— Как строительный рынок Ленинградской области проходит период дорогого финансирования и более осторожного спроса? Почему девелоперы продолжают запускать проекты?
— Строительная отрасль вошла в период, когда цена ошибки заметно выросла. Проектное финансирование стало дороже, ипотечный заемщик дольше принимает решение, девелоперы внимательнее относятся к покупке земли и запуску следующих очередей. Практически каждый проект сегодня проходит более строгую финансовую проверку.
Однако рынок Ленинградской области сохранил масштаб. За год объем строящегося жилья вырос на 19% — с 4,22 миллиона до 5,03 миллиона м². Число домов в стадии строительства увеличилось с 439 до 574, количество квартир — со 103 000 до 123 000. Проданная площадь прибавила 7%, объем привлеченных застройщиками средств вырос со 157 миллиардов до 185 миллиардов рублей.
Высокая ставка прежде всего изменила поведение покупателя. Средняя сумма кредита снизилась, семьи внимательнее рассчитывают ежемесячную нагрузку, выбор квартиры занимает больше времени. Сам спрос при этом сохраняется. В мае в регионе было выдано 1 219 ипотечных кредитов на 5,24 миллиарда рублей. В годовом выражении число выдач выросло на 46%, их объем — на 27%. Особенно показателен задел на следующие годы. Площадь проектов, где продажи еще не открыты, выросла с 1,5 миллиона до 2,29 миллиона м². Это значит, что компании продолжают готовить площадки и сохраняют длинный горизонт планирования. В первом полугодии выданы разрешения на строительство 16 многоквартирных домов общей площадью 383 400 м² — это 5 539 квартир.
Сложный период по-разному влияет на участников рынка. Некоторые компании немного сдвигают третью или четвертую очередь, ориентируясь на темп продаж. Массовых остановок начатых домов мы не видим. Одни игроки сокращают земельный банк и продают подготовленные площадки, другие считают нынешний момент подходящим для входа в новый регион. В Ленинградскую область приходят компании из Краснодара, Челябинска, Тюмени.
Интерес к области объясняется сочетанием нескольких факторов. Мы развиваемся внутри единой агломерации с Петербургом, где сохраняется устойчивый спрос на жилье. У региона есть территории для роста, крупный сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), сложившийся строительный рынок и сильные компании. Одновременно за последние годы стали точнее градостроительные правила. Инвестор заранее понимает требования к дорогам, инженерным сетям, школам, детским садам, плотности и этажности. В период дорогого финансирования такая предсказуемость приобретает особую ценность: понятные обязательства можно заложить в модель проекта.
Ленинградская область сохраняет крупный строительный портфель благодаря тому, что рынок видит здесь длинную перспективу. Сейчас проходят проверку финансовые модели, качество продукта и способность девелопера выполнять сложные обязательства. В результате рынок становится более собранным и зрелым. Каждый новый проект должен выдержать вопрос: каким будет этот район через 10 лет и хватит ли территории сил для его полноценной жизни.
При этом для нас объем строительного портфеля сам по себе не является целью. Важно, чтобы предложение было подтверждено спросом, а территория могла принять новых жителей. Для области разумным ориентиром на ближайшие годы остается ежегодный ввод около 1 миллиона м² многоквартирного жилья и 2–2,5 миллиона м² ИЖС. Это управляемый объем, который должен опираться на реальный спрос и возможности территории.
Фото: пресс-служба строительного блока администрации Ленинградской области
— Регион говорит о переходе от строительства жилья к развитию территорий. Как практически меняется градостроительная политика?
— Масштаб рынка изменил цену каждого градостроительного решения. Когда в регионе строятся миллионы квадратных метров, последствия непродуманной застройки быстро выходят за границы одного квартала. Перегружается дорога, заканчиваются мощности сетей, школе приходится работать в две смены, муниципалитет начинает искать землю под социальные объекты уже после заселения домов. Поэтому область старается входить в проект на ранней стадии. Нас интересует весь будущий район: его связь с транспортным каркасом, инженерные мощности, сроки появления школ и детских садов, общественные пространства, поликлиники, рабочие места. Полный объем обязательств должен быть понятен до выхода техники на площадку.
Под этот подход перестраивается нормативная база. Мы обновили региональные нормативы градостроительного проектирования, установили требования к плотности и этажности, передали на областной уровень полномочия по заключению договоров о комплексном развитии территории (КРТ) по инициативе правообладателей. Крупные проекты рассматриваются на Градостроительном совете, для значимых территорий проводятся архитектурные конкурсы.
Изменения затрагивают и сам продукт девелопера. С 2026 года область не выдает разрешения на строительство домов с квартирами площадью менее 28 м². Доступность жилья нельзя бесконечно поддерживать за счет уменьшения пространства, в котором предстоит жить семье.
Меняется и высотная модель. В крупных проектах не менее 70% площади квартир должно приходиться на дома высотой до 12 этажей. Доля зданий от 13 до 16 этажей и от 17 до 21 этажа ограничена 15% для каждой группы. Высотные доминанты требуют архитектурного обоснования и должны быть обеспечены дорогами, сетями, социальной инфраструктурой и общественными пространствами. В перспективе мы хотим видеть больше кварталов высотой 4–8 этажей — соразмерных человеку и окружающему ландшафту.
Для строительных компаний это означает более глубокую предпроектную подготовку. Раньше приходится подключать транспортных специалистов, архитекторов, ресурсоснабжающие организации и финансистов. Вместе с требованиями бизнес получает сопровождение проекта, помощь в увязке инженерной и транспортной инфраструктуры, понятный маршрут согласований.
Диалог строится через конкретные инструменты: договоры о КРТ, Градостроительный совет, архитектурные конкурсы, региональные нормативы и программу «Социальные объекты в обмен на налоги». Требования едины для областных, петербургских и федеральных компаний. Рынку важно понимать, что правила зависят от качества проекта и нагрузки на территорию, имя застройщика здесь ничего не меняет.
Отдельный вопрос — рабочие места. За пределами ближайшего пояса Санкт-Петербурга жилье должно опираться на собственную экономику территории. В Кингисеппе и Усть-Луге развитие связано с портом, промышленностью и логистикой, в Волхове и Киришах — с крупными предприятиями, в Выборге и Приозерском районе — с туризмом, в Гатчине — с административными, образовательными и научными функциями.
Перспективы новых точек роста напрямую зависят от транспортного каркаса. Для востока и юга агломерации большое значение будут иметь КАД-2 и подключение Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). Новая магистраль должна открывать территорию для роста, а жилье — следовать за транспортными возможностями.
Фото: пресс-служба строительного блока администрации Ленинградской области
— Как инфраструктурная нагрузка на застройщиков влияет на экономику проектов, стоимость жилья и сроки реализации новых кварталов?
— Школа, детский сад, дорога или инженерная сеть неизбежно входят в экономику проекта. Земля под инфраструктуру выпадает из продаваемой площади, строительство требует капитальных затрат, а сроки подготовки влияют на стоимость заемных средств. В период дорогого финансирования каждый дополнительный месяц становится заметной строкой в финансовой модели.
При этом цена квартиры складывается из множества элементов: стоимости земли, кредита, материалов, инженерных подключений, строительно-монтажных работ, спроса и условий ипотеки. Социальный объект невозможно свести к отдельной надбавке за квадратный метр. Он входит в ценность всего района.
Покупатель оценивает планировку и цену квартиры вместе с тем, куда пойдет ребенок, сколько времени займет выезд из квартала, есть ли рядом парк, поликлиника и общественный транспорт. Качественная инфраструктура поддерживает спрос и помогает проекту сохранять стоимость на длинном горизонте. Без нее получается набор домов, который начинает терять привлекательность сразу после заселения.
Разумная граница между бизнесом и бюджетом определяется характером создаваемой нагрузки. Инвестор участвует в создании инфраструктуры, которая непосредственно связана с его проектом. Магистральные дороги, крупные инженерные сооружения и объекты, обслуживающие несколько населенных пунктов, требуют участия региона и муниципалитетов. Все обязательства и источники финансирования должны быть понятны на старте.
В Ленинградской области действует смешанная модель. По программе «Социальные объекты в обмен на налоги» застройщик возводит школу или детский сад, область приобретает не менее 33% будущего объекта. В 2025 году девелоперы ввели 11 детских садов на 2 570 мест и 9 школ на 7 542 места. В 2026 году уже открылись 3 детских сада в Кудрово и Мурино и школа на 1 100 мест в Янино-1. Еще 23 образовательных объекта находятся в строительстве.
Параллельно область ведет собственную адресную инвестиционную программу: 50 социальных объектов строятся за счет бюджета, еще 33 находятся в проектировании. Такая конструкция позволяет одновременно обеспечивать новые кварталы и закрывать накопленные потребности сложившихся городов и поселений.
Текущий год для бюджета сложный. Регион сохраняет обязательства по выкупу социальных объектов, однако график расчетов должен учитывать реальные финансовые возможности. Для девелопера здесь особенно важна предсказуемость: вкладывая деньги в школу, компания должна понимать сроки и условия передачи объекта муниципалитету.
Главная задача в такой период — сохранить движение на действующих площадках. Стройка тянет за собой производство материалов, транспорт, проектирование, банковское финансирование и десятки смежных отраслей. Остановка одного крупного объекта быстро расходится по экономике кругами, как камень по воде. Поэтому мы отдельно следим за финансовой устойчивостью проектов и в ручном режиме разбираем возникающие трудности.
Фото: пресс-служба строительного блока администрации Ленинградской области
— Насколько КРТ уже стало рабочим механизмом для Ленинградской области? Какие результаты показывают заключенные договоры?
— За 5 лет КРТ прошло путь от новой правовой конструкции до рабочего инструмента градостроительной политики. Сейчас в Ленинградской области действует 31 договор с общим потенциалом 5,18 миллиона м² жилья. В них предусмотрено строительство 43 детских садов на 10 025 мест и 25 школ на 20 022 места.
После передачи областному Комитету по строительству полномочий по договорам КРТ по инициативе правообладателей заключено 8 соглашений, 3 из них — в 2026 году. Проекты постепенно переходят к практической стадии: готовится градостроительная документация, утверждаются проекты планировки, начинается проектирование и привлекается банковское финансирование.
Основной объем сосредоточен во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах. Среди крупнейших проектов — Новосаратовка, Скотное, Кузьмолово, Троицкая Гора и Горбунки. Большая часть этих территорий находится на разных этапах подготовки и реализации, поэтому оценивать КРТ только по числу готовых домов пока рано. Главный результат уже виден в качестве планирования: инфраструктура появляется в договоре одновременно с жильем, вместе со сроками, источниками финансирования и ответственностью сторон.
Экономический эффект КРТ складывается из нескольких частей. Инвестор заранее видит объем обязательств и точнее рассчитывает финансирование. Банк получает более прозрачную модель проекта. Регион снижает будущие расходы на устранение инфраструктурного дефицита. Муниципалитет понимает, какие объекты ему предстоит принять и обслуживать. Территория получает новые рабочие места и налоговую базу.
Самая сложная часть начинается при переходе от соглашения к реальному строительству. В одном проекте встречаются разные календари: у дороги свой источник финансирования и срок подготовки, у школы — свой, у инженерных сетей — третий. К этому добавляются интересы региона, муниципалитета, собственников земли, банков, ресурсоснабжающих организаций и застройщика. Для преодоления этих сложностей область централизовала заключение договоров, она формирует единые требования и сопровождает проекты на всем инвестиционном маршруте. Ключевые вопросы стараемся решить до выхода на площадку. Любой пропущенный на подготовительной стадии элемент после заселения квартала превращается в дорогую и многолетнюю проблему.
— Какими стали итоги Петербургского международного экономического форума для строительного блока Ленинградской области?
— ПМЭФ-2026 стал для строительного комплекса одним из самых результативных за последние годы. Мы заключили соглашения с компаниями DOGMA, «ССК-СПБ» и группой «Алгоритм». Совокупно речь идет примерно о 1,5 миллионах м² нового строительства, более чем 3 100 рабочих мест, школах, детских садах, дорогах, инженерной и спортивной инфраструктуре, торговых и общественных пространствах. Общий объем вложений по трем проектам составляет 198,62 миллиарда рублей. Они охватывают Новосаратовку, Малое Верево, Всеволожский и Ломоносовский районы.
Для нас важна именно структура этих инвестиций. Деньги приходят в проекты, рассчитанные на десятилетия и связанные с развитием целых территорий. Вместе с жильем создаются рабочие места, социальная инфраструктура и новые источники доходов для местных бюджетов.
Форум показал, что даже при высокой стоимости финансирования крупные компании сохраняют длинный горизонт планирования. Рынок готов инвестировать туда, где есть спрос, транспортные перспективы и понятная градостроительная модель. Для Ленинградской области это подтверждение выбранного курса: каждый новый квадратный метр должен становиться частью живой и экономически устойчивой территории.
