Тему обсудили с генеральным директором «Северо-Западной строительной корпорации», учредителем Общественного фонда «Морские Дубки», экспертом Агентства стратегических инициатив и автором многочисленных статей по домостроительной проблематике Михаилом Голубевым.

Сейчас я выступаю в роли девелопера и идеолога-создателя проекта малоэтажного строительства «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу. Это особенная локация, одна из самих эксклюзивных, с пляжами и лесопарками. С одной стороны, близость к городу, с другой — возможность жить в созданной и адаптированной под городского жителя экосистеме. Жилой комплекс находится в экологически чистой и живописной части Санкт-Петербурга. Квартал занимает территорию более 5 гектаров рядом с Финским заливом и застраивается по принципам нового урбанизма, с использованием инноваций в области городского планирования, архитектуры и домостроения. Возведение ведется по мастер-плану, в котором определено удобное размещение уличной сети, частных домовладений, общественных пространств, мест для автотранспорта и инженерных коммуникаций.

У нас почти все раскупили. Остались в основном большие дорогие дома. В период пандемии рост цены был в районе 20−25%. Да, Лисий Нос — особая локация, где в любое время недвижимость максимально востребована, но я могу сказать, что и по другим районам произошло это ускорение продаж, даже в 100 км от города люди раскупали участки без подряда.

Возможно, в ближайшее время мы увидим выход на рынок новых интересных проектов, которые будут реализовываться новыми застройщиками, поскольку сегмент малоэтажного строительства действительно становится очень интересным для вложений и востребованным для потребителей. Пока этот процесс сдерживает только старый опыт крупных компаний. Дело в том, что за последние 15 лет многие крупные строительные холдинги попробовали себя в этом сегменте, но потерпели неудачи.

Во-первых, рынок был еще не настолько открыт, жители не готовы были ехать из города на постоянное место жительства; во‑вторых, опыт получился неудачным, поскольку специфика объектов малоэтажного строительства сильно отличается. Бизнес-процессы, выстроенные под застройку крупных многоэтажных жилых массивов, не работают при строительстве малоэтажного комфортного жилья. К перестройке и отладке новых процессов компании оказались не готовы. Это очень хлопотно и экономически неэффективно, и, в принципе, все крупные компании, попробовав себя на этом рынке, с подобными проектами быстро закончили.

Но теперь рынок стал более привлекательным, развилась транспортная инфраструктура, экология городской среды ухудшилась, плюс пандемия, и в итоге интерес многократно возрос. Кроме того, сейчас появляется приоритетная история, когда государство стимулирует ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, и много сил брошено в эту сферу. Пока речь идет больше об индустриальном строительстве. Многие вертикально интегрированные компании, которые имеют свои производственные цепочки, смотрят в сторону типовых домокомплектов. На волне развития малоэтажного рынка и рынка типового ИЖС появляется опасность копирования массового строительства в поле. Это модель американской мечты, которая была реализована в США лет 50 назад и потерпела крах. Индустриальное малоэтажное домостроение, которое интересно крупному бизнесу, обрело модель застроенных полей, раскинутых трасс, идущих в дали, множества бесполезных развязок, типизации строительства, а впоследствии оказалось зоной отчуждения. Не хотелось бы повторять эти ошибки и переносить их в поле строительного рынка Санкт-Петербурга и области, а также и всей России

У нас была одна крайность: застройка полей типовыми домами в 25 этажей и выше, которые в народе зовут «человейники», теперь замаячила другая — типовой индустриальный ИЖС, и опять в полях. Человейники, расположенные горизонтально. Уже есть примеры. Это тоже путь в никуда. Я не против ИЖС в полях, я против второй раз наступать на грабли краха американской мечты, против неоправданных затрат государства на растягивание инфраструктуры, против унылости застройки и отсутствия многообразия процессов в среде для жизни людей.

Я вхожу в федеральную экспертную группу по развитию жилой среды и трансформации делового климата, и мы видим, что самым эффективным решением будет поиск золотой середины. Мы вырабатываем комплексный подход, включающий смешанные типы объектов: малоэтажные квартирные дома, блокированные дома (в народе — таунхаусы), индивидуальные дома в различных вариантах строительства, но обеспечивающие многообразие застройки, а также развитие не только жилой, но и сервисной застройки. Важно создавать полноценные городские поселения, районы, кварталы, удачно связанные транспортной инфраструктурой, в том числе и высокоскоростной. Нужны и среднеэтажные доминаты. Таким должен быть переход к качеству жизни людей. Многие города России исторически были так устроены: интересная, многофункциональная, соразмерная человеку городская среда. Как в этом балансе поведет себя крупный, малый и средний бизнес — вот это интересный сценарий. Но с жадностью миллионов бетонометров жилья пора заканчивать. Как бы по западному образцу сносить чего не пришлось лет через 20!

Получается сложная индивидуальная работа с большими ресурсными затратами на квадратный метр. Такой подход в системе крупного бизнеса приводит к низкой маржинальности, достаточно растянутой во времени, а еще и нет объема метров. Кроме того, есть тема жилищно-коммунального хозяйства, и это последующий этап, который сейчас четко не прописан в законах относительно малоэтажных кварталов и поселков. Если регламент содержания многоквартирных домов четко описан, то содержание общего имущества малоэтажной застройки с ИЖС имеет вариативную трактовку и много пробелов. Здесь нужно много работать с жителями по налаживанию жизни и содержанию инфраструктуры. Крупным компаниям все это не очень интересно, поскольку несет репутационные риски.

Малый и средний бизнес может более гибко подстроиться под клиента, сократить издержки, создать меньше, но качественнее, создать именно уникальный, штучный продукт. Маленькие объекты по капиталовложениям подъемнее. Если строится огромный многоквартирный дом, то вложения не меньше миллиарда. А малоэтажные дома укладываются в десятки миллионов рублей. Поэтому малоэтажное строительство остается темой малых, средних инвесторов и застройщиков.

Малый и средний бизнес может более гибко подстроиться под клиента, сократить издержки, создать меньше, но качественнее, создать именно уникальный, штучный продукт. Маленькие объекты по капиталовложениям подъемнее. Если строится огромный многоквартирный дом, то вложения не меньше миллиарда. А малоэтажные дома укладываются в десятки миллионов рублей. Поэтому малоэтажное строительство остается темой малых, средних инвесторов и застройщиков.

И здесь начинаются две разные траектории развития пространства. С одной стороны, крупный бизнес с большими программами застроек и индустриальным малоэтажным строительством, с другой — малый и средний бизнес, который создает многообразие и детализированное качество городской среды. Эти два направления пилотируются абсолютно по разным принципам. И очень важно, чтобы государство, администрируя две траектории, это осознавало. Для системной работы необходимо встроиться в понимание как крупного бизнеса, так и малых, средних застройщиков.

Как показывают события, в понимание работы крупного бизнеса государство вошло и достаточно правильно пилотирует программу: эскроу-счета ввели, контролируют баланс социальной инфраструктуры, работу с мигрантами взяли под контроль. Что же касается малого и среднего бизнеса в строительстве — на него у государства сегодня просто не хватает времени. Одно дело администрировать сто крупных компаний, а совсем другое — вести десятки тысяч субъектов, которые строят маленькие объекты. Нет управленческих ресурсов. Дальше возникает проблема нехватки объектов для инвестиций. Хотя бы с административными барьерами более-менее справились, есть открытые окна, в электронном виде мы получаем разрешение на строительство, штабы работают по улучшению климата в стройке, но в крупных мегаполисах, где идет именно эта массированная многоэтажная застройка, катастрофически не хватает объектов для инвестиций в малоэтажное строительство.

Можно было бы создать такие зоны малоэтажного строительства, которые были бы интересны застройщикам и землевладельцам, конкуренты многоэтажным зонам, и, соответственно, повернуть сценарий развития в сторону создания малоэтажной и среднеэтажной сбалансированной комфортной городской среды.

Второй момент — государство немного отстает в понимании потребительских характеристик, которые требуются людям в современных реалиях постоянной жизни в поселениях. Я не про дачи и отдых в лесу. У нас в зонах ИЖС минимальный участок в основном 12 соток. Представляете, какая будет стоимость земли в 12 соток в городе? Кто себе может позволить купить столько соток, подключить сети, построить на них дом? Сейчас цены на стройматериалы резко взлетели. Получается, что эти 12 соток — непозволительная роскошь, и почему не сделать минимальный размер земельного участка, глядя на те же западные практики. Например, три-четыре сотки. Были в советские времена известные шесть соток. В принципе, неплохой размер. Для мегаполисов, я считаю, сейчас вполне достаточно и трех соток. В полях можно легендарные шесть оставить.

Если вы знакомы с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, то знаете, что у нас уже было три сотки и полторы сотки ИЖС. Но почему-то в 2016 году все убрали и сделали минимум шесть соток. Это неправильный шаг. Если мы хотим, чтобы больше людей жили в индивидуальных домах, окупалась инфраструктура, собиралось больше налогов, чтобы предпринимателям было интересно развивать сервисы, то мы должны пересмотреть минимальный размер земельного участка.

И здесь речь не идет о полях, застроенных маленькими домами на земельных участках. Многие думают, если участки будут маленькие, сразу начнут прорастать гетто из маленьких домов. Нет, здесь как раз должен включаться этот комплексный механизм, где развиваются разные виды застройки, обязательно вплетаются малоэтажные квартирные дома, нежилые сервисы, социальная инфраструктура. Нужен гармоничный баланс поселений. И тут опять у чиновников не хватает времени на правильное территориальное планирование, они «обслуживают» крупный строительный бизнес.

Есть стандарт комплексного развития территорий «Дом. РФ», там уже прописаны типовые кварталы, которые как раз создают такую комфортную городскую среду. И очень важно дополнить этот стандарт большим количеством вариантов малоэтажных кварталов. Государство вместе с урбанистами может показать собственникам, бизнесу, какие интересные и эффективные варианты для застройки возможны.

Вот две стороны дела: мало земли, и она вся в частной собственности, а та земля, которая есть, неэффективно используется, закрыта устаревшими регламентами, особенно в мегаполисах. Получается, что и крупный бизнес не готов идти в эту малоэтажку, сидит и думает на волне пандемии, что делать. А для малого и среднего бизнеса нет объектов для инвестирования, поскольку создавать в городе их сейчас невыгодно. И вот это надо как-то разрешить.

Но проблема в том, как я сказал, что это территориальное планирование устарело. У нас нет зон с параметрами смешанной застройки, удобных для инвестиций в комфортное и доступное по цене жилье для основной массы людей. А дворцы и хоромы за десятки и сотни миллионов строятся. И мы упираемся в дисбаланс. Все сводится к тому, что сложно администрировать 1000 субъектов, которые на этом рынке работают, поэтому давайте этим пока не будем заниматься. Может, мы сможем как-то помочь государственным служащим обратить внимание на малоэтажное строительство. Желание людей жить удобно, в доступных объектах малоэтажного строительства очевидно, если мы сможем это желание удовлетворить — получим позитивный социальный прорыв. Нужен региональный центр поддержки малоэтажки и ИЖС.

Необходим комплексный стратегический подход к развитию Санкт-Петербурга и области, поскольку это сообщающиеся сосуды. Важно сформировать пространственную стратегию, синхронизированную с социальной и экономической программами развития. Именно об этом сейчас говорят на федеральном уровне — необходима связь.

В пандемию людям продавали участки без подряда, целые дачные поселки, а как там жить-то полноценно? Нет инфраструктуры. А это в свою очередь породит маятниковую миграцию, которая аукнется нам на волне автомобилизации — мы все будем стоять в пробках, на съездах с развязок. Администрация и инвесторы сейчас должны вместе проанализировать ситуацию. Тогда каждый будет работать не просто на развитие каких-то конкретных проектов, а на создание сети поселений, которые в единой конгломерационной связанности создадут новую комфортную городскую среду. При неправильном расселении мы можем нанести непоправимый ущерб уникальному природному ландшафту, береговым линиям, особо охраняемым природным территориям.

Санкт-Петербург как исторический центр все время дает импульс качественной, красивой городской среде. Есть клиентский запрос на жизнь в городе с уже сформированной структурой. Умные крупные застройщики это проанализировали и из картофельных сельхозполей сдвинулись в центр. Вы видите, как Васильевский остров развивается, как перестраиваются бывшие промзоны — серый пояс, формируется программа выноса порта — еще 650 гектаров. Хорошие территории, на которых можно действительно качественно развить исторический город, использовать механизм комплексного развития территорий. Естественно, совершить такой переход под силу только под патронажем администрации города, используя передовые подходы модерирования всех заинтересованных стейкхолдеров, не только крупного бизнеса.

А что будет в районах Мурино, Шушары, Кудрово? Люди оттуда будут выезжать в новые объекты. Эти районы впоследствии начнут заселяться совсем не обеспеченными людьми и мигрантами, мы получим такой же сценарий, как на Западе. Важно уже сейчас говорить про эти сценарии, а в стратегии пространственного развития закладывать решение проблемы.

Тогда мы можем говорить уже не просто о Санкт-Петербурге и Ленобласти, но и о красивейших на ландшафте Новгороде, Пскове, Петрозаводске — такая система расселения очень удобна и отвечает всем вызовам времени. Постпандемийный период и период цифровой трансформации продемонстрировали, что современная индустрия вся может работать на удаленке и быть дифференцирована. Если есть быстрая магистраль — линия планирования строительства может быть изменена. Там и жилье будет дешевле.

Прекрасный пример — Голландия, где кусочек два на два квадратных метра при правильном проектировании и зонировании превращается в виллу — у людей там и бассейны, и оранжереи, и подземные паркинги. Крыши и террасы используют для «сити-фермерства», устраивают зоны барбекю. Все это в малоэтажном строительстве прекрасно развивается. Небольшие участки, продуманные объекты — все очень компактно и комфортно. Еще одна потребительская характеристика связана с пандемией — индивидуализация и опасность лишнего контакта. Люди стали предпочитать индивидуальные парковки, чтобы не контактировать ни с кем лишний раз, а выйти из машины и пойти к себе домой. Конечно, не очень хорошая история, но с учетом того, что скоро будет электрический транспорт и беспилотный, это, я думаю, временная проблема.

Прекрасный пример — Голландия, где кусочек два на два квадратных метра при правильном проектировании и зонировании превращается в виллу — у людей там и бассейны, и оранжереи, и подземные паркинги. Крыши и террасы используют для «сити-фермерства», устраивают зоны барбекю. Все это в малоэтажном строительстве прекрасно развивается. Небольшие участки, продуманные объекты — все очень компактно и комфортно. Еще одна потребительская характеристика связана с пандемией — индивидуализация и опасность лишнего контакта. Люди стали предпочитать индивидуальные парковки, чтобы не контактировать ни с кем лишний раз, а выйти из машины и пойти к себе домой. Конечно, не очень хорошая история, но с учетом того, что скоро будет электрический транспорт и беспилотный, это, я думаю, временная проблема.

Сегодня на семью должно быть минимум 50 кв. м на папу, маму и ребенка. Еще в современных реалиях дело даже не в том, сколько квадратных метров на человека приходится, а в том, сколько человек получает, живя в этом домохозяйстве, благ вокруг себя. Экология и озеленение, все потребительские сервисные позиции в шаговой доступности, социальная инфраструктура, детские сады, секции, школы, возможность парковки автотранспорта. Знаете, в Японии люди живут на десяти квадратных метрах и владеют этими сервисами, парками, общественным транспортом, и шикарно, классно живут. Пока наше государство больше думает об этом, пытается внедрять индекс качества городской среды, где даже рождаемость учитывается, вводит стандарт КРТ, нам, застройщикам, нужно так строить уже сейчас для достижения высоких результатов качества жизни людей, установленных национальными целями и проектами.

Есть деревья, которые растут через дома, в специальных стеклянных «стаканах», проветриваются, вода сливается с крыши под это дерево. Много интересного в плане архитектуры и создания потребительских качеств. Почему Санкт-Петербург генерирует лучшие кадры, которые уезжают в Москву? Потому что его городская среда уникальна. Мы продолжаем как раз эти петербургские традиции в развитии квартала, микрорайона. И вообще, хотели бы какие-то практики на Лисий Нос принести. Я всех приглашаю, «Прибрежный Квартал» стоит увидеть своими глазами. Как люди выходят из дома и собирают чернику, бруснику, у них растут грибы на участках. Плюс есть дом-триумфальная арка. Всего в 15 минутах езды от центра города.

Мне действительно нравится это место. В Квартале воплощены все достижения в области реализации частных инвестиционных проектов, где надо собрать воедино и желания жителей, и нормативно-правовые акты, которые иногда просто отсутствуют, и ресурсно-снабжающие организации, экономическая модель должна быть устойчивая. Раньше там был фактически лес, заброшенная база отдыха. Не было сетей. Когда ты все это реновируешь и в итоге получаешь уникальный продукт, зная мировые практики и работая со специалистами мирового уровня, — это невероятное удовольствие.

Радость и позитивное настроение при создании красивого и качественного продукта — большое воодушевление для жизни. А когда ты видишь, как счастливы люди, как создается эта среда, и сам понимаешь, что все сделано тобой и твоими помощниками, то появляется большой созидательный момент, который я всем желаю испытать в профессии.