Генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен рассказал «Эксперту С-З» о том, как это повлияло на качество управленческих решений, о тенденциях в формировании комфортных городских территорий.
— И объединение двух компаний, и последовавшая оптимизация, безусловно, оказали позитивное воздействие на бизнес-процессы концерна YIT. Летом приняли решение продать асфальтовые заводы, которые стали нашим активом после завершения процедуры слияния с Lemminkäinen. Признаю, мы не думали его продавать специально, были планы встроить асфальтовый завод в бизнес-цепочку, тем более что для строительства инфраструктуры внутри жилых комплексов асфальт нам нужен. Но поступило интересное предложение о покупке от стороннего игрока, и мы решили пойти на эту сделку со шведской компанией PEAB. Остальные бизнес-направления успешно интегрированы в давно существующую бизнес-модель YIT.
В России принято стратегическое решение сосредоточиться на реализации жилищных проектов в четырех городах: Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Тюмени. Наш бизнес показывает в этих городах хорошие результаты, и мы видим хорошие перспективы для роста. Больше не будет новых проектов в Москве, Московской области и Ростове-на-Дону. Мы завершим там строительство уже запущенных комплексов и на этом остановимся. В Московской области будем завершать наши проекты, видимо, как минимум до конца 2020 года. При этом офисы YIT в этих регионах останутся, потому что мы намерены и далее управлять построенной недвижимостью. Да и централизованного офиса у российского представительства YIT, по сути, нет. Юридически компания зарегистрирована в Санкт-Петербурге, часть управленческой команды находится здесь, но другая часть — в Москве, в иных городах. И на вопрос, уйдем ли мы полностью из России, мне очень легко ответить: мы уже почти 60 лет успешно работаем здесь и уходить не собираемся. А прошедшая реструктуризация — классическая история по оптимизации бизнеса, и без таких реструктуризаций у нас не было бы успешной 100-летней истории.
— Один из слоганов концерна — «Больше жизни в устойчивых городах». В словосочетание «комфортный город» каждый урбанист вносит свои смыслы. Какая трактовка у вас?
— Мне кажется, все эксперты уже давно сошлись в базовом определении комфортной территории: только хорошего уютного дома жителям уже не хватает. Горожанам важно, как спроектирована в целом территория. Общественные пространства, объекты социальной инфраструктуры, точки коммерческого притяжения. Что и мы, и другие застройщики продают? Не отдельные квартиры, но удобную и комфортную среду обитания и дома, где уютно жить. В качестве примера приведу комплекс «Новоорловский». Есть магазины, школа, строятся детские сады, имеются парковочные места. Два хороших примера в Екатеринбурге. Во-первых, проект «Рифей», который мы уже десять лет строим, по масштабу он сопоставим с «Новоорловским». И второй проект — «Балтым-парк», он немного меньше, там малоэтажное строительство.
— В России, особенно в Москве и Петербурге, активно ведутся дискуссии по тому, как должны развиваться городские пространства. Можно ли европейский опыт урбанистики перенести на Петербург?
— Условия проектирования территорий, с учетом государственного регулирования, все же разнятся. Если говорить о Финляндии, то там очень популярна идея строительства жилой среды одновременно с возведением линий скоростных трамваев. И концерн YIT в этой истории активно участвует, такие линии мы строим сейчас в Тампере и в пригородах Хельсинки. Чем интересны трамваи? Тем, что проложенные рельсы останутся на многие десятилетия, в отличие от того же автобусного маршрута, который могут изменить. Один из наших проектов — реновация территории бывшего главного офиса Fortum. И мы ведем туда трамвайную линию, вокруг которой строятся жилые дома и офисы. В Финляндии нам гораздо легче спроектировать подобную картину, чем в России. Да, в Петербурге есть проект частного трамвая, но все же это очень сложная история.
Насколько я знаю, в той же Москве есть серьезная дискуссия по результатам того, что там значительно сужены во многих местах автомобильные дороги, расширены тротуары. Водителям это не нравится, звучат претензии, что Москва искусственно ограничивает приток автомобилей в центр города. Доля правды в этом суждении есть, но все же основная идея в том, что увеличение пешеходной зоны приносит территории дополнительные средства. Жители и гости города гуляют, заходят в кафе и рестораны, магазины. Не бегом бегут по узким тротуарам, сталкиваясь друг с другом, а неспешно прогуливаются. То есть то, что сейчас происходит с развитием среды в городах России, — яркий общемировой пример современного планирования территорий.
— Пусть отдельно квартиры и не рассматриваются как комфортная среда, они все же остаются одной из важных составляющих. Какие сейчас изменения в квартирографии?
— Растет число квартир небольшого метража. Мировая тенденция — уменьшается количество человек в одной семье. В Хельсинки уже популярна история, что одно домохозяйство ведут один-два человека, и понятно, что им уже не нужны квартиры по 100–150 кв. м. И застройщики массово запускают проекты домов с квартирами малого метража. Это накладывает определенные обязательства по проектированию, ведь мы не можем просто возвести стены. Все хотят проектировать большие квартиры, но требуется очень много знаний и умений, чтобы создать маленькую и уютную квартиру, потому что речь идет не о том, чтобы в ней поместилась только кровать, к примеру. И требования к проектировщикам увеличиваются в разы. Поэтому мы в YIT сами предпочитаем управлять проектированием.
Одна из наших новаций в этой связи — квартиры «Трансформеры», планировка может быть создана под конкретный запрос, исходя из нескольких предусмотренных вариантов. И согласование под разные варианты уже сделано. В Финляндии подобные квартиры, причем имеющие единый инфраструктурный блок, называются Smartii, но когда выводили формат на российский рынок, увидели, что слово smart уже активно используют другие застройщики, которые просто предлагают компактные квартиры без возможности изменения их внутреннего пространства и имеющихся у нас знаний по проектированию хороших квартир. Поэтому предложили другое название и немного видоизменили предложение.
Мы всегда старались быть зачинателями трендов, привнося в Россию различные инновационные решения — те же сауны в квартирах, комфортные глубокие балконы, террасы, кладовки. Думаю, что уже в краткосрочной перспективе на первый план выйдут не конструктивные инновации в квартирах, а как раз инновации в сфере проектирования и строительства территорий. К примеру, использование школы в вечернее время как общественного пространства, где могут проводить время жители комплекса. Пока эта идея не находит особого понимания в России, но мы последовательно ее продвигаем. Есть много других инноваций, которые не связаны с самой квартирой, но связаны с концепцией, как удобно жить.
— Комфортная среда — это еще и архитектурные решения…
— Изначально мы предполагаем, что лучше инвестировать деньги в планировку квартир и хорошее качество строительства, чем в создание идеальных архитектурных форм. Лет 15–20 назад в моде были различные архитектурные элементы, которые уже через пару лет выглядели ужасно. Теперь же мы наблюдаем преобладание северного, скандинавского стилей. Скандинавский стиль — тенденция довольно стабильная, потому что акцент делается на эффективность. И эффективность всегда в моде.
— В Санкт-Петербурге взаимоотношения исполнительных властей и застройщиков достаточно сложны, возникают иногда какие-то спорные моменты. На ваш взгляд, какие первоочередные вопросы нужно решить, чтобы облегчить жизнь застройщикам?
— Вопрос номер один не только в Петербурге, но и в других городах России — длительный срок от покупки участка до получения разрешения на строительство. В среднем этот процесс занимает от года до двух лет. По международным меркам это слишком длинный период. Это значит, что рентабельность на использование капитала уменьшается. Маржа может быть достаточной, но капитал вкладывается на слишком длинный период. Вторая обсуждаемая проблема — строительство социальной инфраструктуры. Да, надо строить школы и детские сады, потому что это нужно жителям, и это важные факторы той самой комфортной среды. Но все же остается дискуссионным вопрос, кто должен финансировать такие проекты. Особенно школы, которые очень капиталоемкие с точки зрения строительства. Сейчас школы строятся за счет девелоперов, но мы же понимаем, что эти объекты возводятся фактически за счет самих жителей — просто в цену квартиры заложена и стоимость социальных объектов. Но ведь не всем жителям нового квартала могут потребоваться эти объекты, почему они должны платить? Возможно, было бы неплохо разработать схему, по которой строительство ведется за счет городского бюджета, разовой финансовой нагрузкой, а девелопер затем возмещает эти расходы в более длительной перспективе.
И третий вопрос — парковочные зоны. Тренд текущего времени — парковок должно быть много. Вопрос о строительстве парковок бывает политизированным — жители жалуются, что мало парковочных мест, и легко дать ответ, что надо строить новые. Но здесь начинается проблема, потому что опыт показывает, что не все, вкладываясь в квартиры, хотят или могут купить парковку. Если проект не в центре города, то только половина, максимум 70% жителей купят парковочные места. Кроме того, зачем строить гигантские парковки, ведь тенденции говорят о том, что в будущем количество автомашин будет уменьшаться. Новое поколение уже не хочет покупать себе автомобили, у них есть тот же каршеринг. Что будут делать парковки в городах через 15 лет, когда половина из них будут пустыми?
— Любое интервью с застройщиком — это и вопрос с эскроу-счетами. Знаю, по текущим проектам вас эта проблема не затронула, но обязательно станет актуальной по новым проектам…
— Мы поддерживаем все инициативы, которые дают покупателям гарантии по получению жилья, и эскроу-счета — одна из эффективных мер в этом направлении. И, конечно, готовы следовать новым правилам. Возможно, это повлечет за собой пусть небольшой, но рост стоимости квартир, так как будут другие, более дорогие, источники финансирования. Рост стоимости произойдет и из-за того, что с рынка могут уйти застройщики, которые не получат проектного финансирования. Предложение на рынке уменьшится, что повлечет рост спроса.
Можно сказать из опыта в других странах, что любые административные решения увеличивают стоимость жилья, хотя цель была другой.
— Вы закончили проект в центре Петербурга, строите два комплекса на юге города и на севере. Есть ли планы по расширению?
— Да, мы практически в эти дни ведем переговоры, думаю, до конца года объявим о приобретении нескольких земельных участков в разных районах города. Это не будут столь масштабные проекты, как, скажем, «Новоорловский», но и они окажут серьезное влияние на развитие качественной городской среды.
Санкт-Петербург
