если раньше все проекты появлялись в пределах зоны до Обводного канала, то сейчас уже всплывают точечные проекты — в районе Московского проспекта, в Приморском районе, на правом берегу Невы. Московский район, к слову, самый дорогой район вне центральных: прекрасная транспортная доступность, несколько станций метро, насыщенность супермаркетами, развлечениями — и эта зона очень перспективная. Также в тренде любимые многими Петроградская сторона и Васильевский остров. У нас есть несколько интересных проектов — «Fjord», «Чапаева, 16». В том числе и ранее осуществленный проект «Тапиола» тоже близок к бизнес-классу по своим характеристикам».
О том, что сегмент бизнес-класса продолжит развитие, говорят и сделки на земельном рынке. Девелоперы приобретают бывшие промышленные территории. Многие из таких локаций идеально подходят для проектов бизнес-класса, поскольку относятся к обжитым районам города с развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой.
Так, в апреле текущего года стало известно, что компания AAG застроит бывшую территорию завода «Буревестник» у моста Александра Невского. На участке появится жилой комплекс из восьми корпусов общей площадью 100 тыс. кв. м. Там же построят большой паркинг, детский сад и собственный парк. Проект будет реализован до 2022 года.
В июне компания LEGENDA купила у финского холдинга Fazer территорию бывшего хлебозавода на 20-й линии Васильевского острова. Площадь участка — 0,64 га. По расчетам экспертов, на территории можно построить объект площадью не менее 12 тыс. кв. м. В июле покупателем территории завода им. Климова на Большом Сампсониевском проспекте стал московский застройщик «Пик». Примечательно, что до сих пор этот один из крупнейших федеральных игроков не строил в Петербурге жилье бизнес-класса. В августе Glorax Development приобрела активы ОАО «Российские железные дороги» на Лиговском проспекте. Компания уже реализует в этом районе проект бизнес-класса Ligovsky City.
Директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»)
«Существуют определенные параметры, которые отличают дома бизнес-класса от класса комфорт. Во-первых, это локация объекта. Дома бизнес-класса традиционно возводятся в историческом центре города. На сегодняшний день наиболее популярным месторасположением жилых комплексов класса бизнес мы бы назвали Петроградский район. Во-вторых, дома этого сегмента отличаются своей архитектурой: к разработке архитектурной концепции застройщики традиционно привлекают известные мастерские, у которых достаточно непростая задача — не только вписать жилой комплекс в существующую застройку, но и придумать для него яркое и интересное архитектурное решение. Также особое внимание застройщики уделяют планировочным решениям: высокие потолки — минимум три метра, в каждой спальне есть отдельная ванная комната. Ширина лоджий в квартирах бизнес-класса достигает 1,5 м. В квартирах на верхних этажах все чаще проектируются террасы. Кроме того, к особенностям, которые отличают дома бизнес-класса от класса комфорт, можно отнести относительно новый тренд на рынке недвижимости — это использование „зеленых“ технологий строительства. Это не только экологичные материалы, но и принципы естественного освещения, теплосберегающие вентилируемые фасады, эффективные системы вентиляции, современные инженерные решения».
По прогнозам Colliers International, к концу года новые проекты могут выходить на рынок с ценами на 3–5% выше, чем аналогичные жилые комплексы, реализующиеся по «старым» правилам. Резкое повышение стоимости будет ограничено влиянием рыночной конъюнктуры. В проектах премиум-класса, вследствие вымывания предложения, рост цен будет проходить динамичнее, чем в проектах бизнес-класса, где из-за насыщенности рынка девелоперам гораздо сложнее поддерживать интерес покупателя, особенно если проект реализуется в несколько очередей.
Начальник отдела продаж «Отделстрой»
«Спрос на объекты бизнес-класса остается стабильным и подстегивается высокими темпами строительства. Недаром ведь считается, что бизнес-класс начинает хорошо реализовываться, когда уже построено пять-шесть этажей и выше. Из требований покупателей — обязательно наличие закрытого двора, желательно еще и свободного от машин, с благоустройством и ландшафтным дизайном. Также важны обеспеченность местами в паркингах, небольшое количество квартир на этаже, отсутствие студий. Важен внешний вид дома внутри и снаружи, использование премиальных материалов в отделке фасада и парадных холлов. Покупатели подробно интересуются техническими характеристиками: размерами окон, высотой окон от пола, объемом электрической мощности, наличием фильтров для воды, систем кондиционирования и пр. В классе комфорт мы не замечали такого интереса к технической составляющей».
Конкуренция в сегменте бизнес-класса растет, объекты обладают разными качественными характеристиками. Внутри сегмента уже можно выделить проекты «бизнес-лайт» — на стыке комфорт- и бизнес-классов, и «бизнес-плюс», тяготеющий к жилью премиум-класса.
Другая тенденция — расширение географии проектов. Традиционными локациями для бизнес-класса в Петербурге были и остаются Петроградский (в частности Петровский остров), Адмиралтейский, Василеостровский и Центральный районы. Однако сейчас происходит постепенное смещение географии строительства бизнес-класса в Московский, Выборгский и Приморский районы.
Руководитель отдела исследований KnightFrankSt. Petersburg
«Основной тенденцией на рынке жилья в целом и В-класса в частности остается переход от долевого строительства к эскроу-счетам. Этот процесс определяет основные направления, в которых будет развиваться рынок. Так, девелоперы, которые будут не способны соответствовать новым требованиям, покинут рынок. Ожидается усиление монополизации строительного рынка. Объемы вводимого жилья будут снижаться. Повышение себестоимости строительства приведет к росту цен».
Свой взгляд на географию проектов бизнес-класса предлагают и аналитики Urbanus.ru. По их мнению, основным ареалом для бизнес-класса в Петербурге остается территория между северным берегом Большой Невки и южным берегом Обводного канала. В указанных границах расположено 40 жилых комплексов. Еще восемь площадок находится в полосе вдоль Московского проспекта и Пулковского шоссе. Самые удаленные от центра проекты — это ЖК «Русские сезоны» (RBI) в Сестрорецке, ЖК «Наутилус» («КВС») на Матисовом канале и ЖК Bau Haus (Bau Сity Development) у станции метро «Купчино».
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»
«В предыдущие годы жилые комплексы данной ценовой категории строились в основном в Петроградском и Василеостровском районах. Но сейчас география проектов расширяется, растет спрос на новые локации, например такие, как Черная речка. Одна из основных тенденций в бизнес-классе сегодня — уменьшение площади квартир. Крупные лоты практически не востребованы. Также все большее значение приобретают современные, продуманные планировочные решения, в частности, наличие в квартире просторной кухни-гостиной, мастер-спальни со своей ванной комнатой, множества мест для хранения, грамотное разделение зон в квартире. Кроме того, в этом сегменте востребованы высокотехнологичные опции, такие как система „умный дом“, станции подзарядки для электромобилей и т. д.»
По данным отдела исследований Knight Frank St. Petersburg , в первом полугодии текущего года лидерами по объему предложения бизнес-класса стали Выборгский, Петроградский и Московский районы, их общая доля составляет 57% от суммарной площади жилья В-класса.
Аналитики компании Glorax Development говорят еще о двух тенденциях в новостройках этой категории недвижимости. В сегменте растет популярность предчистовой отделки. Этот вариант дает простор для воплощения дизайнерских идей, но при этом не требует таких серьезных вложений, как квартиры без отделки. По данным Glorax Development, сегодня на рынке новостроек Петербурга доля квартир с предчистовой отделкой составляет около 20%, причем большинство из них предлагается именно в объектах бизнес-класса.
Меняется подход к квартирографии новостроек бизнес-класса — средняя площадь квартир стала меньше. Если раньше однокомнатные квартиры площадью 60 кв. м, двухкомнатные — 80–90 кв. м не были редкостью, то сейчас это исключение из правил. По данным экспертов Glorax Development, сегодня в классическом проекте бизнес-класса больше всего однокомнатных квартир и студий (40%), примерно 35% приходится на двухкомнатные и 25% на трехкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры становятся штучным предложением, при этом многие девелоперы предлагают возможность объединения нескольких квартир в пределах одной секции.
«Предпочтения клиентов меняются, и сегодня можно выделить несколько основных тенденций. Так, за последние два года доля квартир с чистовой отделкой составила 40% от общего объема сделок. Возможность заехать сразу после получения ключей и не заниматься ремонтом самостоятельно оказалась привлекательной для многих покупателей, — говорит руководитель Центра элитных проектов „Петербургской Недвижимости“ Андрей Петров. — Еще одна интересная тенденция в сегменте жилья бизнес-класса — растущая популярность Выборгского района, который стал новой престижной локацией. В 2018 году на него пришлось 32% купленных у нас квартир, а в 2019 году — уже 50%».
Все упомянутые тренды: увеличение количества проектов, миграция формата в новые локации, расслоение сегмента, рост популярности отделки, уменьшение средней площади квартир — в сегменте столичных новостроек бизнес-класса эксперты фиксировали уже пару лет назад.
Управляющий по строительным проектам инвестиционно-строительного холдинга AAG
«Спрос на объекты бизнес-класса пока остается довольно высоким, хотя покупателей такого жилья в Санкт-Петербурге немного. Чаще всего клиентами становятся те, кто уже имеет жилье и хочет совершить повторную покупку, получить больший комфорт и больше привилегий. Ранее к бизнес-классу большей частью относили новостройки в центре города, сегодня география таких проектов расширяется. При этом сформировался определенный набор критериев и требований к такому жилью. Бизнес-класс должен иметь качественное наполнение. Это обязательно подземный паркинг со спускающимся в него лифтом, просторные холлы, увеличенный проем окон, уникальная придомовая территория с продуманной инфраструктурой, небольшое количество квартир на этаже. А также новые технологии в сфере безопасности двора и дома».
Начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
«Качество используемых материалов растет, многообразие решений и технологий расширяется. Некоторые фишки, обычно характерные для элитного сегмента, перенял бизнес. К примеру, закрытая территория, инновационные системы безопасности или авторская архитектура. Помимо тренда на функциональность самих квартир, для покупателя важна среда проекта».
В столице число проектов в бизнес-классе сегодня значительно больше емкости рынка, говорят эксперты. В последние годы на рынок вышло много новых проектов, в том числе масштабных, по редевелопменту бывших промышленных территорий. Объем предложения в бизнес-классе, по данным Knight Frank, с начала 2014 года удвоился — с 0,8 до 1,6 млн кв. м (95 жилых комплексов в пределах старой Москвы), на бизнес-класс приходится почти половина всего предложения новостроек.
«За последние два года на новостройки бизнес-класса в Петербурге пришлось около 12% от числа сделок и около 18% от суммы выручки девелоперов. Это меньше, чем аналогичный показатель в Москве, — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — В столице на проекты бизнес-класса приходится около 30% в абсолютном выражении и почти 40% в денежном выражении. Граница между бизнес-классом и элитным жильем в последние годы становится все более размытой».
Московские эксперты отмечают, что в столице девелоперы слишком активно ориентировались на бизнес-лайт, пытались сделать этот сегмент более доступным, и среди покупателей, ориентированных на классический бизнес-класс, многие продукты уже успели себя дискредитировать.
Что считать классическим бизнес-классом — хороший вопрос. «Для проектов бизнес-класса существует всего три обязательных требования: привлекательная локация, обеспеченность машино-местами (с минимальным коэффициентом 0,7–0,8 парковочных мест на количество квартир), а также закрытая, безопасная территория. Все остальное опционально и зависит от видения застройщика», — считает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов.
По мнению Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), очень многое зависит от места. «На этапе проектирования в каждый жилой комплекс закладываются характеристики, в дальнейшем определяющие его статус и принадлежность к тому или иному классу. И все зависит от места, которое диктует и целевую аудиторию, и возможные развилки по продукту. Что мы называем основными продуктовыми характеристиками: квартирография, соотношение количества квартир и машино-мест, отделочные материалы, инженерные системы и многое другое», — говорит она.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
«Для покупателя квартир в бизнес-классе важны детали, которые создают комфорт, эстетику и эксклюзивность: качество строительства и материалов, наличие паркинга и кладовых, как оборудованы детские площадки, закрыта ли территория двора и т. д. Бизнес-класс — это, конечно, небольшое количество квартир в доме и на этаже, более высокие потолки и более современные инженерные решения, такие как коллекторная разводка отопления, сберегающие окна. Класс энергоэффективности всех наших проектов бизнес-класса — А (очень высокий), а это напрямую влияет на микроклимат в доме, снижает коммунальные платежи. Покупателям бизнес-класса нужно предложить более интересные, индивидуальные планировочные решения, редкие нетиповые форматы квартир, которые подчеркивали бы положение владельца. В наших объектах это квартиры с террасами, витражным остеклением или увеличенными окнами, окном в ванной комнате или в рабочей зоне на кухне, большими кухнями-гостиными, отдельным санузлом в спальне».
В Петербурге некоторые девелоперы осознанно дистанцируются от заполняющего рынок бизнес-лайта и в рекламных материалах свой продукт именуют «настоящим», «честным» бизнес-классом. «Бизнес-класс — не просто набор опций, сделал по списку и успокоился. Настоящий бизнес-класс — это недвижимость без компромиссов, в которой важно не столько сочетание опций и решений, сколько то, как эти опции и решения сочетаются друг с другом, — считает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов. — Жилье бизнес-класса должно обеспечивать покупателю возможность применить для своего комфорта современные интерьерные решения, расположить в ней системы управления климатом, освещением. Если девелопер не подумал об этом при проектировании, в дальнейшем владельцу будет сложно приспосабливать непродуманные решения к своим ожиданиям».
Директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
«Покупатели жилья в сегменте „бизнес“ и выше, как правило, хорошо подкованы в вопросах современных технологий строительства, экодевелопмента и цифровых ноу-хау для дома. Поэтому они предъявляют соответствующие требования при выборе нового жилья. Какой будет инженерная начинка проекта, каждый девелопер решает сам. Интересная тенденция для бизнес-класса — это увеличение спроса на квартиры с отделкой. Раньше это было характерно скорее для проектов масс-маркета, а в бизнесе покупатели предпочитали предчистовую отделку, чтобы воплотить интерьер по индивидуальному дизайну. Сейчас покупатель квартиры бизнес-класса ценит свое время и все чаще делает выбор в пользу готового продукта. С повышением класса комфортности растут требования покупателя к качеству жилой среды, и ее границы выходят далеко за пределы самой квартиры. В числе обязательных ожиданий — наличие подземного паркинга с возможностью спуска на лифте, дизайнерская отделка в холлах, закрытые дворы и качественное благоустройство с ландшафтным дизайном, эксклюзивные лоты с террасами и видовыми характеристиками».
Чаще всего бизнес-лайт реализуют в принципиально новых для этого сегмента локациях. Надо сказать, что появление там таких проектов нередко влечет за собой мощный «реновационный» эффект для территории в целом. Особенно если рядом возводится не один, а сразу несколько жилых комплексов.
«Требования к продукту не стоят на месте, также как и не стоит на месте отношение жителей к тем или иным локациям, — рассуждает Вера Сережина. — Например, на момент возведения наш „Дом у Московского Time“ находился практически в промышленной зоне, недалеко от Обводного канала. Уже спустя несколько лет эта локация существенно изменилась в лучшую сторону. Благоустройство и развитие инфраструктуры преобразили квартал».
Характерный пример конгломерации проектов — набережная Черной речки, где самым масштабным проектом является редевелопмент бывшей территории абразивного завода «Ильич», который реализует «ЦДС». В 2016 году Setl City ввел в данной локации в эксплуатацию ЖК Riverside, а в настоящее время по соседству Группа ЛСР ведет строительство жилого комплекса Riviere Noire.
Не менее интересно развивается и участок от Выборгской набережной до Большого Сампсониевского проспекта. Строительство двух проектов бизнес-класса — ЖК «Притяжение» (Setl City) и ЖК «Новый Лесснер» («Отделстрой») — и близкая перспектива редевелопмента компанией «ПИК» территории завода им. Климова позволяют говорить об улучшении в будущем характеристик этой территории в целом.
По данным экспертов Colliers International, реализация проектов высокого класса «подтягивает» ценник в таких локациях. Так, в Выборгском районе средняя стоимость квадратного метра в проектах бизнес-класса за год выросла на 10% и составила в итоге 143,5 тыс. руб. за кв. м.
Санкт-Петербург
