Переезд в Петербург офисов крупнейших федеральных компаний не только повлиял серьезным образом на позиции локальных компаний в рейтинге «Топ-250», но и внес качественные изменения в различные сегменты городской экономики, в частности на рынке недвижимости. Управляющий партнер компании Engel & Vorlkers Санкт-Петербург Александр Беляев — о том, что происходит в сегменте de luxe.

Александр Беляев

Управляющий партнер компании Engel & Vorlkers Санкт-Петербург

— Количественные итоги рынка недвижимости подводить еще рано, что происходит в этом году в качественном отношении?

— В целом на рынок недвижимости в Петербурге серьезное влияние оказало внесение поправок в ФЗ-214 и переход на эскроу-счета. Влияние прежде всего психологическое, ведь в реальности порядка 80% от общего числа объектов достраивается на прежних условиях. Но психологически тема подогревалась, что привело к повышенному спросу на первичную недвижимость в начале года. Девелоперы постепенно поднимали цены, квартиры скупались, но уже во второй половине года и стоимость квадратных метров снова пошла на спад, и объем продаваемой недвижимости, прежде всего в сегментах «комфорт» и «бизнес». Еще отмечу, что если прежде к моменту завершения строительства объекта в нем уже было продано 90–95% квартир, то теперь планка сместилась, и к концу в продаже остается 50–60% квартир. И спрос немного снизился, и предложение реально выросло.

Другая важная история — с ипотекой. Снижение Центральным банком ключевой ставки в лучшую сторону сказалось на доступности ипотечного кредитования. По нашим оценкам, уже в ближайшие месяцы можно снова ожидать роста числа заинтересованных в приобретении жилья покупателей. Опять же, психология — традиционно есть ожидания, что в новом году ситуация в экономике в целом ухудшится.

— Покупатели элитной недвижимости тоже подвержены психологическим волнениям?

— Стараюсь не оперировать словом «элитная», мне больше нравится определение de luxe. К слову, остается сожалеть, что в отличие от коммерческой недвижимости в сегменте жилой недвижимости так и не разработан классификатор, который был бы согласован всеми участниками рынка. В результате из-за разной интерпретации происходит смешение классов, девелоперы предпочитают объекты более низкой ценовой категории преподносить как жилье классом выше. Поэтому никто и не заинтересован в том, чтобы была четкая классификация, потому что есть определенная уловка по отношению к будущим покупателям. Мы в своей собственной истории выделяем пять сегментов жилой недвижимости: «эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум» и de luxe.

Если говорить собственно про de luxe, то первое очевидное отличие — цена, второе — локация. Да, есть примеры, когда девелоперы возводят «элитные» дома в несоответствующей локации, но это все же экспериментальные проекты, высокорисковые с экономической точки зрения. Каменный и Крестовский острова, «золотой треугольник», территория вокруг Таврического сада — исторически сложившиеся локации для de luxe. Третье — квартирография. Прежде всего, небольшое количество квартир в доме, и эти квартиры большие по метражу, от 80 м и выше. Произошли определенные изменения в сознании покупателей de luxe, они стали более прагматичными. Если прежде был спрос на квартиры в 500–600 кв. м, то сейчас максимум 300–320, что позволяет сделать достойную внутреннюю планировку.

Продажи в целом из года в год в этом сегменте не меняются. Сам рынок de luxe небольшой, предложений немного, равно как и особого спроса, — достаточно сказать, что в продаже по всему Петербургу стоимостью от 90 млн рублей и выше стоит всего 15–20 квартир. Поэтому сделка по одной квартире стоимостью за 700 млн рублей уже может добавить серьезную долю в общем объеме продаж. Обращает на себя внимание, что все большей популярностью пользуются квартиры с отделкой. Прошел тот период, когда покупатели брали бетонные коробки и начинали заниматься креативом. Теперь все стали ценить время, ведь «доведение до ума» квартиры в несколько сот квад­ратных метров — это в лучшем случае год-полтора работы. Поэтому сейчас, если говорить про спрос, наиболее дефицитная позиция — хорошая качественная квартира с отделкой, в которой никто не жил.

— Рынок загородной недвижимости, судя по всему, еще более статичен...

— Да, исчезла мода на загородное проживание, которая существовала с середины 2000-х годов, когда все старались построить дворцы «на природе». Проблемы с транспортной доступностью, высокий ритм жизни, техническое содержание особняков — все эти составляющие привели к тому, что люди вновь вернулись в города. Им хватает дачи в один-два этажа, куда можно выехать на выходные. Поэтому в продаже сейчас очень много интересных объектов в пригородных с Петербургом локациях. Но сделки совершаются в основном, только если речь идет об очень демпинговой цене. Возродится ли спрос на загородную недвижимость, сказать сложно, текущая ситуация этому не способствует.