Но, чтобы концепция развития системы городов и поселков была эффективной, необходимо начать с темы малоэтажного строительства, поскольку без него нельзя говорить о качестве жизни и дружественной для человека среде. Образование городских агломераций — одна из стадий урбанизации, а системная работа со всеми видами жилья — взгляд в будущее. Эту тему мы обсудили с генеральным директором компании «Северо-Западная строительная корпорация», учредителем общественного фонда «Морские Дубки», экспертом Агентства стратегических инициатив и автором многочисленных статей по домостроительной проблематике Михаилом Голубевым.
— Что произошло на рынке за последний год и какие прогнозы на ближайшее время?
— Лавинообразный спрос на жилую недвижимость с включением в определенный момент государством льготного инструмента ипотеки обеспечил рост цен. В некоторых регионах стоимость объектов поднялась на 30%, особенно в мегаполисах. Что касается малоэтажного строительства, то в период пандемии жители городов пересмотрели свои взгляды на то, что такое безопасная среда для жизни, и этот сегмент стал популярнее вдвое. Малоэтажное строительство в плане комфортного индивидуального проживания дает гораздо больший спектр возможностей и защиты здоровья, чем многоквартирные дома в плотной застройке. Сегменты малоэтажного рынка получили в 2020–2021 годах большой импульс для развития, его эффекты проявятся в ближайшие годы.
Сейчас я выступаю в роли девелопера и идеолога — создателя проекта малоэтажного строительства «Прибрежный квартал» в Лисьем Носу. Жилой комплекс находится в экологически чистой и живописной части Санкт-Петербурга. Квартал занимает территорию более 5 га рядом с Финским заливом и застраивается по принципам нового урбанизма, с использованием инноваций в области городского планирования, архитектуры и домостроения. У нас почти все раскупили. Остались объекты большой площади. Рост цены был в районе 20–25%. Да, Лисий Нос — особая локация, где недвижимость максимально востребована, но и по другим районам произошло ускорение продаж, и даже в 100 км от города люди раскупали участки без подряда.
В ближайший год мы увидим выход на рынок проектов от новых структур, поскольку сегмент малоэтажного строительства действительно становится очень интересным для инвестиций. Пока этот процесс все-таки сдерживает неудачный опыт крупных компаний. Во-первых, рынок был еще не настолько открыт, жители не готовы были ехать из города на постоянное место жительства. Во-вторых, опыт получился неудачным, поскольку специфика объектов малоэтажного строительства сильно отличается от многоэтажки. Бизнес-процессы, выстроенные под застройку многоэтажных массивов, не работают при строительстве малоэтажного жилья. К настройке других процессов компании оказались не готовы. Это очень хлопотно и экономически неэффективно. Крупные компании, попробовав себя на этом рынке, с подобными проектами быстро закончили. Для них они низкомаржинальны.
Сейчас рынок спроса вырос — развилась транспортная инфраструктура, экология городов продолжает ухудшаться, есть опыт пандемии. Государство, понимая людей, стимулирует ИЖС. Пока речь идет больше об индустриальном строительстве, типовых домокомплектах. Туда уже смотрят вертикально интегрированные крупные строительные структуры, перестраивают свои производственные циклы. Здесь появляется реальная опасность копирования массового строительства в полях. Это модель американской мечты, которая была реализована в Штатах лет 50 назад и потерпела крах. Индустриальное малоэтажное домостроение обрело модель застроенных массивов, раскинутых трасс, идущих вдали, множества съездов и развязок, шопинг-моллов, типизации строительства, а впоследствии оказалось зоной отчуждения. Не хотелось бы повторять эти ошибки в Санкт-Петербурге и области, а также по всей России.
У нас была одна крайность: застройка полей домами в 25 этажей и выше, которые в народе зовут «человейники», теперь замаячила другая — проект типового индустриального ИЖС, и опять в полях. «Человейники», разложенные горизонтально. Уже есть примеры. Это тоже путь в никуда. Я не против ИЖС на ландшафтах, я против второй раз наступать на грабли краха американской мечты, против неоправданных затрат государства на растягивание инфраструктуры, против унылости застройки и отсутствия многообразия процессов в среде для жизни людей.
Участвуя в экспертной работе по трансформации делового климата (ТДК), я понимаю, что самым эффективным решением будет поиск золотой середины. Необходим комплексный подход к развитию поселений, включающий смешанные виды объектов: малоэтажные квартирные дома, блокированные дома, индивидуальные дома в различных вариантах строительства, но обеспечивающие многообразие застройки, а также развитие не только жилой, но и сервисной застройки. Важно создавать полноценные городские поселения, районы, кварталы, удачно связанные транспортной инфраструктурой, в том числе и высокоскоростной. Нужны и среднеэтажные доминаты. Таким и должен быть переход к качеству жизни людей. Многие города России исторически были так устроены: интересная, многофункциональная, соразмерная человеку городская среда. Как в этом балансе поведут себя крупный, малый и средний бизнес — вот это интересный сценарий. Но с жадностью миллионов бетонометров жилья пора заканчивать. Как бы по западному образцу сносить чего не пришлось лет через 20!
— Чем отличается малоэтажное строительство по бизнес-процессам от крупного? Вы сказали, что нужно переделывать все бизнес-процессы...
— Малый и средний бизнес может более гибко подстроиться под клиента, сократить издержки, создать меньше, но качественнее, именно уникальный штучный продукт. Маленькие объекты по капиталовложениям подъемнее. Если строится большой многоквартирный дом, то вложения не меньше миллиарда. А малоэтажные дома укладываются в десятки миллионов рублей. Поэтому малоэтажное строительство остается темой малых, средних инвесторов и застройщиков.
И здесь начинаются две разных траектории развития пространства. С одной стороны, крупный бизнес с традиционной многоэтажкой и индустриальным малоэтажным строительством, с другой — малый и средний бизнес, который создает многообразие и детализированное качество городской среды. Эти два направления пилотируются абсолютно по разным принципам. И очень важно, чтобы государство, администрируя две траектории, это осознавало. Для системной работы необходимо встроиться в понимание как крупного бизнеса, так и малых, средних застройщиков.
— Говорят, что не хватает объектов для инвестирования в малоэтажку, пятен мало или какая-то другая причина? Спрос-то есть.
— В крупных городах фактически вся земля находится в частной собственности. Государству почти ничего не осталось. И крупные землевладельцы хотят получить максимальную маржинальность и переводить свои земли в регламент многоквартирной многоэтажной застройки. Бизнес заточен под маржинальность. А регламенты, установленные для малоэтажного строительства, в том числе ИЖС и сельских территорий, для вовлечения бизнеса не дают набора современных инструментов территориального планирования для устойчивых экономических моделей. А именно: правильного зонирования, выбора параметров и баланса видов разрешенного использования. Хотя уже есть готовые предложения по новым зонам малоэтажного строительства, которые были бы интересны застройщикам и землевладельцам, конкурентны многоэтажным зонам и, соответственно, могут подразвернуть сценарий развития городов в сторону создания малоэтажной и среднеэтажной комфортной среды.
Государство немного отстает в понимании потребительских характеристик малоэтажки для современных горожан. Я не про дачи и отдых в лесу. В Петербурге в зонах ИЖС минимальный участок в основном 12 соток. Представляете, какая будет стоимость земли в 12 соток вблизи города? Кто себе может позволить купить столько соток, подключить сети, построить на них дом. Сейчас цены на стройматериалы резко взлетели. Получается, что эти 12 соток — непозволительная роскошь, и почему бы не сделать минимальный размер земельного участка, глядя на западные практики, в три-четыре сотки? Вот были в советские времена известные шесть соток. В принципе — неплохой размер. Для мегаполисов, я считаю, сейчас вполне достаточно и трех.
Если мы хотим, чтобы больше людей жили в доступных индивидуальных домах, окупалась инфраструктура, собиралось больше налогов, предпринимателям было интересно развивать сервисы, мы должны пересмотреть минимальный размер земельного участка. А также расширить возможности строительства малоэтажных квартирных домов. Ошибочное мнение, что, если участки будут маленькие, сразу начнут прорастать гетто из тысяч маленьких домов. Нет, здесь как раз должен включаться механизм комплексного развития территорий, где развиваются разные виды застройки, обязательно вплетаются малоэтажные квартирные дома, нежилые сервисы, социальная инфраструктура. Нужен гармоничный баланс поселений. В стандарте комплексного развития территорий «Дом.РФ» есть типовые кварталы, которые как раз создают такую комфортную городскую среду, важно дополнить этот стандарт большим количеством вариантов малоэтажных кварталов. Государство вместе с урбанистами может показать собственникам, бизнесу, какие интересные и эффективные варианты для застройки могут быть.
— А есть предпосылки для создания стратегии пространственного развития Санкт-Петербурга и области?
— АСИ и «Клуб лидеров» проводили серию мероприятий, направленных на осмысление образа будущего Петербурга. В них принимали участие представители власти и монополистов, предпринимательского актива, эксперты высокого уровня, представители общественных организаций. Тогда было придумано «Бюро пространственного развития Санкт-Петербурга» — некоммерческая и негосударственная структура, которая должна помогать органам государственной власти в этом правильном проектировании развития города. Процесс идет медленно и непросто, мы предложили первые зачатки пространственной стратегии, модель ранжирования городских районов, которые не совпадали с административным делением. В итоге должна получиться пространственная стратегия, сбалансированная с социально-экономическим проектированием, и на ее основе появится динамическая модель развития города.
Надеемся на развитие и сотрудничество «Клуба лидеров» с администрацией для усиления продуктивного диалога между бизнесом и властью, который позволит решить конкретные задачи в разных отраслевых сферах. «Клуб лидеров» — очень здоровая предпринимательская организация, которая устроена просто, без бюрократии. Если ты хочешь что-то изменить, именно такие структуры помогают. Личная инициатива, переходящая в общественное благо.
— Близость населенных пунктов иногда дает так называемый агломерационный эффект — экономическую и социальную выгоду за счет снижения издержек от пространственной концентрации производств и других экономических объектов в городских агломерациях. Возможно ли создать такую систему, используя не только потенциал города и области, но и других близлежащих городов, и соединить это в сообщающуюся систему?
— Безусловно. В апрельском обращении президента конкретно прозвучало про высокоскоростные магистрали, по которым надо куда-то приехать. Приехать надо именно в эти комфортные районы, поселения, города — самодостаточные, созданные по принципу нового урбанизма, где люди могут работать и жить полноценной жизнью. Скоростные трассы должны стать опорой для передвижения между анклавами высокого качества жизни. Стратегия развития быстрых дорог открывает безграничные возможности для центральной части России. Можно говорить об объединении не просто Петербурга и Ленобласти, но и о Новгороде, Пскове, Петрозаводске — такая система расселения очень удобна и отвечает всем вызовам времени. Постпандемийный период и период цифровой трансформации продемонстрировали, что современная индустрия может работать на удаленке и быть дифференцирована. Там и жилье строить будет дешевле.
— Какие тренды сопровождают малоэтажную застройку сейчас?
— Ближе к центру и инфраструктуре, уменьшение площади — это и экономическая реальность, и глобальная мобильность людей. Сегодня на семью должно быть минимум 50 м на папу, маму и ребенка. Хотя в современных реалиях дело даже не в том, сколько квадратных метров на человека приходится, а в том, сколько человек получает, живя в этом домохозяйстве, благ вокруг себя. Экология и озеленение, потребительские сервисные позиции в шаговой доступности, детские сады, секции, школы, возможность парковки автотранспорта. Знаете, в Японии люди комфортно живут на десяти квадратных метрах и владеют этими сервисами, парками, общественным транспортом. Пока наше государство думает об этом, пытается внедрять индекс качества городской среды, где даже рождаемость учитывается, вводит стандарт КРТ, застройщикам нужно так строить уже сейчас для достижения высоких результатов качества жизни людей, установленных национальными целями и проектами.
— Когда вы говорите о проекте в Лисьем Носу, то увлекаетесь по-настоящему. Кажется, что это не просто бизнес, а исполнение какой-то миссии.
— Сам проект и правда очень интересный. Сохранена природа — у нас белки бегают. Люди на террасах на крыше кормят птиц, фотографируют их. Город для детей, территория вся охраняется, они собираются в детские группировки. У них свой социум. Есть деревья, которые растут через дома, в специальных стеклянных «стаканах», проветриваются, вода сливается с крыши под это дерево. Много интересного в плане архитектуры и создания потребительских качеств. Почему Петербург генерирует все время лучшие кадры, которые уезжают в Москву? Потому что у него городская среда уникальная. Мы продолжаем как раз петербургские традиции в развитии этого квартала, микрорайона.
Радость и позитивное настроение при создании красивого и качественного продукта — большое воодушевление для жизни. А когда ты видишь, как счастливы люди, как создается эта среда, и сам понимаешь, что все сделано тобой и твоими помощниками, то появляется большой созидательный момент, который я всем желаю испытать в профессии.
