— Реорганизация депрессивных территорий бывших заводов и фабрик волнует не только предпринимателей, но и неравнодушных горожан. Снос или восстановление, по какому пути идти?
— Безусловно, многие сооружения, построенные десятилетия назад, являются устаревшими и по своим показателям не отвечают современным стандартам строительства. Единственный выход в этой ситуации — проведение редевелопмента. В этом случае на первое место встают вопросы безопасности предстоящих работ и объемов инвестиций в проект.
Ревитализация промышленных территорий представляет собой довольно-таки сложный процесс и может идти по нескольким направлениям. Первый и самый очевидный путь — реставрация и воссоздание объектов недвижимости в первоначальном состоянии. Второй — преобразование уже существующих объектов недвижимости путем их реконструкции и восстановления существующих, но изношенных зданий и сооружений. В этом случае речь может идти в том числе и о смене функционального назначения территории. И третий путь — комплексная модернизация территории с изменением архитектурных и объемно-планировочных решений.
В каком именно направлении двигаться зависит от множества факторов, таких как: конечное назначение пространства, которому будет дана вторая жизнь, его историческая или культурная ценность, бюджет на проведение ревитализации, расположение объекта и так далее.
— В последние годы в России не утихает спор между промышленниками, урбанистами и горожанами о целесообразности сохранения промышленных зон в городах. Будет ли найден компромисс?
— Этот вопрос волнует специалистов во всех уголках мира, и наша страна не является исключением. Давайте подробнее остановимся на российской действительности. Первые заводы и фабрики, например, в XVIII веке, появлялись в России фактически на пустом месте, и возник даже новый тип поселения, так называемый «город-завод». Сегодня такие моногорода, пройдя сложный путь, ищут возможности для развития городской экономики и создания комфортной городской среды. Для подобных муниципалитетов полное уничтожение производственной составляющей равносильно гибели города, соответственно, перенести промышленные зоны, например, за городскую черту, как в Москве или Петербурге, невозможно. Моногородам жизненно необходимо создавать условия для привлечения инвестиций в развитие малого и среднего бизнеса, который, в свою очередь, обеспечивает появление новых рабочих мест. В результате происходит продление жизни города.
На данном этапе развития страны требуется грамотный подход к редевелопменту зданий и сооружений, а также сокращение сроков простоя промышленных территорий с учетом городской специфики объектов реновации. В то же время крайне важно находить баланс между функциональностью и внешним видом промышленных объектов. Обновленные здания и сооружения должны вписываться в окружающее пространство и становиться новыми точками притяжения для молодых и талантливых предпринимателей, горожан и туристов. Собственники, владеющие промышленными территориями, не всегда в полной мере осознают потенциал своих объектов и возможности их преобразования. Креативные кластеры в данном случае не противопоставляются промышленной составляющей и вполне могут гармонично сочетаться. Это сложный процесс трансформации в процессе мышления инвесторов, но я вижу, как в последние годы преображаются промзоны городов, а значит, диалог возможен. Есть надежда, что в скором времени из нашего словарного запаса уйдет понятие «серый пояс».
— В обществе бытует мнение, что проще снести под ноль все старые объекты и обустроить на их территории зеленые зоны. Что могу предложить специалисты горожанам?
— Когда мы говорим о запущенных объектах, то первое, что приходит в голову обывателю, вы правы, это снести старые стены и возвести на их месте новое здание или парк. На самом деле это неконструктивный, а главное затратный и экономически невыгодный подход. Как я уже упоминала, редевелопмент промышленных зон представляет собой процесс перепрофилирования бывших заводов и фабрик под новые функциональные направления. С точки зрения экономики, владельцам промышленных объектов намного выгоднее произвести реконструкцию старых зданий и сооружений, чем расчищать территорию под новое строительство, так как у них всегда есть возможность использовать весь функционал уже застроенной территории с подведенными инженерными коммуникациями. Главным вопросом в такой ситуации является создание проекта развития территории и его гармоничная интеграция в городской ландшафт. При этом нужно учитывать, что каждый такой проект носит индивидуальный характер, а значит начинать работу, в любом случае, необходимо с оценки зданий, сооружений и потенциала территории.
— Вы упоминали о функциональном назначении редевелопмента. Какие плюсы и минусы можете отметить?
— Для этого нужно подробнее остановиться на нескольких видах функционального назначения редевелопмента, каждый из которых обладает своими специфическими особенностями.
Первый и наиболее часто встречающийся в моей практике вид реноваций — это создание индустриальных парков типа браунфилд на территориях более нефункционирующих фабрик и заводов и переформатирование их в новые современные деловые и логистические центры. Такой подход позволяет сохранить промышленную составляющую. Например, в Казани несколько лет назад нам удалось восстановить подобный объект и преобразовать его в производственно-складской комплекс под названием Baza Big. Это был первый проект, где я реализовала новый подход к реконструкции, при этом бюджет инвестора не предполагал внесение какого-то кардинального изменения в конструкцию зданий. Сложность проекта состояла в том, что необходимо было создать новую точку притяжения для малых и средних производственных компаний и стартапов, а также вписать обновленный объект в городской ландшафт. В основу концепции я положила три кита: производство, склад и деловая площадь.
Удачное расположение в черте города, близость к метро и железной дороге, а также развитая инфраструктура — все эти преимущества необходимо было использовать при разработке концепции. Я искала решение с минимальными инвестициями в реконструкцию, поэтому в качестве ключевой составляющей добавила уличное искусство. В результате объекты с муралами в индустриальном парке Baza Big стали настолько популярными, что был создан лист ожидания для резидентов. Ну а в пандемию, благодаря тому, что складские комплексы избежали закрытия на карантин, сюда переехали многие компании, специализирующиеся на интернет-торговле, а также технологические производства.
Мурал в Baza Big, Казань. Фото: личный архив Ирины Бондаревой
— Какие плюсы есть у редевелопмента по типу индустриального парка?
— У владельцев таких объектов есть готовые промышленные сооружения и развитые инженерные коммуникации. Транспортная доступность — еще один плюс данных территорий. Не последнюю роль играет и непосредственное расположение самих объектов. Таким образом, ключевая задача инвестора состоит в подборе команды, которая произведет правильный редевелопмент с учетом всех особенностей и преимуществ промышленной зоны. Также можно отметить, что заполняемость браунфилд всегда намного выше, чем новых индустриальных парков типа greenfield. Тем не менее могу констатировать, что на рынке прослеживается низкое предложение свободных площадей и высокий спрос арендаторов.
Следующее большое направление редевелопмента — это ревитализация промышленных зон и создание на их территории креативных пространств. Преобразование таких объектов дает возможность использовать потенциал «серых поясов», сохраняя при этом наследие промышленной архитектуры. При реконструкции исторических зданий фабрик и заводов происходит их наполнение второй жизнью и оснащение новым функционалом. В Петербурге яркими примерами являются такие объекты как «Новая Голландия», «Севкабель Порт», «Ленполиграфмаш» и многие другие. В Москве у всех на слуху «Красный Октябрь» или дизайн-завод «Флакон». Регионы также не отстают, чего стоит один только кластер «Октава» в Туле.
При этом важно понимать, что креативная индустрия не может расти бесконечно, по оценкам специалистов эта отрасль может создавать до 20 процентов ВВП в населенных пунктах. Рано или поздно, но города наберут критическую массу для освоения своей территории по типу креативной индустрии и редевелопмент в этом направлении будет уже невозможен. Кроме того, важно не упускать из виду тот факт, что число людей, задействованных в этой сфере в населенных пунктах с населением меньше миллиона жителей, значительно меньше, чем в крупных городах и агломерациях. Это факт также необходимо учитывать, ведь то, что хорошо для больших городов, не всегда можно под копирку использовать в малых и средних.
Еще один вид реноваций, довольно часто встречающийся в редевелопменте, это превращение промышленных объектов в торговые площади и офисы. Я не буду особо останавливаться на этом функциональном направлении, ведь о нем и так всё всем прекрасно известно. Могу лишь сказать, что оснащение рабочего пространства произведениями искусства в дизайне, как интерьера, так и экстерьера, способствует увеличению показателей производительности труда и повышению общей удовлетворенности сотрудников от своей работы. Это наглядно показано в исследованиях зарубежных ученых и непосредственно подтверждается опросами, проведенными нами среди владельцев бизнеса на объектах, которые мы оснастили муралами и другими произведениями стрит-арта.
Создание на территориях заброшенных фабрик и заводов открытых городских пространств, таких как парки или пешеходные улицы тоже является частью редевелопмента, но подразумевает полный снос всех сооружений и создание новых зеленых зон. Например, на ум приходят прогулочные зоны, созданные на месте заброшенных рельсовых территорий. И, конечно, нельзя не упомянуть о создании жилых объектов. Особенно интересны для инвесторов так называемые «дома с историей», которые создаются в реконструированных зданиях старых фабричных и заводских помещений.
Каждое из функциональных направлений редевелопмента имеет свои преимущества и недостатки. Но я хотела бы заметить, что нет типовых решений, каждый объект в городе уникален и требует профессиональной оценки не только с точки зрения инвестиционных возможностей, но и с точки зрения его интеграции в комфортную городскую среду.
Мурал в Baza Big, Казань. Фото: личный архив Ирины Бондаревой
— Может ли реновация промзон стать новым импульсом для развития промышленности в России?
— Да, безусловно, особенно учитывая тот факт, что в последние годы мы видим, как активно развивается пищевая промышленность, электроника и высокотехнологичное производство на территориях реконструированных промзон. Помимо этого, набирают оборот малые промышленные предприятия, растет IT-кластер, интернет-торговля. Но, как я уже говорила, хотя сейчас и ощущается острая необходимость во введении в эксплуатацию новых производственно-складских комплексов и индустриальных парков, к сожалению, спрос пока опережает предложение.
— А что насчет промышленной архитектуры в современной России, существует ли она в России?
— Безликая, серая и унылая промзона, которую не хочется посещать, уходит в прошлое. Всё чаще стали появляться объекты, которые привлекают внимание не только профессионалов, но и ценителей архитектуры, так как они по праву являются территорией, вызывающей эстетическое наслаждение. Отличным примером в данном случае является здание завода «Высота 239» в Челябинске. Поэтому, когда мы с клиентами обсуждаем проект редевелопмента, всегда затрагиваются вопросы о создании на обновленных территориях новых объектов, которые способны стать магнитом для привлечения арендаторов, а также жителей и гостей города. Особенно это актуально в случаях, когда принято решение о сносе старых промышленных зданий, не имеющих культурной или исторической ценности.
— Каковы основные тренды в организации производственных пространств?
— Сейчас растет спрос на реконструкцию объектов «серого пояса» в промзонах, причем он не снижается уже несколько последних лет. Сохранение производственной составляющей на промышленно-складских объектах является главным приоритетом в индустрии на сегодняшний день, при этом можно смело заявлять, что на данный момент спрос явно опережает существующие предложения. Чтобы удовлетворить его, требуется не только строительство новых зданий, но и реконструкция уже имеющихся. Также всё больше владельцев задумываются над тем, как их территории будут вписаны в городскую среду и туристические маршруты. Не последнее место при разработке проектной документации занимают вопросы экологичности и энергоэффективности. Что касается непосредственно инвесторов, то тут всё чаще звучат речи о необходимости в многофункциональности объектов для вложения в них средств.
Суммировав весь свой профессиональный опыт и информацию, которая доступна мне на сегодняшний день в этой сфере, могу сказать о том, что закрытость и изоляция остались в далеком прошлом. Успешные же проекты, как правило, наоборот, обладают открытостью своих решений и гармонично вписываются в городское пространство.
— Возможно ли применение в России иностранных разработок в сфере редевелопмента?
— На протяжении вот уже 15 лет я активно изучаю лучшие примеры зарубежной практики, а также возможности применения ее в российской действительности. Как уже говорила, нельзя создать какой-то единый концепт редевелопмента промышленных объектов. Но есть вещи, которые мы, безусловно, должны взять на вооружение в качестве перспективных разработок. В связи с этим, одним из моих любимых примеров является голландский Роттердам, который когда-то был одной сплошной промзоной. Голландский редевелопмент пошел по пути замены территорий, используемых крайне нерационально, на зеленые зоны и креативные кластеры. При этом не стоит забывать, что в городе продолжают функционировать более 120 предприятий, которые являются частью портово-промышленного комплекса.
Еще одним интересным примером будет использование уличного искусства в Майами в районе Винвуд (Wynwood). Благодаря кооперации уличных художников некогда умирающий район получил шанс на вторую жизнь, и теперь это является одним из обязательных к посещению мест в городе. Я убеждена, что мы в России имеем огромный потенциал и должны использовать лучшие мировые практики, чтобы развивать наши промзоны, которые обязательно станут новыми центрами развития малых промышленных предприятий и будут достойно вписаны в комфортную городскую среду.
Мурал в Baza Big, Казань. Фото: личный архив Ирины Бондаревой
