«Все, что мы наблюдаем в первом и начале второго квартала 2026 года, — это последствия прошлогодней ситуации, когда строители энергично сдавали объекты, закрывая поставленный правительством Санкт-Петербурга и Минстроем России план по вводу жилья. Сегодня мы видим серьезный провал по сравнению с предыдущими периодами, поскольку многие объекты были введены досрочно, то есть в четвертом квартале 2025-го, а не в первом этого года, как изначально предполагалось», — комментирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Эксперт уточняет, что по итогам первого квартала 2026 года ввод жилья в Санкт-Петербурге составил 270 500 м² в проектах профессиональных застройщиков. Это падение показателей на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но опыт подсказывает, что показатели начала года не позволяют судить о ситуации в целом. «Поэтому не следует торопиться с серьезными выводами и оценками. Застройщики традиционно оперативно корректируют свои планы по вводу, исходя из общей экономической ситуации, из спроса и покупательской способности конечных потребителей, — считает важным отметить глава СРО. — Напомню, два года тому назад, когда вперед вышла коммерческая ипотека, планы застройщиков стали более эластичными. И конечный результат такой политики по мерам господдержки ожидается в 2027–2028 годах».
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева уточняет, что из четырех месяцев нынешнего года апрель все-таки дал некоторый скромный позитив. Это по спросу плюс 9% к марту. «Можно напомнить, что в январе еще сохранялся активный интерес к покупкам перед корректировкой условий выдачи семейной ипотеки, и на первичке было зафиксировано порядка 6,4 тысячи сделок, но в феврале-марте спрос сократился до 4–4,5 тысячи сделок, — перечисляет специалист. — Впрочем, конкретно по результатам „Петербургской недвижимости“ в апреле прирост несколько выше. По ряду компаний регистрируются приросты в 10–15% и даже выше: в среднем до 20–25%, но успешные результаты не у всех».
По оценкам консалтингового центра, семейная ипотека в силу введенных ограничений с февраля просела в общей ипотечной структуре. Если ранее она превалировала с показателями в 70–85% от общего числа розничного кредитования первички, то в марте-апреле срабатывают дополнительно еще и другие определенные инструменты поддержки спроса.
Половину продаж заняли индивидуальные программы банков, то есть траншевые программы со сниженным процентом на период стройки либо со сниженным ежемесячным платежом на весь период кредитования.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте подтверждает структурную трансформацию рынка и возвращение к классическим моделям финансирования сделок. «Говорить о полной стабилизации пока преждевременно, однако апрельская статистика демонстрирует четкий тренд: доля ипотечных сделок в наших проектах выросла до 65%, тогда как в предыдущие месяцы она колебалась в диапазоне 35–45%. Это свидетельствует о том, что рынок адаптируется к новым условиям, а ипотека вновь становится основным драйвером продаж, существенно превосходя по объему рассрочки», — отмечает эксперт.
Между тем все четыре первых месяца года, по словам Ольги Трошевой, продолжается рост цен. В сумме по городу рост составил 6,6% — в среднем прибавка в 19 тысяч рублей к метру, что в массовом сегменте дает 300 тысяч за квадратный метр. «Комфорт» — 280 тысяч рублей, «высокий комфорт» — 370 тысяч рублей. Кстати, бизнес-класс прибавил 5%, достигнув 527 тысяч рублей за метр.
Пригород тоже подтянулся, прибавив 4%, в рублях это плюс 7 тысяч к средним 176 тысячам рублей за метр. По вторичке динамика аналогичная, фиксируется плюс 7%.
Директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова добавляет, что в элитном сегменте по итогам первого квартала года предложение остается на минимальном уровне — всего 495 лотов, или 57 000 м². То есть некоторое снижение интереса объясняется исключительно дефицитом.
Соответственно, любые новые старты продаж будут во многом «вымыты» отложенным спросом. Тем временем по результатам квартала средневзвешенная стоимость метра здесь достигла 889 000 рублей. «Интересная деталь. Если считать год к году, то это плюс 5%, но если сравнивать с концом 2025 года, то это минус 1%, — отмечает Алия Ханбекова. — Небольшая отрицательная динамика оправдывается существенной узостью рынка. Любые трансформации даже в одном проекте влекут колебания средней стоимости. И по нашим наблюдениям, в конце прошлого года некоторые застройщики пошли на существенные дисконты — до 40%. Что нивелировало стабильное увеличение цен в целом по рынку».
При этом в первом квартале не произошло ни одного старта, хотя уже идет бронирование в только ожидающих разрешение на строительство проектах. В этом году все же ожидаются старты строительства на четырех площадках.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов поясняет, что как застройщик его компания успешно работает в разных сегментах — жилая недвижимость классов «комфорт», «бизнес» и «премиум», а также в сегменте сервисных апартаментов.
«Динамика продаж этого года объясняется прошлогодней динамикой четвертого квартала. Точнее, спровоцированными ожиданиями по ужесточению семейной ипотеки, сверхспросом, начавшимся с ноября, — соглашается с главой СРО Сергей Софронов. — Тогдашний ажиотаж был сопоставим с июнем-июлем 2024 года перед сворачиванием ипотеки с господдержкой и позволил даже в опережающих темпах повышать цены на квадратный метр».
Но это аукнулось. Период январь — март отметился достаточно низкими показателями по проданным лотам во всех сегментах, кроме, пожалуй, сервисных апартаментов. Этот рынок чувствовал себя достаточно живо даже по сравнению с четвертым кварталом. «Далее в апреле рынок оживился уже по всем векторам, и мы рассчитываем на позитив и в дальнейшем, — рассуждает коммерческий директор. — Этот оптимизм поддерживается, с одной стороны, стабильным потоком новоселов из регионов, с другой — ограниченным выводом в продажу новых объектов по всей ценовой вертикали жилья».
Более того, вероятно, что при снижении ставки ЦБ до приемлемого уровня и соответствующего удешевления жилищных кредитов весь рынок квартир станет дефицитным. И тогда цена метра начнет кардинально обгонять инфляцию.
Естественно, преимущественная доля продаж у компании продолжает проводиться с привлечением ипотеки. В комфорт-классе это около 70% сделок, в бизнес-классе — до 50%, в «премиуме» и апартаментах — максимум 15%. Внутри же самой ипотеки только 30% сделок не относятся к семейной ипотеке.
Сейчас компания ожидает новую волну ажиотажного спроса, поскольку с 1 июля власти могут ввести по семейной ипотеке для семей с одним ребенком ставку в 10–12%. «Волна придется на комфорт-класс и не самые дорогие объекты бизнес-класса и будет локальной, поскольку преимущественно ее составят покупатели, опоздавшие к февралю», — полагает специалист.
Ожидания возможной корректировки условий льготного кредитования уже сейчас формируют отложенный спрос в нише комфорт-класса. «Текущая активность покупателей во многом обусловлена стремлением зафиксировать выгодные условия до вероятных изменений параметров семейной ипотеки, — поясняет Юдита Григайте. — Мы могли бы искусственно сдерживать спрос, но понимаем, что семьи с одним ребенком объективно используют это временное „окно“ для решения жилищного вопроса. Для нас важно обеспечить этой категории клиентов возможность войти в сделку на максимально комфортных условиях, не прибегая к ограничительным мерам».
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых полагает, что после перегрева и резких колебаний спроса рынок постепенно адаптировался к новым условиям. Основным фактором остается снижение ключевой ставки, от который зависит доступность кредитов как для покупателей, так и для девелоперов. Любые изменения «ключа», а также льготных ипотечных программ — как, например, корректировки семейной ипотеки в феврале 2026 года — быстро отражаются на активности покупателей.
«Удорожание цен на наши проекты можно назвать незначительным. В первую очередь оно связано с уровнем инфляции, а также ростом стоимости стройматериалов, — поясняет представитель компании. — В 2026 году объекты Группы реализуются в соответствии с намеченными планами. В марте состоялся старт проекта „Аквилон Солар Парк“ в Шушарах. В прошлом месяце — старт продаж второй очереди „Аквилон РекаПарк“ во Всеволожском районе Ленобласти. В ближайшее время откроем продажи второй очереди жилого комплекса „Аквилон Рива“ в Мурине».
Он отметил, что в первом квартале 2026 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 59% сделок Группы Аквилон были ипотечными, 85% из них приходятся на семейную ипотеку.
Второе место по популярности занимает рассрочка, доля которой составляет 39%. «Большое количество программ дает возможность выбрать вариант, наиболее подходящий для клиента. К примеру, если есть первоначальный взнос порядка 30–50% стоимости квартиры; планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы, мы готовы предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5%, который позволяет зафиксировать цену», — говорит Михаил Рогатых.
По его словам, отложенный спрос на недвижимость сохраняется, хотя и отклоняется от инвестиционной модели в пользу собственного проживания. Наибольший интерес по-прежнему представляют новостройки на ранних стадиях строительства. В Ленинградской области особенно востребованы доступные жилые проекты с уже сформированной или активно развивающейся инфраструктурой и удобной транспортной логистикой, ведь в городе предложение скромнее, а цены — выше.
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков рассказывает, что в январе и феврале компания увидела дополнительный импульс по сделкам — часть клиентов завершала решения, принятые еще в конце 2025 года. Поэтому начало года было достаточно активным. «Уже в марте компания сосредоточилась на поиске новых инструментов привлечения инвесторов и поддержания темпов продаж. Мы доработали программы гарантированного дохода и предложили варианты бронирования с минимальным первоначальным платежом. В результате к маю увидели восстановление покупательской активности».
В то же время портрет покупателя не меняется достаточно длительное время. В основном это лица, уже имеющие в распоряжении не один объект недвижимости и зачастую готовящиеся к пенсионному возрасту. Апартаменты при таком подходе рассматриваются как источник пассивного дохода. В основном приобретения идут по стопроцентной оплате — вне ипотеки сегмент живет с 2019 года, рассрочки тоже не особо популярны, поскольку отменяют дополнительные скидки.
Итак, компания проработала и запустила варианты брони за 10% стоимости с отсрочкой основного платежа до трех месяцев. Такой договор позволяет сохранить все скидки — как при стопроцентной оплате. Это решение для инвесторов, у которых деньги пока сохраняются на депозитах.
«На сегодняшний день мы предлагаем гарантированную доходность — это 12% годовых от стоимости входа. Таковая различается в границах 5–10 миллионов рублей. Майская (так называемая „тающая“) скидка с 1 по 10 мая составляла 5%, далее стала терять по 1% каждые следующие 10 дней. Но клиент всегда может взять поиск арендаторов на себя», — докладывает Константин Чирков.
Эксперт напоминает, что, как правило, ближе к лету активность клиентов возрастает, благо начинается активная фаза туристического сезона. Впереди — «Алые паруса» и ПМЭФ, которые гарантированно поддержат спрос...
Начальник ипотечного отдела развития отношений с партнерами Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу Ксения Конюхова делится, что в 2026 году наблюдается общий рост объема выдачи ипотеки. Так, по Северо-Западному федеральному округу (СЗФО) банк выдал в 2,5 раза больше кредитов в первом квартале этого года, чем в тот же период 2025 года. Если говорить конкретно, то это 20 500 кредитных договоров на общую сумму 87 миллиардов рублей, из них по Петербургу заключены 9 900 договоров на 50 миллиардов рублей.
В разрезе выдач с января по март 2026 года в Санкт-Петербурге семейная ипотека составляет 46%, вторичка — 43%, коммерческая же ипотека на первичном рынке, без господдержки, — 10,6%, и ее доля выросла. «Клиенты действительно уже переходят из субсидируемых в базовые программы, — делает вывод Ксения Конюхова. — Кто хотел и мог рассчитывать на госпродукты, скорее всего, уже использовал такую возможность ранее».
Из инструментов, которые Домклик от Сбера предоставляет на первичном рынке, внимание обращает траншевая ипотека. То есть не единовременный кредит, а частями. И в ноябре прошлого года в общем кредитном объеме она занимала по первичке около 3%, но уже в декабре последовал резкий скачок — почти до 20%. Застройщики стали массово использовать эту программу. «Ее можно считать аналогом рассрочки, но скоринг клиента проводит банк. И сейчас траншевая ипотека эти 20% продолжает держать», — поясняет специалист. — Субсидированные продукты от общего объема выдач по первичному рынку по Санкт-Петербургу сейчас тоже близки к 20%. Это возможность снизить ставку на определенный срок. При этом есть возможность объединять транш и субсидию«.
Далее стоит внимания используемая как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья, опция «сниженный платеж», включаемая во все договоры: на усмотрение клиентов банк предлагает возможность отсрочки 30% от уплаты процентов. Это если заемщику целесообразней в течение 13 месяцев меньше платить.
Кроме того, в Сбере работает «ставка на снижение». Клиенту предлагается через 13 и более месяцев после заключения кредитного договора уменьшить процентную ставку, если базовые ставки по ипотеке в Сбере снизятся. Не надо снова проходить скоринг и искать новый банк для рефинансирования.
