Маржинальность девелоперских проектов снизилась, а требования в связи с ситуацией covid к организации работ на объекте ужесточились. Вынужденная мера — значительно сокращать производственные расходы и существенно оптимизировать себестоимость строительства позволяет возводить здания и сооружения в срок, не снижая стандартов качества. Однако, чтобы строительные ноу-хау внедрялись оперативно, нужны работающие инструменты оценки их эффективности. В первую очередь, экономической. Без них принятие решения может растягивается на годы, а этого сейчас себе не может позволить ни один девелопер.

Производители уже готовы предложить рынку решения и инструменты расчета прямого и косвенного экономического эффекта, но не все девелоперы пока могут еще на начальном этапе просчитать все выгоды и риски для себя, поскольку исходные данные по объектам совершенно разные, и то, что в одном случае оптимизирует затраты, в другом может не иметь подобного эффекта. Вопросы, актуальные для девелопера: какую выгоду я получу, внедряя ту или иную новую технологию, насколько она снизит себестоимость строительства, ускорит ли она его темпы. К сожалению, большинство подобных инноваций не проходит проверку на целесообразность внедрения. Экономический эффект незначителен, а затраты существенные.

Есть на рынке и производственные решения, которые можно применить практически к любому девелоперскому проекту и экономический эффект от внедрения которых может существенно поддержать строительную отрасль, переживающую сложные времени.

Речь идет о современных технологии индустриализации стройки, которые позволяют минимум на 3 месяца сократить сроки строительства объекта и увеличивают экономическую эффективность проекта в целом.

Например, эксперты компании Modulbau предложили рынку решение в виде сантехнических модулей (СТМ). «Более 100 операций или целый этап строительства: от закупок и хранения материалов и до контроля за рабочими — сокращается до поставки на строительную площадку готового модульного продукта. Изготовление такого санузла занимает всего 3 дня, а простой и технологичный монтаж — 15-30 минут. Это ускоряет процесс строительства любого объекта, в среднем на 2,5-3 месяца, и экономит общий бюджет проекта почти на 3%», — объясняет основатель Modulbau Демид Костерев.

Сантехмодуль представляет собой санузел заводской готовности, изготовленный из современных материалов, устойчивых к влажности и перепадам температур и укомплектованный всем необходимым оборудованием и аксессуарами. Область применения — любая стройка: от жилых домов, отелей, больниц, апартаментов, коммерческой недвижимости до объектов промышленного назначения. Габариты, комплектация модуля, расположение инженерных систем — все эти параметры гибкие и определяются в техническом задании в соответствии с потребностью на конкретном объекте.

Отлаженное производство позволяет выпускать продукцию по фиксированной стоимости и стабильно высокого качества. Вариативность конструктива сантехмодуля дает возможность внедрять технологию на любом этапе с сохранением технико-экономических показателей проекта. Это одно из ключевых преимуществ сантехнических модулей Modulbau.

Комплексный подход в снижении себестоимости строительства подразумевает применение сразу нескольких инструментов. Прежде всего, это поиск наиболее эффективных планировочных и конструктивных решений на стадии создания проекта, использование современных материалов, комплектующих изделий и технологий. Также важно отметить такие позиции, как снижение расходов за счет рационального использования материалов, применение эффективной и экономичной спецтехники, оптимизация логистических процессов, снижение себестоимости строительства за счет изменения режима работы и так далее.

Все эти комплексные меры закладываются в финансовую модель на бумаге, с целью выйти на желаемые экономические параметры. Но приводит ли такая оптимизация к реальной экономии и снижению фактических затрат?

Основной эффект по снижению затрат девелоперского проекта имеет работа со строительными и проектными рисками. В первую очередь, существенный результат приносят усилия по контролю и недопущению срыва сроков. Графики срываются, как на этапе строительства: из-за человеческого фактора, сбоя в поставках, слабом административном или управленческом ресурсе, так и на этапе ввода в эксплуатацию.

Всем знакомая ситуация: сделали проект для экспертизы на старте, в процессе внесли изменения, и появляется необходимость повторной экспертизы. Каждый дополнительный месяц стройки приводит к тому, что застройщик не получает доступ к деньгам, генерируются дополнительные затраты, как минимум в виде процентов по кредиту.

Второй фактор, который играет большую роль в оценке плановых и фактических затрат девелоперского проекта, — риск повышения стоимости материалов и ресурсов, ведь бюджет формируется значительно раньше дизайн-проекта и момента закупки отделочных материалов. В наших реалиях стоимость материалов за 1,5 года может существенно измениться в большую сторону, что неизбежно приведет к росту себестоимости проекта.

Третий момент — риск ошибки проектировщика. По словам технического директора Modulbau Максима Чернышева, довольно часто девелоперы, которые строят с отделкой, получают разрешение на строительство и проходят экспертизу с проектом на стадии «П», в которой отделка не фигурирует. «Уже потом появляется дизайн-проект и вместе с ним трудности реализации, так как в нем не были запроектированы места прохода коммуникаций. Результат мы все видели в наших квартирах: появляются „завалинки“, „уступы“, лишние стенки, а также разнообразие „решений“ в одинаковых санузлах одного и того же дома», — говорит он.

Другой риск, который не учитывается в финансовой модели, — замена подрядчика или его банкротство. Длительные сроки проекта и большое количество подрядчиков создают весьма очевидные риски замены прямо в процессе возведения объекта. Передача объемов незавершенного строительства ведет к удорожанию сметы и потере времени.

Далеко не все девелоперы закладывают в финансовую модель компенсационные выплаты по искам со стороны покупателей, связанные с низким качеством отделки. Судя по открытой отчетности на сайтах ведущих застройщиков, это крайне приличная сумма.

Таким, образом, «бумажные» методы оптимизации финансовой модели проекта не приносят желаемого реального экономического эффекта в отличие от реальной работы с проектными рисками. Сейчас девелоперы в поиске новых подходов, улучшающих экономику процесса. Конкретное решение — использование PREFAB-конструкций в жилом домостроении. В данном случае, сантехнических модулей.

Компания Modulbau совместно с Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ разработала инструмент оценки эффективности внедрения СТМ в объекты жилого и промышленного строительства.

С его помощью девелопер может ввести параметры своего объекта, использовать те значения вероятности наступления рисков, которые по умолчанию заложены в калькуляторе, или свою оценку стоимости и вероятности. В итоге формируется отчет об экономическом потенциале внедрения технологии для конкретного проекта. Данную информацию можно удобно передавать как в планово-экономические отделы, так и инвесторам или акционерам компании. Применение СТМ снижает не только проектные и строительные риски, но и такие параметры как трудоемкость, затраты на логистику, контроль качества, управление отходами и т. д. Суммарно сокращение финансовых затрат по проекту составит без учета стоимости рисков порядка 36 тысяч рублей, с учетом — 68 тысяч рублей.

Эксперты Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ вывели показатели сокращения рисков и затрат девелопера в случае применения СТМ вместо традиционного строительства санузла. Опуская математические расчёты, приведем кратко сравнительные показатели и числовые значения.

Оптимизация себестоимости строительства или оптимизация затрат — крайне необходимая и актуальная сейчас мера, которая позволяет возводить здания и сооружения высокого качества, но при этом значительно сокращать производственные расходы. К сожалению, точечными мерами тут не обойтись. Нужно время, деньги и инженерный потенциал, для того, чтобы российский производственный рынок смог качественно ответить на вызовы, стоящие сегодня перед строительной отраслью и предоставить продуманные и экономически обоснованные решения в области внедрения современных технологии индустриализации стройки. Произвести — это еще не конечная задача, а вот встроить инновации в текущие бизнес-процессы, грамотно рассчитать эффективность внедрения на конкретном объекте и помочь девелоперам сократить расходы, без потери качества — это действительно вызов для современного производителя.

Производственная площадка Modulbau площадью 9000 кв. м расположена в подмосковном городе Домодедово. Текущая мощность — 26000 СТМ в год. До недавнего времени основные проекты компания реализовывала при строительстве жилых комплексов и социально значимых объектов Москвы и Московской области. Modulbau планирует расширять свое присутствие и в других субъектах РФ, в первую очередь, Санкт-Петербурге.